中国商业联合会 购物中心专业委员会
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零售金融与商业地产高峰论坛实录

来源:新浪地产 时间:2010-06-27 点击:

       时间:2010年6月26日 09:00—11:55

      地点:娇子国际会展中心(蜀锦厅)

     


    图为 2010年(第五届)中国零售商大会 零售•金融及商业地产高峰论坛现场

       零售·金融与商业地产高峰论坛实录内容:

      主持人(蔡鸿岩:各位来宾,各位领导,大家早上好。我们今天上午的零售·金融与商业地产高峰论坛正式开始,我是今天论坛的主持人蔡鸿岩。非常荣幸主持今天这个论坛,昨天下午举办了中国商业地产圆桌会议,一共有20多个中国领先的商业房地产开发企业的老总,以及二十多位商业机构,品牌商业的代表。共同参加我们圆桌会议。昨天我们圆桌会议取得非常好的一个效果。大家在圆桌会议上畅所欲言,就当前房地产宏观调控形势下,中国商业地产的一个未来的走势,以及它在整个城市发展当中,应该起到的地位和作用,进行了有益的探讨,大家形成了共识并取得了满意的成果。今天新华社、包括新浪网,都可以在各媒体上看到我们发的消息,之后我们这个论坛,昨天有一个最后论坛的宣言,对新华社有一个统一的发稿,昨天我们探讨的一些专业的深入的问题,进行一个专题的报道,昨天的会议是关门的会议,不对外媒体的开放,但是今天来了有很多媒体,包括成都电视台的第一房产,给予我们活动的大力支持。今天我们的论坛也是开放的,大家畅所欲言就我们商业地产的发展的问题,进行共同有益的探讨。我们论坛开始之前,给我们讲一下时间,上午是主论坛下午有两个分论坛,有两个不同的会场,希望大家到时候看会场的提示,不要走过错了,今天这个论坛,大大小小有十几个论坛,各个论坛都是在今天集中举办,所以到时候大家注意看时间和现场,不要错过机会,今天我们的有关论坛,大部分都是结合专业的问题,可能跟大家现在所从事的专业方面,业务方面有很多实际性的探讨,是一个难得的机会。我们高峰论坛现在正式开始,我们首先邀请中国商业联合会副会长姜明致辞。大家欢迎。

      姜明:各位代表,各位来宾,大家早上好,今天上午呢,我们在这里举办零售·金融与商业地产的高峰论坛,这个呢,也是一个很重要的话题,昨天我们召开了商业地产的圆桌会议,大家都感到在今年,确实像国务院所说的,去年是复杂的一年,今年是向好的一年。在这种背景下面,我们探讨一些问题,非常有意义。因为中国商业的快速发展,每年已超过10%的增长速度快速发展。也出现了很多新的情况,包括了商业地产,购物中心,城市的综合体的发展,也标志着中国商业的升级和这种升级呢,中国商业水平的不断提高,因为综合体的现代化,国际性共同发展,有运营商有品牌商有地产商有金融支持,它是一个共同联合体,但是现在又碰到很多问题,有一些问题呢,我们也觉得提得很好。因为现在我们大家一致认为,商业地产发展前景是非常好的。因为从大的方面看,我们经历了金融危机以后,有一些基本的面没有改变,包括国际上的面没有改变,比如说欧美在经济上的强势地位没有改变,美元作为国际计价的地位没有改变,中国作为发展中国家地位也没有改变但是呢,有一些在改变,什么在改变呢?就是增长在改变,世界GDP的增长正在改变,因为世界GDP就是百分之百的话,过去发达国家是占全球GDP的50%,发展中国家占50%,而现在呢?这个增长呢,欧美的GDP在下滑,他们很难在恢复到07年的水平,虽然有回升,走出谷底,但是它要恢复到以前的地位,现在看是很难的。但是那么就影响了整个全球世界GDP的增长。但是世界GDP的下滑这一块呢,怎么弥补的呢?就是发展中国家,最有代表性的就是极端世博的增长率在7%以上,所以发展中国家发展,使得全球GDP的总量继续增长,但是这种增长的重心呢,出现了一个明显的转移,就是转移到亚洲,转移到亚洲呢,亚洲最快增长地域在中国,中国现在已经成为世界第二大的经济体,所以这种增长,中国在全球作为经济体来讲,是最快的。那也就是说可以成为世界经济发展的发动机,这个是一个趋势。

      还有一个趋势表现出来,就是人民币,人民币的变化,前几天中国的央行宣布,中国的人民币,原来是唯一参考美元的,作为国际货币的计价,现在逐步调整到主要的参考货币,这样子就是最近这两天,人民币的汇率在增长,这个变化说明,就是人民币的价格,国际价格在增长。那人民币价格的增长,就是说以人民币计价的资产价格,长期看他是一个增长的趋势,这种结构,我们不动产,不能商业物业,随着人民币的价值增长,它的价值逐步上升,当然不是一下子的是这种增长的趋势,是非常明显的,就是说有不变的因素,有一些变化的因素,那么这些变化的因素都是我们商业企业、地产企业、金融企业的机遇所在。

      那商业地产呢,确实现在面临着国内的政策,国内拉动消费、扩大消费扩大内需,这个调整结构,要限制在工业行业,要限制发展行业比较多,但是第三产业服务业是大发展,现在我们这个发展还达不到政府的预期,还是要更快的发展,又好又快的发展,这就给我们带来长久的发展机遇。那么同时呢,竞争也会加剧,因为中国市场进一步开放,最近我们知道境外的企业可以到A股上市,就是说这种资本继续开放,这种开办商业企业已经是完全放开了,很少的限制。所以这种因为中国不计划的程度越来越高,计划越来越快,资本是自由的,要到增长最快的地方去,中国增长最快,在其他过去的发达国家,肯定现在是零增长,或者是1%,2%,而中国在10%以上,所以资本快速的增长,这样就是我们所有企业面临挑战、机遇,机遇和挑战并存,在这种情况下,我们探讨很有意义,那商业地产呢,现在是作为扩大消费来讲,是一个消费密集型的产业,人民的消费不是单纯的购买商品,除了购买以后,对环境的体验有要求,对娱乐有要求,一个商业购物中心,不仅要有丰富的商品,还要有娱乐、餐饮、电影院这些,综合性的消费必须有,不能低于1:1的比例,现在多于的购物中心的改造,娱乐这一块,和其他的餐饮这些,商品之外的一些服务,比重呢应该要占40%以上。所以说这个购物中心,是一种消费密集型的产业,各地政府还是很欢迎建立购物中心的,建立城市综合体,因为是就业密集型,也是税源密集型一个大型的综合体,有上千家的专卖店,几百家的专卖店。再一个就是一个城市,一个区域GDP增长的比重、调结构的需要,调整服务业结构的需要,这个是一个方面。

      但是我们购物中心的发展,也面临着问题,比如说在地产商,怎么更好的和运营商、品牌商进行对接,这个是购物中心大的课题,这个对接呢,就需要平台,来解决信息对称,因为地产商的信息和零售商的信息,它是对称的,这样子取得一个平台,来使得双方在一起,能够建立一种及时的交流、沟通,建立一种长期的战略合作。这点呢,是对购物中心发展,至关重要的,因为购物中心它是一个巨大投资,弄得不好,损失无法承担,作为一个企业来讲无法承担,所以昨天我们在探讨的时候,提出意见,加强沟通,形成战略合作。这是一个。再一个现在金融商也面临一些问题,原来是要推出来,将这些方面的问题,我们进行的反映,及时的协调这些问题,因为现在这个拉动内需,它是需要政策支持。去年呢,因为金融危机国务院的副总理召集我们开会,让我们提出应对的措施,我们是提了几条,包括家电下乡这个采纳了,那么我们同时去年提的呢,一个是对个人收入的起征点,所得税的起征点提高,这个也是作为一条建议。再一个就是奢侈品,奢侈品的关税价格太高,这个我们做了调查研究,也向国家的有关政策部门提出,同时呢,国税委员会也跟我们一起调查,找企业座谈,调查了一些企业。比如说这个奢侈品税率,我们最低的税率是国外最高的税率,这个对国际的一些品牌,有所限制。这项工作呢我们也在做,所以我们在接触到的企业,反映到的一些问题,我们继续反映,争取政策支持,因为扩大内需是需要一批的政策支持,不是一两项政策支持,当年搞外贸的时候,是政策支持,现在扩大内需,也需要政策支持,需要政府作为宏观层面,需要企业作为微观层面进行配合,来推动我们商业地产事业的发展。我们相信在各方面的推动下,商业地产呢,一定能够又好又快的发展,最后预祝论坛圆满成功。谢谢大家。

      主持人:非常感谢姜秘书长致辞,下面有请中国房地产业协会副会长朱中一,大家欢迎。

      朱中一:各位领导,各位嘉宾,各位同仁,上午好。刚才中国商业联合会的姜明秘书长做了很好的讲话,我完全赞同,再次我代表中国房地产协会,对本次论坛的召开,表示热烈的祝贺,并谈一些个人观点。今年1至5月,全国办公楼的销售面积同比增长74.5%,销售额同比增长112.5%,商业营业性销售面积同比增长5.7%,销售额同比增长64.4%,远远高于住宅销售面积和销售额的同比增长,尽管一到五月份,从四月下旬以来,环比是下降的,同比是增长,但是办公楼和商业性用房的销售面积,远远高于住宅。

      另外,办公楼的新开工面积、竣工面积,商业营业性用房的新开工面积,竣工面积,也远远高于住宅的新开工面积和竣工面积的同比增长。这说明今年前五个月,商业地产的发展势头良好,大家对商业地产的发展是看好的,这个与咱们国家的经济,与全球经济的复苏是密切相关的,因为去年这个时候,咱们的商业地产的销售,比住宅地产要长,因为商业地产更与公关经济的关系更大一点。从长远看,由于我们国家正处于城镇化的快速发展时期,再加上国家经济结构的调整,居民消费升级步伐的加快,旅游事业的快速发展,最近我看了一下,国家旅游局在编制十二五的旅游发展的规划,全国有二十一个省区市作为地方产业,这是旅游业在十二五以及今后一个时期,是咱们国家发展的因素,不管是广义的地产业好,旅游地产业好,关联度很大。再加上政府对服务业的支持,以及外资对中国商业地产的看好,因此我们商业地产在今后的发展空间比较大,而且商业地产在整个房地产行业中的比重会逐步提高,行业地产,我看了一下万达在会议上的广告,商业地产让城市的面貌更美丽,让居民的生活更美好,这已经成为大家的共识。所以越来越多的地方政府关于第三产业的发展,越来越的房地产企业思考进入商业地产领域,我国的商业地产正面临着新的发展机遇,但同时业面临着挑战。这主要是商业地产要求高,一些省市搞了规划,所以商业地产要求高的问题,大家是面临的现实的问题,资金需要大,再加上商业地产本身招商难,选人难,商业地产的门槛高、难度大,所以我们一方面希望正确和有关部门在规划、资金方面给予支持,另一方面,也希望我们的企业,能够结合本单位的实际,认真研究自己的市场定位和开发项目的产品定位。防止盲目的开发和低水平的建设。并从事商业地产的企业,我们更希望能够做好项目的前期论证,在之后要加强经营管理,以减少投资风险。国务院2003年在关于促进房地产市场,促进房地产产业持续健康发展的通知中提出宏观调控的思想,要实现房地产市场总面积稳平,结构基本合理,价格基本稳定,与当地的经济发展水平相适应,与相关产业的发展向协调这几句话调控思想是明确的,而且政府计划,作为一个整体,我始终认为方向正确。

      但是从住宅地上,这个七八年的宏观调控的实践看来,要实现这个目标难度很大。我们回忆一下,我们商业地产要发展,要借助一些教训,这个是问题。比如说总量怎么平衡,机构基本合理,咱们更可以回忆一下,我们一开始定的,05年的时候讲的面积120,绝大多数城市把144作为一个普通住宅的标准,但后来这个面积大了,所以下来结构合理的问题,但是又要保持市场和比例的关系,也是一个建设的问题。所以我们在实践当中感觉到,这几句话作为一个整体是对的,但是在宏观调控的经验教训,我始终认为,咱们商业地产业要借鉴这个经验教训,是深刻的,方向是正确的,我们要按照这个方向实施,这个就是咱们我们的总量怎么平衡,我们的结构怎么合理,我们刚才说了,我们步行街也好,什么也好,还有居民小区的网点也好,它现在就是总量问题,结构问题。这些问题大家引以为戒,此外,减少房地产之间的风险,作为我们国家来说,有一些十二五的规划,我们始终感觉到住宅地产和非住宅地产的投资比例一般是7:3,我刚才讲的住宅地产,非住宅地产的有广义的商业地产,可能还有其他地产。如果按狭义的话,有商业地产,有旅游地产等等这些比例要注意好,所以作为企业来说,要考虑自己的特点,以平衡回报风险,另外要合理的注意地区的布局,既要关注一线城市,东部城市的商业地产的投资,也要关注向二三线城市转移,以减少各地条件不同带来的风险争取用较好的稳定的效果,为了解决招商难经营难的问题,我们协会和商业联合会加强合作,包括这次会,包括在上海有一个会,我们通过这个平台,来加强咱们商业地产开发商和商业品牌企业之间深度合作,实行强强联合,为了帮助房地产企业,我们协会加强房地产开发企业与金融机构的合作,我们准备搞一些房地产的投资,金融的一些投资。最近我们也在策划。那么刚才讲了,本次论坛呢,在现在这个时候召开,我觉得要研究的问题很多,那么我们更希望通过这个论坛,大家能够献计献策,共同为咱们商业地产的平衡健康发展,做出贡献。并预祝本次会议圆满成功,谢谢大家。

      主持人:下面请杨文彪致辞,大家欢迎。

      杨文彪:尊敬的姜会长、朱会长,以及各位商业地产界的朋友们,大家早上好,今天我代表我们雷士照明,非常有幸的跟各位行业精英聚在美丽的天府之都,此刻我以及我的整个团队,心情非常激动。刚才姜会长也提到,就是说我们雷士既不是零售的企业,也不是金融的企业,更不是商业地产的企业,可是我们依然来参加这个会议,就是刚才姜会长提到,现在的消费是一个综合的消费,对购物环境的体验也是其中的一部分。那么雷士照明就是这么一个购物环境,尤其是光环境这一块,来实现的角色。刚才朱会长也讲到,我们商业地产在目前的发展趋势,明显要比零用地产的这块趋势好,然后将来占的比例会比较高,对此我们深信不疑。然后随着国家商业建设的一个发展,商业地产一定会成为中国经济发展的腾飞的一个重要的动力,长期以来,我们雷士照明与广大的零售、金融及商业地产界的朋友们,一直有着广泛的接触和深入的合作,并获得了业界朋友们的鼎立支持,在这里业界朋友对我们的支持,使雷士照明在技术改进和创新上日渐改善,可以说雷士照明在1998年成立以后,我们整个的发展,与各位朋友的大力相助是密不可分的,我们非常荣幸能于大家共同成长,借此次高峰论坛的良机,我代表雷士照明对各个到会的朋友们给予真挚的谢意。雷士照明一直是高效的解决方案,为社会提供绿色、舒适的光的环境,作为专业的照明企业,雷士照明的应用解决方案以及被众多知名品牌选择,包括2008年北京奥运会,上海世博会、上海红桥枢纽等著名工程,以及希尔顿、喜来登国际著名的酒店,还有万达、茂业百货、大洋百货等大型购物娱乐中心,以及宝马、丰田等汽车品牌,还有美邦、劲霸、七匹狼的服装品牌,并成为2010年亚运会灯光照明产品的供应商,随着低碳经济时代的来临和房地产新政的推出,创造低碳是大势所趋,这对高品质的商业运营环境,提出了更高的要求,今年5月20号,雷士照明在香港成功上市,旨在推动中国绿色照明发展,开展高品质性的商业照明光环性照射,为广大的朋友们,在优化商业成本的同时,并创造健康舒适优美高品质高附加值的人工照明环境,此次我们非常荣幸的能与各位朋友,共享此业界的创举,相信对我们的工作一直有着莫大的帮助和启迪,同时我们虚心接受各位朋友们的宝贵建议和意见,并专著于高效的节能,创造好的环境,为各位提供完善的整体照明方案。最后预祝本次论坛取得圆满成功,祝大家身体健康、万事如意,谢谢。

      主持人:感谢杨总的精彩致辞。今天参加论坛的各位朋友,都是慕名而来,所以今天请到了非常著名的一些商业地产的开发企业,包括一些机构来进行专题的演讲。下面有请国内商业地产开发非常有名的,非常成功的项目,北京国华置业(微博)的董事长房总,大家欢迎。

      房超:大家好,刚才听了两个会长秘书长的精彩的讲话,对下一步方向性的问题,谈了很好的意见,这对商业委员会都有很好的意义,借这个机会,给大家讲一下,商业地产在第三产业的,国家结构优化调整中,它的一些应该的做法。一个就是城市化进程是为商业地产发展提供了非常大的发展机遇和发展空间。现在我们人口红利和城市化进程是全世界的发动机之一,所以全世界都很关注,我们每天有一千多个品牌,经常接待来自世界各地的著名品牌,都是对中国市场高度关注,加快发展。而且包括作为全球重点的重点,把中国市场作为全球发展的重点,其实我们现在优化结构调整,结构调整、产业结构优化,商业地产担负了很重要的角色,现在像北京上海这样的中心城市,第三产业的比重,占到大概70%左右,一般像成都这些省会城市,才50%左右,这和世界发达城市,第三企业占的比重差别非常大,说明有很大的发展空间。第二就是人口,现在在国外,我们都知道。一百万人口以上的城市,那就是非常少,像美国就十几个,现在我们中国,百万人口以上的城市几百个,而且还在不断的增长。这个是全世界很少的,就是向成都一年增加几十万人,新出生、移民,一年有几十万,这是巨大的城市,当然城市化当来了商业地产发展的机遇,所以商业地产的发展空间很大。发展的前景很好,市场需求很大,这是一个不容置疑的合题,这是毫无疑问的,所以我们应该抓住这个机遇。第二个问题,商业地产在发展的过程中,需要规范发展模式和发展的方式。现在商业地产发展,刚才朱会长也谈到,非常快,就是商业地产本身对资金、管理、技术各个方面,要求高度集约化,在这种情况下,怎么能够保持商业地产的健康发展,这是一个非常大的课题。现在我们看到各个城市,成功的案例和失败的案例特别多,很多是我们跌眼镜,很多我们对市场看的不够,很多是我们不懂的事情,比如说很多北京的传统的商业区,也有经营不好的店,比如说新开的店经营不好,有些不被看好的区域或者项目,反而做得很好,反而经营很好,在这个方面呢,每一个做房地产,或者关注商业地产的,都应该做一些研究。

      为什么这样?有一些呢,刚才朱会长讲的重复建设,盲目这是一个方面,另外我们对市场的定位,对市场研究,尤其是对中国特色市场的研究,是缺乏经验的,我们是非常缺乏经验的。在这个方面,各个企业做得不够,另外作为一个商业项目,往往和住宅项目同步进行,或者是和住宅项目同样要求去做。比方说一年就建到什么程度,拿些地来以后,半年以后要开工,两年就要开业,这样一来对商业地产,无论是从早期的规划,还是中间的建设和定位,到后期的运营,都不是一个科学、有规律来说,这个是代表这个问题,现在我们研究了一些案例,就是有一些,比方说有一些地区,大家看到新兴的地区,是适合发展社区的商业,你不能把它硬拉成一个中心事,有些地区有强大的发展趋势,就是有可能在将来有很大的辐射力,不能错失这个机会,就是高的不能做低,低得不能做低,另外各种业态,有各种的研究,就是姜会长也到,现在的中心不是传统意义上的中心现在中国做商场做得最好不是传统的零售业,发展快的发展大的发展比较有名的,都不是零售业,为什么呢?就是实际上这个现在的这种商业概念,已经不是沿着传统商业概念的,姜会长说的,现在融合了文化、餐饮的消费,应该占了40%以上甚至以上,过去的百货公司就是卖东西,现在去商场不是买东西,就是逛商场,就是体验、服务的消费、商场的消费,甚至是文化精神的消费,所以在这种情况下,我们需要创新,需要对商业的规划进行统筹。

      昨天电影协会的会长给我们提了一些很好的建议,就是过去电影院,商业都是分开的,现在电影院一进入商场,立即就变得发展快,这个就是变得非常的好,为什么呢?如果你是单独的建电影院,你和商场建在一起,效果是不一样的,包括停车设施、服务设施,消费设施,包括配套的餐饮和消费文化相匹配的一些设施,商场都有,但是你单独搞电影院,所以达不到这个目的,所以商场不是传统意义上的商场,是一个生活的方式,时尚的中心,商场已经变成这个概念。现在我们好多在定位的过程中,如果不考虑到这一点,那就很可能是重复建设,而且这个建设投资又比较大,恢复周期比较长,一旦出现失误带来的后面非常严重,它比较复杂,不向住宅,另外商场的建设周期比较长,一般从取到土地到运营,一般的三年或者以上,那么你在建设的过程当中,它本身现在城市发展很快,消费市场发展也很快,你在建设的过程中,如果是研究的成果,你建成以后,很可能有一些区域就发生了变化。

      所以这个有经验的发展商,都是做得比较大的投入性,预留一些很大的建设条件,将来在升级的过程中,有的是一些地区,有的一些三线城市,开始的阶段,不具备招大品牌的条件,但是可以来五年以后,建成两三年,五年以后,大品牌和一些奢侈品牌,肯定进入二三线城市,毫无疑问,到那时候你就失去机会,如果你这个建筑是有超前意识,有很好的研究,可能到时候还可以更新,你想杭州百货大楼,大家都知道这个作业,这个是全国卖得很好,因为它的地理位置好,杭州的消费高,所以一个老的百货,经过不断的升级,现在成了全国最大的奢侈品的聚集地之一,起码是三大聚集地之一,所有的奢侈品的品牌都进去了,有了需求,有了弹性的条件,所以在发展的过程中,机遇与风险共存,一定按规律办事。第三点讲讲商业地产实际上需要高度专业化的。这个实际上我们做房地产,尤其做商业地产,是整个资源的过程。

      我们过去呢,在这个方面,可能关注得不是很够,我们现在比较多的强调,我们是科技兴国,但是这个管理,整合资源的能力,绝对不能偏废,它和科技同样重要,都是生产力,咱们看到国外的一些公司,在中国取得成功了,它关键是靠的高科技,科技进步。你向麦当劳、肯德基,向家乐福、沃尔玛,可口可乐、百事可乐,非常多的在中国取得巨大成功的公司,都是靠整合资源的能力、品牌能力,很多人认为麦当劳成为世界的五百强,食品少,卖的饮料都是其他的公司的,它凭什么在世界上非常好的企业,而且都认为是垃圾食品,也不如我们的中国的食品,就是因为高度的整合能力,当然这里面有科学、有技术,主要是整合资源能力,这一点上可能过去不太注意,它在全世界开店,发展最快的时候,每七分钟开一家店,全世界,但是每家开出来的店,都是一样的环境一样的服务一样的口味一样的感受,这是什么技术,这是你整合资源,这是管理的技术,这不是传统意义的科学意义,所以我们搞商业地产也是,商业地产很复杂,上下游的产业链,加上本身从建设到招商、到运营都是很复杂的事情,所以我们在做多年商业地产以后,我们的体会一定要高度专业化,在大工业的基础上,信息社会到了今天,我们有完全条件实现高度的专业化,当然高度专业化需要解决一些问题,昨天在圆桌会议上,远洋董事长李明也提到,他一年做几十万,几百万的开发量,有大量的商业地产,他最烦恼的问题就是,找不到一个理想合作者,来解决商业地产的专业化,包括信息不透明,游戏规则、行业规则,双方都不了解,所以呢在合作过程当中,顾虑重重,很难达成一致的意见。所以这都是整合资源的问题,你一个商业地产商,你主要的能力,实际上体现你的能力的主要是整合资源的问题,不是你有多少高的商业零售的专业水平,也不是你有多么高的建设水平,不是的,你可以通过资源整合,把招商管理、运营管理,各个管理,都实现高度专业化,然后通过高度专业化,来形成一个很好的一个目标的实现。实现这个目标。

      所以在发展的过程当中,这种体会呢,也跟大家分享,那么现在呢,商业地产的政策环境发生了很大的变化,一个是政策方面,有很多不变的因素。其实现在房地产商,比较苦恼的是什么?也不是房价高高上去了,也不是这个问题,也不是其他的土地资源取得怎么样,现在最大的问题,就是政策环境不稳定,你几乎就是两三年一个周期变化,在这个时候你很难找出一个科学的合理的决策,现在更多是受到市场的影响,政策的影响,机会的影响,这个不稳定的经营环境,对商业地产的要求更高,因为住宅建设周期短,它很短,它可能抓住一个机遇,它就出手了,但商业地产不一样,它要长时间的考验。所以现在实际上在房地产商高层在交流的时候,很困惑的问题,就是政策环境不稳定,所以出现了很多完全不一样的结果,你比方说有一个地,推出来,有的价格投的时候,我相信每一个投标都是很慎重的行为,都要做大量的研究,并不是一个很轻率的行为,但是有时候投标的价格,A公司和B公司可能差一倍,这说明是政策环境造成的,不是本人造成的,就是它对政策未来产生的影响,因为不是一个正常的生产,我们都知道GDP每年是八、九,消费者的增长也是有限的,一个房价增长和地价增长,一定是经济大环境联系在一起的,那么为什么现在变化这么大?就是政策,没有一个稳定的政策环境,对于我们来讲,要对环境的适应,就向我们买股票一样,如果是投资行为,问题不大,但是你作为一个投机行为,股票太有风险了,所以说我们做商业地产,还不是稳定的,不太成熟的政策环境下,再一个发展环境下,怎么样能够健康的发展,这个课题不是今天一句话,明天一句话说的,这是靠一个企业的体验,和一个企业的特殊度,这是值得思考的问题,由于时间关系,我就和大家分享一下我们在发展中的一些体会,总的来讲,我认为商业地产在这个时期,可以说是一个在中国历史上难得的机遇,这个消费增加这么快,城市化进程这么快,整个经济形势,无论国际形势怎么样,但是中国的经济形势,是健康持续的发展,在这么好的环境下,商业地产面临很好的发展前景,同时我们这行里面,时间太短,由于我们对商业地产的发展规律,认识不足,存在巨大风险,怎么去挑战,怎么去化风险,这是我们所有的商业地产的都需要研究的问题,怎么样不断的分享这个经验,不断的使我们自己成熟起来,谢谢大家。

      主持人:大家都知道这个北京国华置业是建地200万亩地,提供了很多的就业,其中的星光天地,今年的营业额开业之后应该是第三年,今年的营业额要达到40亿,这可以在中国是最成功的案例,房总几乎都是在接待全国各地的,包括政府的,包括很多的商家,很多的地产商去考察,我们也专门组织去考察,包括北京市政府,还有北京的CBD向东扩大,所以对整个城市的贡献是非常高的,所以今天房总非常难得来参加这个论坛,跟大家一块交流商业地产开发的心得,我们在此向房总表示衷心的感谢。下面我们就有请永旺梦乐城(中国)商业管理有限公司总经理西尾 徹二发言,大家欢迎。

      西尾 徹二:我是刚才主持人介绍的,永旺梦乐城中国代表西尾 徹二。永旺梦乐城是日本最大的零售集团,永旺旗下的子公司专门做开发运营,永旺梦乐城在日本开发运营五十三家购物中心,是日本最大的开发中心运营商,有可能在座的各位呢,也曾经到日本参观过永旺的购物中心,这些购物中心都是由永旺梦乐城来经营的。永旺是零售业集团,它的零售业和购物中心这个试验,分别由不同的子公司来负责运营,在北京,在2008年11月,北京市的昌平区的,北京国际商城在这个时候开业的,然后在滨海新区天津TEDA购物中心,计划在今年的国情前夕开业,今后在中国开展的购物中心,除了现在目前进行当中的项目,今后都将由永旺梦乐城来负责推进,目前呢,永旺在中国开展业务的区域,主要有三个,首先第一个是以北京、天津为主的首都圈,第二是青岛为主的山东省,还有以广东深圳为主的广东省,在以上的三个区域,开展大型的购物中心,还有大型的综合百货超市,还有超市这三个业态。最近呢,在北京开展了新开业了一个综合百货超市,然后在威海有一个新的购物中心刚刚开业,现在总共包括香港在内,在中国开展的店铺数量总计达到34家,当然我们也正在积极探讨,到中国的其他城市来进行开发,永旺今后重点开发的领域,是在日本取得最大成功的购物中心这个业态和超市这两种业态。其中大型的郊外摩尔型购物中心的开发由永旺梦乐城来负责。

      永旺为什么要推进摩尔购物中心呢?原因有几点,主要是中国以大城市为中心,郊外新城的打造非常活跃;第二是因为私家车普及非常迅速,公路等基础设施趋于完备;第三个是随着个人收入的增加,消费者寻求生活的品质的提高;这些呢,给我们的一个购物中心的这个业态的一个环境,带来了一个非常大的变化,也可以说购物中心的时代已经来临。在日本呢,在2000年左右,迎来了一个购物中心发展的一个黄金时期,在这个时期,永旺梦乐城也得到了一个非常快速的发展。我深切体会到,中国目前正在处于这么一个相同的时期。永旺梦乐城在中国开发购物中心的一些基本的特点,简单说明一下:首先第一个呢,第一块面积要达到10万平方米,然后建筑物的建筑面积达到15万平方米,商业面积达到10万平方米,第三个一定要具备三千个以上免费停车位得停车场。然后在这边,来永旺梦乐城购物的基本原则,就是用两个核心点,一个专卖店,形成一个两核一街型的购物中心。这两个核心,就是两个核心店,就是其中一个是永旺的综合超市,另外一家是大型的专卖店。然后专卖店街要有150到200个专卖店,其中有一个电影院,还有餐厅,还有美食广场,室内娱乐等休闲娱乐等功能要完备。以这种基本模型,在郊外打造建设购物中心,根据城市的规模,建五到六家,下面呢,以天津市为例,介绍在城市的一个集中初建的一个战略:这是我们的一个天津的战略布局图,这里面有标志着市中心,还有滨海新区,然后呢计划在今年国庆前夕,在滨海新区我们的2号店即将开业,天津市周边有一个外环线,然后居住区,从市中心逐步向外扩张。如图标注,我们是想再沿着外环线建四家购物中心,目前呢,在西侧和南侧项目都下来了,目前我们正积极探索,东边和北边的一些项目,我们就是这样制定一个城市的战略,然后在这样的重点城市,推展我们的购物中心开展的一个计划。

      我们是这样来推进我们的购物中心试验的,其中我们建这个购物中心的基本的理念:是一个创造环境,建设城市这样一个理念。与其说在已经发展的区域选址,而是说在即将发展的地方来选择开店,这样呢,我们永旺梦乐城建设的大型的摩尔型购物中心,给建所在地带来很多的益处,首先呢我们能够盘活区域经济活动的这样一个作用;第二个呢,是创造就业机会;就是说我们永旺梦乐城开一家购物中心,就会有三千到四千名员工在这里工作,也就是我们会为当地创造这么一个雇佣的机会。第三个呢,增加税收,主要是营业税、增值税这方面,都会为当地的税收做出贡献。还有为我们开业所在地的人们生活作出极大的贡献。我们是通过这样的渠道,为区域的经济做出贡献的。下面呢,再说一下我们永旺梦乐城的一些优势和劣势:我们拥有了在日本多年经营零售业及购物中心的经验,所以基于这种经验,我们在运营购物中心的实力和业绩方面,都得到了很高的评价和认同,但是呢,作为外资企业,我们地产开发能力相对比较薄弱,所以呢,我们期望能够与在中国各地的有实力的开发商进行合作。永旺梦乐城开店大致有两种模式:其中第一个模式呢,是自行开发,自行拿地开发的一个方式。第二个是整体租赁经营,由开发商开发的这些购物中心。所以我们希望能够与具备实力的企业加强交流、寻求合作。务必希望得到各位的大力支持,谢谢大家。

      主持人:感谢西尾撤二先生给我们提供这么丰富的翔实的一个永旺的发展的规划,大家对他们的发展,一个是借鉴意义,在合作上面,业提供了有价值的资讯。下面有请香港司培思商业经营管理集团总裁司徒文杰发言,大家欢迎。

      司徒文杰:今天很高兴有这个机会在这里跟大家分享一下我们公司的一些案例,我们公司主要业务是做商业经济管理,目前在上海的公司,也是跟一些基金合作,现在已经做了五个项目。在北京我们还有一些服务,现在目前我们以经济管理为主。现在有一个北京的商业园,大家可以去参观一下,也是自己做的一个项目,另外我们在北京也有一个项目,在南广路的一个中心,招商也不错,营业有八个月,营业很好,也欢迎大家去参观一下,8月16号开业。

      今天我的主题是发展的瓶颈以及挑战,这个主题是主办方给我的,我理解瓶颈是什么,就是遇到的一些困难,这个困难不是一点半点可以解决,挑战我觉得也是一种困难,也是一种困难,对于我们来说挑战是有可能完成的。我们目前呢,在国内做商业房地产的开发商,遇到这个问题,人才的瓶颈,这个商业市场,遇到的瓶颈就是我们资源非常有限,专业方面,我们开发商专业欠缺,还有有很多需要专业人才,目前我们开发的人才不足,还有瓶颈,就是被动式的商业开发。如果是被动的,就是没有做好准备,去做商业房地产这方面在国内是非常多的。我先说一个人才的瓶颈,人才的瓶颈在目前市场上面,那么大的购物中心,像这个行业也不是很久,像做百货的到购物中心做总经理了,非常多,百货跟购物中心是两种形态的商业模式,前者是商家的一种管理,但是购物中心两三天不开网点,就是保底方式。我觉得我们是有节奏来开发购物中心,才可以解决人才的瓶颈这一块,因为一个好的人才,是需要通过一些实战的案例才可以成长,很重要。我最近在中国有好几个重灾区,就是说一个地方有很多的购物中心,在进行招商,人才是大量的匮乏,所以我们政府应该有一些政策出台,要在某一个地区做商圈出来,有节奏的开发,否则这几个灾区,人才不够,这方面是很麻烦的。说到商家资源,最近我有一个朋友,他是一个在国内算是国际二线的品牌,在沈阳的地方,沈阳最近主要有很多购物中心,然后主要谈的两个购物中心,谈完以后,最后他决定签约是第三家,是市场上面已经成熟的购物中心,因为他觉得这个品牌给他很好的位置,条件也很不错,前期跟两家新的开发商,磨磨蹭蹭谈了很久,浪费了很多时间,我想说的是,目前我们市场的竞争是比较激烈,购物中心对政策的影响是非常低的,主要还是不停的在往前发展,这是一个挑战。竞争性痕迹列的一个行业,他们在开业前的竞争,然后竞争商家资源,然后有提供买家、客户,不断向前发展,商家是作为亮点,这是很重要的资源,是有限的,所以我们国家也应该有一些方便我们引子政策出台。我们积极的引子是非常有效的,也鼓励把一些商家引进来,另外有一些绿色的通道,我们可以邀请很多商家来这里办公,对于政府的口碑在国外来说,中国还是蛮好的,这方面政府也是可以给予我们一些支持,来突破瓶颈。

      我们也可以作为一个专业的资源,把一些海外的客户引过来,增加我们品牌的深度和广度,我觉得这方面政府也可以搞一些优惠,进行高级海关的考察,这对于他们了解中国很有效,我们做新天地的时候,在上海新天地,我们最早的渠道找海关,还有一个论坛叫如何投资中国房地产,这样子他们很感兴趣参加这个论坛,通过交流,他们对我们越来越了解,进入我们中国的机会也比较大,另外一个被动式的开发,也是我们要突破的一个瓶颈。它要突然有一个商街,很难理解,是很难通过租金收回来,需要长期的收益,资产的增值,还有显性的价值,隐形的价值加起来才可以,所以作为开发商不能适应这方面,需要很多的金融和政策来协助我们被动式的开发商来发展商业房地产,其实我觉得更好的,有一种金融的补贴,某一个商铺,如果把补贴给刚刚做房地产的开发去开发这个项目,这样做比起走开发多少面积的住宅,要好一点。我自己觉得瓶颈,大概有这么几个,比较难突破的。

      挑战方面,这是目前在做的一些工作,可是我们会做得更好。差异化经营是我们未来每一个要走的路,应该说什么叫差异化经营,就是你卖A的我卖B的,我们合起来,1+1大于2的经营,刚才我们四个瓶颈,会使我们很难一起经营,所以我们未来的挑战,也在这里。这里面我想说一些有关招商的案例。我们如果招商有好几个层次的,我们在这边有一个麦当劳,招过来,这里面比较简单,可是如果我们招麦当劳过来,有很多人群,他们喜欢喝咖啡,我们引过来。

      我们可以做第三层次的互动,我们可以邀请商家,这样子可以把业态进行一种升级结合零售餐饮一起做,最高的层次当然是海外招商了,还海外一些知名的品牌引进我们的项目。这叫差异化经营。因为有一些购物中心,海外的资源是不足的,本土的一些商家资源也是不足的,所以我们怎么去做好它,最重要是我们要了解到,我们目前这个项目的定位的群体是谁?然后对他们进行一些比较深度的了解,还有挖掘他们的需求?再跟我们准备招商的一些客户,特别是土地客户,能够把我们项目的调出来,进行深层次的沟通,要求他们业态发挥,不一定要他们自己做调研,我们可以给予一些建议。这方面的成功案例有很多,最近我们在上海刚开的一个项目叫889,在长寿路889号,这里面没有什么新的菜,但是看我们怎么炒?这里面开了一千四百平米的精品店,要注重生活品位的品质的一些东西,而且做得非常足,比如说在上海流行的,就是冬天很湿,有一些空气清新其,就是增加了生活的质量,空气的清爽,大概有二十款挑,每一个做得很深这个都是对区域的了解,我们都注重生活,要进行到底。做了一个新的业态出来,每一天做到十来万一天,这个也是我们需要和他们进行沟通的,得到提升的,我们应该多做这一类的招商工作,招商不单单的招过来谈条件,更多是谈感情谈生意。

      经营理念,现在很多的购物中心,在盈利方面要进行研究。发现我们有一些方面也不太好,发现他们是以楼层作为单位的。我们如果以楼层作为单位,我们有一个更好的管理的岗位职责来定给他们,怎么说,这个楼层,我们这个楼层营业额要达到一个水准,我们可以跟一些商家进行沟通,沟通什么?首先沟通一下营运的状况,最近产品有什么产品适合,然后跟他们进行直接的交流,协助管理他们店,过去了成功很多,不像百货,购物中心有一个保底,但是跟他们管理有一个高度的沟通,不但做营业额,做形象为主,我们是要跟商家携手一些互动的信息。如果我们要有一些更好的专业科技类的东西更好,比如说可以很好的计算出他们的成效。最近他们也是不停的找一些打折,因为今天没有春天,很多春装卖不出去,我觉得他们跟我们玩很多互动的游戏,把这个打折打出去,打折也是蛮不错的。还有营运方面,对于租金方面有很好的认识,希望开发商可以了解到,首先我们选择客户,有两个原则,一个是给租金,第二个能给人流。想想它是哪一种,如果都不能给,很难融合的,放手养鱼,有些可以看平均值。客户服务方面,我们面前有很大的挑战,每年我们都看一些购物中心,他们的服务很简单,给我们感觉很人性化,这里面有三个层次,第一是以客为尊重,就是做一些普遍的东西,就是我们做出来以后,适合所有的消费者。比如说指示牌、充足的设备,灯光等等要做的一些工作,然后我们进行下一个层次的升级,我们近者悦,就是以客为亲,就是这边商铺做这边的人,这边做这边的,所以我们必须要进行研究,就是最重要是发展我们未来的VIP会员,什么是VIP会员,就是要想的很清楚,上海有一个购物中心,里面有一个系列,占了8%的面积,营业额是25%,他们进行调整,认为化妆品好一点,然后升级,把8%的化妆品的一些人进行了解,然后一直走楼梯上去,就是他们的生活习惯,就是把这一部分做得很强,就是他们每一部分客人是都有钱有事业的,是主要的客户,这个改了以后,就是以客为亲的工作,他们有一个很好的接待房间,都是为他们做铺垫的工作,跟别人不一样,我是VIP我是坐头等。所以我们VIP的对待,第三个层次。我们就是远者来,发展到一定阶段的时候,我们需要不一样的客流来补充我们的人群,就是人家一年来一到两次,也可以增加我们的营业额,除了人数以外,还有我们一些配套的设施,不是我们的定位的群体,偶尔也会过来,对他们要绝对考虑清楚,要分三个层次,首先以客为尊,以客为亲,然后以客为友。

      我们做一定的决策,需要大量的数据进行分析。数据的搜集也是比较科学的方法。现在我很怀疑很多购物中心,他们顾客的各方面的分析,就是平均停留时间三到四个小时,我想问一下你们怎么算出来的,另外他们也可以把我们增加的一个小时的停留时间,平均多多少,我觉得这个数据有点不科学,我想问一下他们怎么测出来的,我们现在也在研究一套系统,没准是可以解决的,现在还没有出来,我很奇怪他们怎么出来的,我们要通过钱流、车流、客流的分析,来进行长年累月的积累,找出一些解决的方案。有一个公司,做家具的,他们发现在每一天的下午,一点钟到三点钟的营业额,特别的低,可是四点钟到五点钟的时候,营业额高一点,可是他们发现在一点钟到五点钟的人流是一样的,但是为什么有时候要低一点,他们通过长年累月的分析以后,是因为有些服务员把一些货放在货架上面,后面五到七点是没有什么客人的,就是一到三点做生意,这个就是对于人流的监测、积累进行分析,而做出一些决策,需要我们对于钱流、客流、车流进行分析的,如果不了解很差,很难决策。所以我们需要对这些进行更有效的分析。现在有很多的更新的客户中心的VIP制度的科技出来,上海一纸通来辨别身份,还有一些钥匙扣,我希望大家未来瞄准,瞄准手机,每个人都有一部手机,什么都可以通过手机来测,这是未来十年看看,非常重要。

      一个永恒的三角形模式。我们发现购物中心,影响着我们每一个人的一代的生活方式,首先我们发现从哪儿来可以改变我们呢,原来是一些品牌的商家,他们要做生意,所以他们对我们的消费者进行研究,研究他们的需求,研究他们的生活习惯,我发现他们现在时间很忙,不愿意花大量的钱买奢侈品,还有买一些衣服,质量可以差一点,然后百货就兴起了,而它们的出现会影响到我们的商店,他们的要求比较大,不怕窄就怕不够宽,所以我们需要很深的店做一些大店。我们购物中心开发的越来越模式出现了,原来就是我们因为我们的商家,要求的店面不一样,影响我们。反过来影响我们的消费者的生活习惯,这是一种三角形关系,也是我们对购物中心的理解,我们要对未来研究,如果不研究未来,我们不知道未来,所以这方面可以探讨一下,未来购物中心的发展形式是怎么样的,千万不要水土不服。给大家简单做一个案例,就是西单大悦城,改变并影响着每一个个人的生活习惯。我们每一个都不容易做,提高西单商圈,就是成本,还有品质,还有时间,开业的时间,成本高一点,品质高一点,时间长一点。还有研究以后,发现很多问题,首先主力消费人群是带2000到5000元左右,还有一些跟朋友消遣、情侣。通过我们的研究,我们定位就是进行一种差异化经营互补,我们做了他不做,他做我不做,把整个商圈变成大西单的概念,跟王府井来打,绝对不是我们自己打自己。我们要做强。我们把西单大悦城通过10种生活方式来做,每一种有不同的生活业态,打破现在的局面,成为北京现在时尚的新潮流,跟过去不一样,过去百货几层,大概知道卖什么,现在不一样,我们把全国零售最好的二十大零售,在百货业是最好的,在我们百货中心形象店,维持自己的形象,很多人来西单,维持形象,不是以营业额为主的。

      现在目前西单的升级换代,有一个很大的贡献。就是去西单买东西,增加了很多休闲的元素,如果没有新的补充,以客为友,是很可悲的,只需要做一些简单的工作。我发现一些活动,很多活动作为盈利单位,他们不是盈利单位,有一个目标,每一年有工作计划的工作单位,如果以西单来说,现在就是提升的阶段,就得提升有质量的生活,有什么人可以是我们大悦城的消费者呢,为什么不来呢?结果搞了一个活动,当然也是一个品牌,很多是同性恋的,很有钱,要使一个到两个是以客为主的客户,进行合作,我们可以通过对我们的了解,得到一两百个,这样才是比较成功的活动,比如说简单搞一些超男超女演唱,我们统计了,人流量越大营业额越低,因为他们都去看节目了。所以我们搞一些相对符合组织的活动。营业数据是很关键的,通过数据可以分析一切数据,好谈一点,所以我们进行科学的统计和分析,前提也是怎么结合我们的信用卡。

      作为我们的公司,创造了中国最国际化的青年生活方式,我们利用多种手段有效解决人流死角,很多心目没法解决,我们用了一些特别的方法,如果用兴趣去西单的,可以交流一下。我们将甲方首年预期收益提升12.5%,我们比常规招商时间缩短50%,超过40%的品牌将大悦城作为进入北京的或西单的第一站,还有我们购物中心以百货形式管理,我们主要管理营业额,因为你想一下,现在我们以30%客户以提成租金交付,对我们很忠诚的,还有大悦城品牌可持续发展之价值,在全国复制了,我们很高兴了,成都有一个,马上跟大家见面。现在大悦城的市场成就,项目已经成为市场时尚潮流的风向标,西单商圈升级换代的主要推动力,很多都是由于我们的影响,现在年营业额已经突破20个亿,已经很厉害了,成为西城区的纳税大户,还有引领餐饮企业进入购物中心发展的风潮,真的很难做以前,我觉得成都目前也存在这样的情况,没有正餐就没有魅力;我们突破传统格局的时尚青年主题业态带领市场潮流,我觉得这个真的是一种突破,我们很方便的找到全世界的鞋全世界的衣服,这点很方便,但是我们的视觉被麻痹了,没有挑战性,我们采取更大的方式,这个客人我买完这个裙子,可能需要买一些配饰、项链,可能走到这里买鞋,一个群体分布不同的区域,我们在装修等方面都可以使得这个区域,让目标更喜欢我们的区域,这是现在购物中心的潮流的做法,这些方面我们都需要跟我们品牌商家的商品进行很深的了解,跟他们多沟通,他们很有自信,都喜欢交流,我们不喜欢沟通的话,为什么?你光说你多厉害,但是我们要懂一些问题,不懂问题不交流是没用的,你们目前最大的竞争对手是谁,还有你们每一天怎么解决这个时间段的,还有你们投资多少钱,在我们项目做推广啊,能不能跟我们互动一起,这些有水平的问题,更倾向于合作。你问你们开多少店,都没有意思。我们市场能不能协助你来发展,我觉得这一点,不需要问大家尴尬的问题,要有创意一点的问题,跟他们进行交流。

      西单方面有新的格局,对我们有帮助,今天我说的一个西单的案例,主要跟大家说明挑战,我们挑战在市场方面有很多的机遇,有一个很高的GDP上升了,对于我们的市民消费越来越多,关键是我们国家的政策支持我们,我希望各位专家,好好的看看你们的瓶颈和挑战,对于和你们的合作,有一些更新的思考,以强大的标准评论很多事情,确实最近的政策对我们有很多的影响,所以我们更需要丰富一下消费者,把他们钱掏出来。今天发言到这里,有兴趣的私下交流,谢谢大家。

      主持人:司徒先生讲了很多,现在大家非常关心的在商业地产操控面的具体操作的案例,我们下面再请一个,也是很多在座各位所期待的,我们要请到是这家机构是专业从事商业企业上市,金融服务的这么样一个机构的负责人,这位是北京高华证券有限责任公司执行董事,大家欢迎。

      李彦颖:大家好我是高华证券有限责任公司的,最近很巧,雷士照明上市是我们做的,阿里巴巴也是我们做的,所以这个话题是零售金融与商业地产。我们做的在每一股都有,主要可能现在是三个大的版块,百货是一个很大的版块,在香港有七家公司,在百货做的服装企业,比如说中国零售行业是值最大的百丽女鞋,还有宝姿,还有最近大量的体育公司的上市,李宁、安踏、最近的特步,在座的都是业内人士,帮助我们多交流,了解行业的一些情况。我今天和大家交流,可能从资本市场跟大家交流一下。

      资本市场比较关心的是什么问题?什么样的公司上市以后是值比较高,还有刚才讲的三个板块,这几年对行业的研究,希望能够跟大家分享一下,我们了解的业务模式,从基本的市场的角度来看这个模式,为什么喜欢,为什么不喜欢,如果大家有什么反馈,喜欢大家互动交流。资本市场喜欢的公司,大家关心的第一个是增长,对零售来说,一个是外延增长开店,一个是内升增长。为什么增长是大家欢迎的东西,为什么对你的股价有作用,今天两个公司都挣一块钱,但是明年有一家公司可能有所增长50%,而增加的是30块钱,但是另外一家是20块钱,就是差异,反映到具体的来说,就是市盈率,现在一块钱的东西,你反映对应的20块的市盈率,但是明年是30块钱。

      第二点有一个资本回报的问题,我一样的挣这些钱,怎么获得更多的钱,其实大家做投资也好,放在银行业好,本金放进去以后,能得得到利息,你做零售、做商业地产,都是要投资进去的,我投一百块钱获得一百块钱的盈利和投五百块钱获得一百盈利的不一样,这个两点:那么有时候在一年两年的报表上,但我觉得资本市场确实经常会被认为是比较短视可能看经营管理上,看三个月,最多看12个月,但是真正的就是说,有一个笑话说,炒股东,怎么做长线的投资者,炒股东,如果放在一个股东的位置,不单单是买股票,今天买进来明天卖出去,我相信市场70%参与的人,还是长期持有的过程,所以这个时候,不是短期的可以业绩做得很快,或者短期的资本回报率很高,不单单这两点就够了,有没有长期的发展,这个反映到零售管理的经验。你的品牌,你的产品设计的能力等等这些就是说相对核心的竞争力。可能从资本、金融的角度,跟大家分享一下,对实业公司的一些看法。

      第二个部分,我想跟大家聊一下,就是上市公司里面,最多的三个业态,第一大块是百货公司,可能大家对这个也是比较熟悉的,我感觉就是说,百货对投资者来说,是一个非常有吸引力的品种,经常40%到50%的时间跟一些经理接触,从他们的反馈看出,以中国大消费的概念,希望全国的投资者,都希望参与这样的投资机会,但是现在的上市公司品种不多,而且长期的风险,尤其对海外投资者看不清楚,他们倾向于一些风险小的公司,百货有这么几点,第一从一个国家,人均GDP,从一万到两万发展的区间,百货往往是作为一个股票,发展的最好,这个从日本1980年到1990的经验看,股票市值最快是百货,韩国2000到2009年,是人均GDP一万涨到两万的过程,这个也是百货公司零售增长最快,这个是观察的现象,原因是什么?从人均GDP一万到两万的过程,现在中国人均的PPT来看的话,就是一个城市化的发展进程,所以人口的密度在集中,当然北京、上海有一些城市化了,城市化发展的过程,就是百货公司跟地铁走,或者在人流比较集中的地方,所以集客效应比较好,人流首先能进去了。第二跟百货的业务模式有关系,现在我们百货跟欧美不一样,跟日韩一样,所以跟商业地产没有太大的区别,就是把这个地方分别开来,招商引进来。最大的区别,现在有一些购物中心做了基本上讲,百货是中央集中收营,就是拿这个钱扣掉二十个点返回给供应商,不存在风险,但是先把现金收了,应收帐款一下到手,应付可以先占用两到三个月,其实运营资本是负的,像戴尔快速反应的一个很好的低风险需要现金比较少的模式,扯一点远。说回来讲,就是为什么在GDP发展的过程中,集中收盈很好的模式,就是全店的打折活动也是相当有吸引力的,本来位置好,再来搞店面的促销打折,吸引力更强,现在来说,现在购物中心的业态,上市的公司不多,我们做了一个,就是宝龙,最大的万达现在还没有上,另外日本上了这一些,不在我们的研究覆盖范围。想说一下购物中心购物消费来说,相对百货有优势,优势就是体量比较大,传统百货一万方,就能够提供一站式的体验,不能够满足大多数的消费者的需求,现在起码都是五万以上,所以在这个前提下来讲,我觉得购物中心,自己有一个内深的本质上的优势,规模比较大,除了生活购物的以外,还可以提供虚拟,比如说王够就是竞争,还有去看电影这些事情,很可能到实体店做的,能够提供一站式的体验。劣势,如果不是做集中收盈的,就是对商户的管理相对松散一点,这种情况下,比较困难,要推行全店范围的促销活动,所以对价格,不能说价格敏感,但是大家希望寻找比较划算的购物体验的事情,你可能就会比较相对好一些,可以送券等等需要克服的问题。

      巴黎春天,去年上市的,搞一个奥特莱斯,就是点的模式,就是做了十六家百货,但是奥特莱斯做的时候,借鉴了百货的模式,来扣点来做,所以在北京郊区的即刻效应,现在看起来也比较成功,如果将来地铁通过去也有所帮助。百货做说一句化,我昨天也是参加王府井的股东大会,中国扣点,就是说经营风险低,没有库存期,但是中间有一个问题,大家都可以去找这个供应商,因此就比较缺少差异化,在欧美,是采用所谓买手的形式,每一家的连锁机构,都有自己的定位,定位比较高端的,采购的货品,品牌的重复度比较少,在我们现在的阶段,因为搞的供应商招商,还是以招商能够招满为主要的目的,因此呢,消费来说,你看到这个品牌的差异化,会少一点,所以长期的可持续的核心竞争力来进,我觉得百货,也是看到越来越多的百货经营上,在争取要增加自己,所谓自营的品种,自己采购的品种,这样子一个在它销售里面的占比。我想百货我就先讲到这里,下面想讲一下,所谓的直营的零售专卖店,其实在美国是70年代大规模发展起来的,刚才说的招商招来的,还有一些品牌,其实他们是跟着商品发展起来,最早是作为自由品牌发展,因为商品发展的最初,百货作为一个主力店,已经跟上游做批发的多品牌公司,建立了很强大的关系,那其实70年代刚刚创建起来的,卖自己的唱片,进不去的,要很大的规模做起来,但是这个时候,相对的能力,进不了商场,这个时候美国的郊区化发展比较成熟,因此购物中心,需要比较多的可能一百个到两百个,占地两三百平方,所以在这美国是比较红火的发展起来,但是市值不会发展很大,都是时尚的东西,时尚决定消费者有不同的选择。这些牌子都做得还可以,店的规模在一千个左右,市场规模一到二,这个我觉得是大家对时尚的一个追求,和个性化这样一个消费者的行为来决定的。

      回来讲中国,在我们覆盖范围里面,上市公司里面做得比较好的一个是百丽,一个是宝姿,百丽做女鞋,就是90%的自己生产,有两三个代理品牌,这是它女鞋,另外运动分销,有50%的收入,其实从耐克、阿迪这些拿货,然后在下游能够挣5%到6%这样的经营利润率,所以总的来说,这个公司还是以女鞋作为主要的驱动方向,我觉得它在这方面建立了比较好的规模效应,如果去过百货公司,大多数商场告诉你,大概有7层的时候,百丽议价在这方面,百货公司不少,每个月排名,做得最好的牌子是什么,最差的是什么,如果这个牌子连续三个月都是最差的那个牌子,九个月或者12个月以后就踢出去,很好的铺位不会给你了,但是对于百丽来讲,几乎是持续了每个月排名,他旗下的25个牌子,都能够排到百货公司鞋类的头十名里面,流水可能一个柜台八十到一百平米做到十万到二十万,所以百货公司非常愿意租给他们,而且百丽作为一个体系,捆绑式的谈判,我只有一个牌子的话,拿一个很好的位置,商场不愿意,但是如果是百丽旗下的牌子进来,有五个牌子是可以拿到最好的,另外带其他的牌子,但是跟百丽位置进来,相对来说给的位子好一点,这个也是很现实的问题,就是说我虽然给另外一点,就是扣点率。百丽可能20点左右,跟他最接近的星期六公司,平均扣点是25,另外跟他竞争的,相对高端一点,台湾做OEM的公司,做零售了。作为单一品牌的公司,如果不能够有很好的历史记录,店铺已经看到你,历史上做十万个流水,就不行了。如果你这个做得好,一个月能够做二十万的话,那我扣你二十个点,其实可以拿二十万块钱。这里面有一个平衡的问题,了解消费者要什么,而且有长期的历史记录的话,去谈的时候,有较强的议价能力。

      宝姿我也可以提一下,这个公司也特色的,宝姿被收购进来的时候,加拿大已经是破产的品牌,但是在国际上没有做起来,90年代初进入中国,在厦门98%的劳动密集型做起来的,当时在品牌建设上进来了,在零售商业买不到这方面,但是宝姿用的整个国际奢侈品的方式,因此在短短的十年里面,从一家开到四百家,二三线的透明度也很高,现在有忠实的客群,所以能够保持10到15%之间,甚至更高,现在国际奢侈品进来了,直接开店很多,刚才在成都这边也看到了,叫得出的牌子的奢侈品都进入到中国,刚才讲的外延和内深,就是能够开得高端百货在中国有四百家都进去了,所以要开的话,依托各位商业地产,非常高端的商业地产被开发出来,也许提供更多的机会。

      第二大块。第三大块,在中国其实是一个蛮大的一个版块,就是所谓的做服装也好,做批发。因为你直接做零售,大家可能也知道,最大的一块是店铺的租金,另外人工也很高,这样加起来占销售的30%到40%,不过毛利40到50的话,也不好,另外自己开零售店,这中间的瓶颈,中国是很大的市场,在成都能开不代表你到宜宾、都江堰能开,所以很多时候,大家就采取了一个所谓大区做二批的形式,这块做得最成功的是那些体育用品,以李宁开始的,李宁是03年上市的,安踏、动向、特步、361,他们采取的经营模式,就是短期内给每一个省给总代的经营权利,然后给每年开店的任务和拿货的任务,甚至上亿的可能,这样的经营模式,能够让他们在短期内店铺是大量的扩张,并不是说把全新的零售店铺带到这个市场,而是把这些店,做一个加盟,。此呢,你现在如果去看这个,安踏都已经超过六千家了,这些都不是他自己的商店,库存的风险都是第三方来承担这些对商业地产的消化能力非常强。总的来说,上市的呢,业态是比较有代表性的。还有珠宝的也有,个人护理用品也渐渐多了,我们是这么看的,中国现在百货公司,大概是六千家,真正现代的中端的吧,在两千家左右,他们能够服务的人群,不过一到两个亿,中国十三个亿的人口,每年的可支配收入15到20%的速度增加,所以这个市场是非常广大,然后在上市公司里面讲,我们在MSA中国,整个中国概念上市公司的一揽子的股票,这块来讲,整个大消费的概念,包括牛奶、白酒等等,都放在一起,这样市值不过7%,而我们看到很多基金经理在市场配制的时候,有20%配制在消费上,所以可以看到消费市场是供不应求的,所以很希望大家把手上的生意做大做强,有越来越多零售商,商业地产商,到地产上来,促进资金的有效配制,帮助大家能够在资金的支持下面,有进一步的长途的发展。我先跟大家交流到这里,谢谢大家。

      主持人:最后我们请成都天府华侨城实业有限公司商业事业部的副总经理卢红纲发言,大家欢迎。

      卢红纲:大家好,大家辛苦了,又到了吃中午饭的时间,很疲劳。这个标题啊,跟我当时目录上的有一些不一样,因为我们成都华侨城,这个位置看一下。这个华侨城是总部在深圳,它是央企,他的主业是房地产开发酒店经营和旅游,旅游主要是以主题公园为主,然后是电子配套,电子是我们的看家,然后华侨城主要是北京、天津,然后西部是西安、成都、云南,然后在深圳,除了总部以外,现在新开发建设的新地标就是东部华侨城,得到了国内旅游界好评的目的地。

      上市公司华侨城控股现在就是旅游加地产,经营的理念就是创造优质生活,这个成都华侨城是华侨城集团建立的一个公司,位置在三环路西北,我们现在的土地是3055亩,这是从我们三千亩的规划来看一下,我们这3000亩的规划是迎接两条城市,长大概是两公里到2.5公里,然后宽是八百米到一千米这样的区域,我们的风块,一个是高档住宅区,一个是旅游区,然后就是商业,商业是在公园地场的前端,我们这个项目是在08年,在08年地震当年,就是5.12地震当年,一期多层开盘了,销售的情况超出我们的想象,非常的好。现在我们商业分成两块,一个是商业东区,我们现在已经营业的部分,就是欢乐谷区,然后商业东区,就是马路的前端,现在我们已经进城开业的一家娱乐方面的,有正天影院,是北京来成都投资的,还有我们一个以全球第一家以英特尔独家冠名的数字电子竞技管,这个是华侨城酒店,它的特点主要是艺客房,就是很多房间里面都有艺术家专设的,档次是三星级,但是环境非常好,温馨、舒适。还有就是极速空间站,就是娱乐风洞,还有一些就是体育休闲的户外的一些,还有我们有一个餐饮区,餐饮区我们引进的是有差异化的这种高端产品,丹桂轩是从深圳引进的,墨宴是引进到成都的,是川菜。接下来我们要重点的开发就是两个区域,一个就是欢乐谷主题公园,就是红色的位置,是一个五星级的综合题,周边有儿童王国,有文化艺术中心的这样一些配套。这个是我们一个规划的业态,因为我们这个项目,三千亩土地,商业的开发面积有五十万平米,还有这个区域,还有一些商业,我们的规划是以购物中心为依托,结合百货、酒店式公寓、写字楼这样的一个业态,因为这个写字楼附近,就是将来的省政府的办公区域。这是我们的35万平方米的功能定位,这个是我们业态的分割,现在是这样,成都华侨城,不是这个城市的核心区里面面临着很多挑战,但是我们相信随着成都市经济社会的不断的快速的发展,就是今天我们看上去,不是核心区域的,不适宜商家经营的这种商圈,可能在不久的将来,也会变成一个旅游、消费、渡假的目的地,现在我们成都华侨城,在举办成都啤酒节,欢乐谷每天晚上有有巡游、狂欢,现在正值世界杯的决战的时刻,所以欢迎各位领导光临华侨城,谢谢。

      主持人:感谢刘总的介绍,今天上午会议结束。下午还有两个论坛,下午的嘉宾,也都是各个的领域大腕,有什么疑问,可以跟我们的嘉宾进行交流,谢谢大家。