专家研讨建筑设计对中国购物中心开发运营的影响
邀请嘉宾：
中国商业联合会购物中心专业委员会的副主任 邢和平
中国商业联合会购物中心专业委员会会员部 刘惠玲
中海首佳商业设计有限公司总经理 祝平
联合金玉商业管理有限公司 王玉(王玉博客,王玉新闻,王玉说吧)
中国建筑第三工程局深圳装饰设计工程公司副总经理 张静
中国建筑第三工程局深圳装饰设计工程公司总经济师 胡作家
湖北福瑞万家置业发展公司技术总监 朱刚华
天安天地房地产开发有限公司 陈瑶
主持人：各位网友，大家下午好，非常大家来到我们今天下午的直播现场。今天我们非常有幸和中国商业联合会购物中心专业委员会一起进行一场关于商业地产及商业热点问题的访谈。今天非常高兴能够请来中国商业联合会购物中心专业委员会的邢和平先生。以及我们非常多的来自商业、建筑的专家和我们开发商这边的代表。
首先我介绍一下今天作客我们现场的嘉宾。他们是：中国商业联合会购物中心专业委员会的副主任邢和平先生。中国商业联合会购物中心的刘惠玲女士；中海首佳商业设计有限公司总经理祝平先生；联合金玉商业管理有限公司王玉女士；中国建筑第三工程局深圳装饰设计工程公司副总经理张静先生，以及总经济师胡作家先生。还有开发商的代表，是我们湖北福瑞万家置业发展公司技术总监朱刚华；天安天地房地产公司陈瑶女士。非常高兴大家作客我们访谈现场。接下来把话题交给邢主任。为我们今天主题做一个介绍。
邢和平：非常感谢给我们一个平台。我是中国商业联合会购物中心专业委员会的邢和平。今天来的代表有各个方面，首先从我这来看很有特色，建筑特色代表中、日、韩三个方面，有中方的设计专家，也有代表日方的，也有代表韩国的。我想中、日、韩的发展是很不平衡的，作为日本是一个发达国家，韩国是一个高速发展的国家，中国现在也是处在一个高速发展的阶段。所以互相之间是非常有借鉴性的。今天把大家聚到一起，大家对中国购物中心的发展做一些探讨性的论题，另外我们请到了两个房地产开发商也是很有特点，因为作为湖北鄂州是处在建筑设计报规划的阶段，所以是一个初审的阶段。所以我们天安房地产公司的项目是已经建成的正在招商，在不同的阶段大家会有不同的感受。所以也希望两位介绍一下自己的项目情况，或者你们遇到的问题，请我们的各位专家做一些评判。谢谢大家的到来！
朱刚华：感谢邢和平主任，有机会参加这个会，我是湖北福瑞万家置业公司的技术总监。我们湖北鄂州是武汉当中的地级市。我们有一个项目在城中心，在鄂州市的城中心，这个城中心商业很跨步。我们的总体规划设计请加拿大宝佳公司设计，但是商业规划，商业策划是我们鄂州人居住的地方，自然形成一条南谱路。我们这个地方想打造一条鄂州的黄金商业街铺。这个街铺怎么弄，怎么搞我们也没底，请各位专家见解，是做超市还是做商场怎么做，不太清楚。
陈瑶：我们天安天地房地产开发的项目是位于西单这块，是在西绒线胡同28号。我们这个项目一共是有17层，是地下4层，地上17层。地下1层到地上4层，我们规划是做商业这部分，4层以上到17层我们做的是高档公寓。我们目前规划的根据周边商业氛围，因为西单主要是购物场所比较多，餐饮娱乐这块是很少的，所以我们现在规划的是想做一个大型的餐饮娱乐广场，但是现在因为很多商业计划是做高档精品品牌，我们的项目正好也是位于比较热点的地区，所以我们也有这一部分计划，看能不能做高档精品百货这一块，也是比较摆在，想听各位专家对我们这个项目定位有没有一些指导跟意见。谢谢！
主持人：两位开发商都对自己的情况做了简单的介绍。刚才邢主任也介绍今天的专家可以说是三种不同风格的类型。不知道我们专家们有什么样的意见，我们可以畅所欲言的聊一下。
祝平：因为我们都是北京的公司，对鄂州情况不太了解。对北京的我们想先谈点看法，一会儿再交流鄂州的项目情况。
陈瑶：在首都时代广场往南100米。
祝平：建筑设计做完了？
陈瑶：主体已经完成了。
祝平：建筑设计情况能介绍一下吗？你刚才介绍了17层，底下是4层的商业。单层面积？
陈瑶：单层地下1层比较大，将近7000平米，6900平米。其余每层的面积也是在4000、5000左右，整个商业我们是20000多平。
祝平：整个来说两个项目都是有共性的，都是提出经营定位的问题，我们觉得经营定位大的原则肯定根据市场条件来定，西单的这个情况总体上，西单是三大商业中心区之一了，传统商业区，但是不算新出来的金融街和东边的CBD，整个传统商业中心区是西单、王府井，原来还有前门，前门现在在整治。西单和王府井已经形成差异了，整个的商业聚集的量这两个都差不多，都已经达到了几十万，而且应该在08年以后突破到100万，这是商业的投放量，原有的存量加上增量。刚才我讲了西单整个商业的发展趋势向年轻化、时尚化，形成区域特点。金融街有金融街的特点，王府井现在也有王府井的特点。西单本身形成年轻化的倾向，在这里我们每年都对几大商业区进行基础性研究，也曾经探讨过西单除了年轻化、时尚化这个定位，整体的区域定位是否还能做比如像高档，你刚才提到的高档精品这一块的发展。但是我们觉得这是一个渐进过程，或者先作者要付出一定代价，现在主要的问题是金融街的拉动，金融街现在新出来几个商业设施，尤其是金融街购物中心，它的定位也必须那么做，就是做高档。
西单目前这个商圈的消费人群，70%、80还是年轻化的，甚至在70%、80%年轻化的消费者里面，其实白领不占绝对多数。这里面年轻的消费者更多的是一般职业的工薪阶层，尽管呈现了年轻化的趋势。精品百货主要消费者还是成熟的高收入阶层，在这做也一定风险。但是在你们项目旁边已经有人尝试了。一个是美美，一个是日本的百货要进去。这个是高档的。当这些项目起来以后，我们觉得社会拉动，或者改变西单商圈只是满足年轻化、青春时尚的可能性。但是这要取决于你们的回报问题，不仅仅是定位问题，因为你要引进这样的商家，你自己是做不了的，我觉得你去通过招商把高档品牌，经营品牌招到你的设施里，由你去主导招商，这几乎是不可能的。如果你要这么定位，你要自己做我建议你不要做了，不要往这个方向思考了。除非你去招一家高档百货店进来，由他去做，但是你要算帐，你的投入，你的租金水平会很低。但是对你上面写字楼的品质要提高，这个东西要平衡的算帐。确切的判断还要根据你项目去做调研，做各种各样的财务才能判断，到底定位怎么做，而不是座谈会的形式解决。
邢和平：所以问题是在这方面。我看到我们两个项目都很有特点，但是针对这两个项目在不同阶段上，我们应该采取什么样的模式来运作好它。从我们购物中心专业委员会了解到的情况，全国很多的购物中心都是已经建好以后才去考虑招商，这是一个通病。怎么解决这样的问题，我们商业规划、建筑设计和最后购物中心的建成，在不同的阶段上采取什么的方式，这个希望各位专家从各自的经验也好，角度也好，把它作为一个论题进行探讨。因为我们购物中心专业委员会就这些方面可能会展开一系列的问题来探讨。今天先是从建筑设计和商业市场运作怎么有机的融合这样的话题先切入。后续我们可能会在招商方面，运营管理方面不同的阶段来做不同的专题探讨，希望听听各位专家的意见。
王玉：我们公司主要技术团队都是韩国人。我们今年开始进入商业地产以后，最大的问题就是这样，我们团队每次开会的时候开玩笑，他们韩国人就是说“为什么”，什么都是为什么，因为他们不理解。刚才西单的这个项目也是一样，已经盖好了，现在再想是有他自己的构思，但是他现在还没有定死要进什么样的商家，韩国是这样的，我今天就带来一个样本。这个商业地产开发以前，整个前面的这些工作是要占大部分的，40%的工作都是在调查和设计和计划当中，如果定下来这个项目，盖起来的时候已经都想好了，比如说主力店我要进乐天，那么乐天本身有自己设计的要求，他有一个层高，比如说距离，长度都有要求的。但是咱们这边不是，我要进主力店，主力店的一个结构，旁边再是购物中心，上面进一个酒店，现在几乎都是这样的结构。韩国的团队就不理解，倒过来找一些招商管理团队再进来，室内设计团队再进来，外立面的设计团队再进来，最后是运营团队再找一个，最后物业管理自己来做，开发商自己本身来做。这是韩国团队根本没有办法理解的。
所以我们公司大量工作都花在说服他们，为什么中国会是这样的局面，以前的政策，以前市场的大方向带来的局面。但是现在我们觉得是这样，如果还是这样方式走的话，会有很多的商业是失败的。以及已经是建好的，已经在运营的，有可能已经很好的这种商业，过几年以后也是面临要淘汰的局面。我们做的时候，整个的商业设施前面的工作，我们商业地产整个周围环境的规划来看你这里建议你应该建什么样的商业。那么我们考虑都是什么，十年以后，以及更以后商业的这么一个改变，也适应这种改变的商业设计。我们替开发商作出一个分析，整个商业方式是租赁的方式，还是扣点的方式，运营是我们来提的，然后设计是怎么样去做，有的开发商很多我就是把整个面积尽量多拿出来我多卖就好了。其实这样的效果并不一定好。我们现在做了三四个项目是给乐天百货介绍去让他进去的。但是他们进去的时候都看了以后，整个的结构和设计不适合他们的要求。所以就放弃了。那么这些项目，三个项目我到现在看了已经是6个多月还没有招商到主力店，其实已经是损失了。只是考虑到我这个面积，我整个的工期，先考虑到眼前的东西了，不考虑以后我到底是什么样的百货商场进来，他给你带来是什么样的效益，这些都是考虑不到的。
我们的工作说服韩国的团队和中国开发商的工作上花去了很大的精力。但是我觉得商业地产这一块最大的问题就是设计和规划，还有计划上，开发商本身要去改变这种思路和理念。这是我们对工作当中的一种感觉。
张静：王女士的一席话引起了我的想法，包括祝总也说了一下。我先介绍一下我们，我们是中建三局，从名片来看中建三局深圳装饰设计工程公司。24号正式更名为中建三局设计有限公司。我是设计总监。刚才王女士和祝总谈到的一些话让我实实在在深有感触，毕竟在这个行业之内，而且亲临行业的第一线。从我大学期间一直在接触我们的商业建筑设计，从北京的赛特、燕莎，包括最早的双安商场，后来长安几个大的项目我们都做。乃至于近些年外地的像太原我们做了一个总体建筑是16万平米的大型综合建筑，里面不仅是商场，而且配套设施都很巨大。包括咱们公司做的青岛宝龙，郑州宝龙，厦门明发这些大型的购物中心，而且是超大型的购物中心。为什么我会有一些思绪万千的感觉，因为现在整个的经济社会在变化，整个的购物中心投资的环境也在变化，尤其作为我们国家。我们国家刚才王女士所提到非常现实的一个问题，往往很多的投资商第一想到一定找个很建筑设计师做一个很漂亮的建筑。但是他忽略一个很关键性的问题，你搞这个建筑的目的是什么，你是为了要做建筑吗？我觉得不是，你是为了要做经营，你投资的目的是盈利。你究竟怎么样盈利，靠谁最初帮你盈利。
刚才王女士谈到了，作为韩国设计，大量的时间，40%的时间用在调查和设计这个环节上，从我的实际经验来讲，我认为应该是100%的时间都要放在调查和设计上。为什么？从一开始，从你立项，也就是说作为投资商的老板，你脑子里面刚刚有这个观念的时候开始，我个人认为你应该和紧密和环境、功能型的设计师紧密结合在一起。从这个角度上来讲，我个人认为建筑师应该从属于整个环境功能的设计师。为什么？他是从直接给你创造盈利的角度上去思考问题，是在考虑如何帮你去经营，如何帮你去赚钱，如何去吸引合适小型的投资商、商家、顾客，他是时时刻刻站在你立场思考问题。这里面就牵涉到一个问题，目前我们国内很多的现状已经摆在这了，刚才像天安天地房地产搞的西单项目，建筑已经起来了，然后这个时候你再去考虑我里面要做商业我怎么去做，现在我定位还没有，到底我要做什么还不知道，本身做的方法是一个错误的，我个人认为是错误的。但是错误已然铸成怎么办？不是没有办法，是可以解决的。因为任何一个投资商投资的东西，投资这个建筑，会依据周边市场进行定位，这个定位是要推动设计来帮他实现的。也就是说牵涉到一个问题，你的定位究竟你的目标客户群体是哪些，这个很重要，你的目标客户群体就是针对年轻人，好，从整个设计空间布局上，包括动线、流线上都有不同点。包括里面所有商品的布置，定位点，包括你将来招进来哪些代理商，哪些经营者，或者说你自营的项目，整个我完全自营，你要销售哪些东西都非常关键，因为它牵涉到一个人的心里变化。设计实际上和人的心里是紧密结合到一起的，离不开人们的心里。
如果说专门做商业设计的环境，因为在我们学校，我是中央工业美院毕业的。中央工业美院现在有专门商业美术系，往往很多商业美术系可能是从橱窗、广告这方面考虑的会更多一些。作为我来讲我是学这个专业的，环境艺术，室内设计这部分。我们更多的考虑是功能性，这个功能性不是说作为整个设计者应该考虑的，是应该你设计者站在商家的立场思考的问题。这么多年以来，说这话可能有十几年了。我一直在这个行业倡导一个设计思想，我自己的设计思想。我时时刻刻，包括跟我手下的员工也在讲。设计师不等同匠人，设计师不等于画家，设备师等于你加我。因为你任何一个好的设计者，都有一个阶段，从匠人到画家到真正成为设计师这样一个阶段。匠人设计师会把到处看来的资料东拼西凑出来好的产品，商家喜欢不会出大问题。还有一些上升到一定的高度，觉得自己很有思想，他把自己的思想拿出来，觉得我做的就是大师的作品，这是画家的行为。他觉得我的东西就非常好，你就必须要接受，就忽略了一点，设计本身服务于人，所以要你加我。你在做的过程之中你不敬意加进你的思想，你的目的还是服务于人，服务于投资商。因为你最终的目的是帮他创造新的价值，这是我觉得作为设计应该做的事情。
所以刚才我提到设计我个人的意见一开始介入，帮商家构思、创造，甚至引导将来的建筑定位往哪个方向走，包括功能动线，甚至外观的形象都由设计师紧密跟商家共同探讨。所以说我个人从这个角度上还是很有必要的。就目前而言国内的现状怎么办，我们还是有办法去解决的。比如说从整个大的环境角度上来讲，你要独树一帜，你怎么吸引人这个角度去做设计。再一个从里面的动线上如何让人觉得舒适。因为现在整个商业建筑已经完完全全不同于过去传统的建筑。过去建筑中国有很多建筑规范，商业建筑规范有现成的。但是那个是基于什么时代下？是基于原来的百货商店，最著名的西单百货商场是基于这样的情况做的。现在过时了，国外的理念也引进过来了，包括国内市场的。在北京很多的Shoppingmall，这对吗？作为北京来讲我个人认为不适合做Mall的概念了。作为二、三线的城市，也许作为湖北朱总这里他们的角度从Mall角度更好，因为Mall很吸引人，Mall有休闲环境。但是新的环境理念商业理念已经出现了，我给它定位一个名字叫Shoppingtown。所以我个人认为我们还是有办法转变，商家最初定位有偏激或者变化的过程。
邢和平：张总从设计人员来讲这个问题。我是从经营这个角度再确认一下这个问题。因为我们接手很多这样的项目。看到建筑结构已经形成，但是在初始的时候确实像张总讲的，按照百货公司形式去设计。但是最终我们把它办成购物中心怎么做。购物中心是综合业态的复合体，多种业态都在里面经营，互相既要有相互关联性，又要排除互相的干扰。作为购物中心里面的经营时间是不同的，各种业态经营时间在人群消费时间也是不同的，各有各的特点。我们在通道上，在你开闭馆的时间上是不是能够做到统一，如果不是统一你怎么解决这些问题，这都是很现实的问题。专业的问题我们面对两种情况，一种是正在设计，它还没有形成一个固定的模式，在这个时候从商业经营的角度来劲，你先有了定位以后，你各位业态的分布我们确认以后建筑设计就好出来了。第二种情况我们面对的是已有的建筑，必须要对它进行改造。那么改造是需要有成本的。怎么降低最低的成本适合商业经营。
从我们做市场的来讲，一般的都是先有市后有场。可现在我们很多购物中心是先建场然后再让它去养市。可这个养市的过程是需要一个很漫长的阶段。怎么解决这些问题，作为购物中心专业委员会，我们作为一个全国的平台，我们会整合很多的社会资源共同来解决好一些问题。在这一点上祝总也有很深的体会。祝总公司的背景有很多设计师，设计人员都是这方面的。在这方面也有很多先进的经验。刚才王总业介绍了韩国的一些情况。希望二位各自代表韩方也好，日方的先进经验给我们介绍一下，让我们中国尽量少则一些弯路。
祝平：先介绍一下日本的经验，实际上日本它是在两个方面同步发展，什么意思呢？刚才实际上王总提到的，韩国的理念进来以后，团队进来以后，发现我们在开发商这边没有建立一个专业的商业地产发展的思路和流程。这是从客户方面讲的。那么在日本这样一个高度发展的社会，它的客户，也就是说它的发展商已经不会是我们发展商的认识了，一定是刚才王总说的，我要买一块地，这一块地要做商业，我一定是找专业的公司，而不是仅仅找一个设计单位去实现我建筑的建筑师，或者建筑设计单位的理念要建一个什么样的楼，这个楼可能多么夸张，多么美学，它是很清楚的，我要实现价值。这个价值不是靠单单设计师的理念去设计实现的，而是要从商业的经营角度，我怎么去经营，日后我怎么经营它才能实现我的价值。由于这个经营定位，自然这个建筑怎么去做，很清楚。你里面有没有百货，如果是购物中心，是多业态组合的。这些组合有各种各样的组合方式，那是要根据刚才邢主任说的市去组合，在西单去组合和在湖北鄂州组合，如果同一个规模购物中心组合完全是不一样的，这和市要结合起来。
市结合这个场出来了，其实对于建筑师来讲，相对就容易很多了。所以我同意刚才张总说了，先解决功能的问题，功能是指挥真正的建筑。实际上建筑师这时候做的，满足这个功能的情况下你去做，按照中国的规范去做。好多客户跟我们说，日本设计师他怎么规范。做规范，按规范设计人那是工匠，我非常同意。但是工匠实现不了你的价值。如果找工匠给你做错了，你的投资去打水漂。所以市场从开发商这块已经非常成熟了，但是我们也要正视，我们要向韩国团队，向日方团队解释就是这样一个现状，你不可以说由于是这个现状我不做这个市场了，不可能。日本还有多大的发展商业，你一年能出多少面积商业，还有多少面积可以作为增量往上增，大家都知道，到极限了。中国这个大蛋糕你不吃吗？所以你不可能因为这个市场的理解，发展水平低，你不来做这个市场。肯定还是要做的。我们觉得今天这个会，购物中心专业委员会，从专业委员会的角度去帮助这个市场走向，梳理这个市场，使得这个市场理性化，从专业的角度去引领这个市场，如果大家都去这么做，设计单位、服务单位加上专业协会，各个方面大家都促成大家对认识的提高，我想还是能够有效的梳理这个市场。
另外我说作为我们服务商来说，不管你是做设计还是做一般性的经营咨询，那么人家也是很高的水平了。我们仅仅做的这个中海首佳设计公司，一开始北京商务局倡导说做一个北京的设计公司，因为政府已经意识到这个混乱局面不能继续下去，但是你没有依托。你去找中国设计院解决不了，找哪一家中国的设计院能解决，他懂商业，懂设计，懂经营，解决不了。商务局当时的局长说你们就去找合资吧，没有办法，我们考虑日本的情况更接近中国的情况。日本是什么看法？是政府整个行业体系保证专业化提供。我们现在只有注册设施师，日本是由商业设计师来解决这个问题就是您刚才说的功能设计这一块。一个项目拿到手了，是由国家注册商业设施师做整个的经营定位等等和建筑产品功能性的要求。下面是有专做商业的建筑师跟进，设计事务所医院我也不做，住宅我也不做，我就做商业。要有国家注册的建筑师和商业设施师来保证，这个设计师从大学毕业以后，建筑师就一直在做商业，又是在注册商业设施师下面工作。
这样培训体系，产业链条，服务链条下来这个公司做了50年，你想这个专业水平就毋庸置疑了。我们比如在中国工作日本商业建筑师到我们任何一个零售企业去做一个经营管理的指导，咨询他都能做。进去他不是看你的建筑，他先看你经上出什么问题了，这是指的我们零售商。所以他们觉得我零售商都能够指导你怎么做，你的商业地产。因为咱们实事求是说，商业地产对于商业或者零售业没有任何概念，这个在国外也是允许的。我们的商业地产想都想我自己变成专家，你一定要研究，但是不是你自己研究。你自己研究，你要付出多少学费你才能弄明白商业是怎么回事，商业是最复杂的。
王玉：让对方，设计公司弄得很难去做。
张静：我经受的这些痛苦是最多最多的了。
祝平：因为他也真研究，他也全球跑，我们公司中方员工很吃力，日方见的很多了。有时候我们中方专业人员还没有跑那么多地方，他们房地产公司的老总、高管全球都跑完了，他一会儿拿了纽约那一个事说，一会儿那南加州说，欧洲德国的小镇又说。乱七八糟概念去集合在一块了，但是找不到一块了。他有一套东西，你怎么说服他。
张静：我还遇到更可笑的事情，还是拿太原的项目来说，原本房地产投资商是有很好的想法，我们不得不承认有好的想法，但是他的想法有点太好了，太不切合实际了，就一个概念，反正我就让它大，就让它多，所有东西都加进去就赚钱。你要知道商业建筑立面有很重要的问题，就是尺度，给人带来的感受是非常非常重要的，你大了，深了谁进去，谁再去看，结果他反而给自己造成非常非常大的麻烦。这种设计非常多。
祝平：所以我觉得从商业上，我刚才说的这个也不能完全怪我们的客户、开发商，因为就是这种发展水平，这是中国整个经济发展水平决定的，各个行业都应该承认，只不过有了行业我们走的更前面一点。传统商业行业是走的比较慢的。我们还是寄希望于协会、专业委员、政府。因为日本也是这么做的，这么发达的国家也是要通过引导服务业的水平提高，你的设计方水平提高。如果商业地产商水平提高了，我们提供的服务水平不行也有问题。你提供的服务我们作为设计师我们不懂经营，因为我也了解王总的公司，他所有的人都是懂经营的，他的设计人员全部懂经营的。他一定是搞过经营才可以设计的，完全和日本的发展已经同水平了。咱们实事求是讲，翻过来说我们自己的弱点，我们咨询方和设计方的弱点我们还远远没达到，哪个中国的设计院说我这个设计师，或者我这个团队是懂经营的，我相信没有人敢说。但是人家敢说，或者日本这个团队敢说。因为他发展几十年了，他是靠几十年养出来的，我们现在每年要送四五个中方的专业人员到日本实习。因为在这个场合我们没法培养。我们也只能期望十年以后中方团队能达到这个水平。但是十年以内我们根本就不敢想，做不到。这个是慢慢积累的。但是这一个公司或者靠几个日本公司进来，几个韩国公司进来解决不了中国的问题，这个是要整体的发展。
张静：我跟祝总有一个分歧。前一段时间我记得是中国建筑装饰网曾经对我做过一次专访，当时他提到了一个问题，国外的设计师或者说国外的设计团队和中国的设计团队差距。当时我是这样跟他讲的，我说我并不认为国内外的设计团队彼此间有差异，差异可能思想上会有点差异，水平上不见得有差异。那么差异在什么地方，有些国内的设计师见的东西相对少一些，因为他没有走出去，国外确实有很多好的经验值得我们去学习。但是并不代表国内的设计团队就达不到国外设计师的水准，我认为甚至有些地方比它要高。作为韩国设计团队跟我合作也很多，包括日本的，包括我们现在在做的全球跟美国KPF我们也在合作。他整个的物业也是日本的物业，我们去做所有的东西，不仅作为美方，包括日方得到认可，作为我们自身来讲，中国设计师的水平很好，我认为某种程度上要比国外的设计水平要好很多。为什么？有一个很关键性的一点，这也许是一个作为好的，或者说某些人认为不好的一方面。
在任何一个国外的设计团队，他不可能像中国人这么敬业的去做事情，不可能像中国设计团队里面这么迅速的反映起来，因为它有一个大量的技术上的积累和沉淀。那么作为国外的设计团队，假如一个商业地产项目你去交给国外的任何一个团队，他不会短时期内就拿得出来，他有一个理念，当然了，我也很认同这个理念，他讲究时间要很长，可能一年我给你做出来，甚至于两年我把整个方案做出来。任何一个中国的一些投资商，他需要的是一个非常迅速的，非常短暂的时间得到回报，回报根本性解决方法要提高整个前期投入解决时间，缩短时间，提高他的待建速度，要求我们所有设计团队一定有很好的绩效的沉淀。作为中国的设计师，作为我们经常做的这些项目，有些时候难以项目。
比如说我们做某某一个商业建筑，整个一个购物中心的设计，我们可以用非常短的时间做出来，这个非常短的时间我们是一个大量的团队，每一个人各司其则，吸收大量的营养，大量的资料，我们的组织和综合能力是非常之强的。这在任何一个国外设计团队做不到，可能最初有一个很好的想法，但是他快速反应，必须通过中国的配合，中国的设计师团队对他进行配合，他可能国外的设计团队有一个人，或者几个人具备经营能力，我们中国的一些设计团队，我们虽然说每一个人不可能是具备像商家一样的经营能力，但是我们综合的经营能力远远要大于国外的经营能力。我们的这些设计师他们的经营能力源于什么呢？源于他们确实有很深厚的市场经营积淀。我们也的的确确向人家学习。可是这种现状我个人认为，因为从国内很多的这些商业设施，商业建筑设计上来看，目前我觉得还是中国设计团队做的非常非常出色，包括日本在北京的第一家购物中心就是我参与做的设计，就是华堂。第一家华堂店我谈的。当时华堂的老总住在德宝饭店的写字楼，他们办公就在那里。我当时在学校，我们当时组织了一共48个人做购物中心的设计，一共出了1800张图，非常非常详细，而且非常迅速的出来了，所有人没有想到。他们没有想到中国设计师能有这么好的敬业水平和这么好的技术和这么快的速度。
祝平：我觉得可能有理解偏差。我刚才说的什么意思呢，即使是国外您刚才提KPF，KPF如果做一个购物中心，仍然需要商业功能性的专业团队进入。现在不是说只要外国人就行，不是这个意思。
胡作家：从不同角度阐述作用。
祝平：一个连锁地产商，他请的是最有名建筑设计团队，美国帮他做。但是美国人提出来了，给我找一家专业的商业咨询设计公司，这个商业咨询公司不是取代美国公司做建筑设计，就是您刚才说的，他很有名，世界有名的建筑设计公司，这个设计师也是不懂商业的。这个很正常。不可能又懂酒店，又懂商业。
邢和平：因为我们从现象上看，我们见到很多的是一些世界各地经典的，局部的一个大拼盘。这个从我们考察的很多项目上看到的是这样的一个结果。为什么呢？因为中国现在是处在一个高速发展的阶段，他可能用十年走过人家50年的路，我们要面对这样一个现实。我们现在看到这一栋楼，你看门厅很漂亮，最经典。你看中厅很经典。你整体看整体的建筑很经典，但是谁做系统综合的设计，就跟我们设计一个完整的电脑系统一样。你局部可以写不同的模块，但是谁作为系统源综合起来把它组合到一起。现在实际上缺乏这样。因为中国发展的很快，很成熟的专业公司也是在摸索自己走的路，不管是我们日本方面这样的团队，韩国方面的团队，中国方面的团队，各自有各自运作的模式，有各自的背景，有各自的资源。他们在整合自己的资源来做好这个事情。现在我们面临的就是这样的一个情况。系统整合，系统设计源是谁，因为你看哪个局部都是很经典的，但是在经典的，他在当地有他自己形成的原因，有他自己的消费市场，有他自己的审美观念，如果你把最好的东西全拿来并不见得你这个整体是一个最好的。
从我们经营深的角度来看，就像刚才讲的，我们里面到底是哪一些业态的布局，他们互相之间是一个什么的关系，这个实际上是需要有一定摸索过程的。那么在中国像这样很成功的购物中心不能说没有，有，但是很少。但是成功都有各自成功的原因。上海有成功，北京有成功的，广州也有成功的。上海、广州成功的经验搬到西安区可能就不成功。所以我们在探讨这个问题的时候，可能像刚才大家讲的，我们要针对地域的特点，消费人群的特点来作出特有的综合体来。可借鉴的经验真的是很多。请王总介绍韩国的经验。
王玉：我先介绍一下我本人。我可能说话的时候大家也感觉到了有点别扭。我是国语学了大概十几年，我是华侨。一开始86年回国，一开始我是不会讲国语的，我是现学的，表达能力没有祝总，张总好。刚才讲的问题可能是理解错了，建筑设计我们韩国团队来说，他们这叫硬件上，中国是没有好。韩国团队也是承认的。这真的在中国看到了，我们都是觉得非常吃惊的，而且这个速度，刚才您说的画图这个速度也是只有中国才能做得到。我们接了一个项目，画一个水和电，还有设备，这个系统的图案我们跟韩国人讲了以后，他说要20天。跟中国团队讲3天就完事了，我们人多，我们就干这个，我们3天就可以了。这种硬件上的能力，韩国团队也是承认的。但是他们觉得我们刚才跟祝总和我们讲的，整个开发商业的时候没有整个系统整套的方案。韩国批一个商业项目的时候，必须拿这么一个厚本的资料跟商业咨询公司做出一个报告给政府，政府看到你的东西，未来建成以后可能是两年以后建成，三年以后，五年以后你整个的数据报告都得拿出来，还有可行不可行。他才给批你这个商业项目的。
整套报告书的时候花的时间很长。批下来以后，大家认同了这个方案以后就按照这个方案走下去就行了。国内往往不是这样的。我们接的方案楼已经起来了，结构已经起来了，那个时候委托我们做商业概念房让我们做，我们做了。做了以后拿过去我们才知道他们已经是招商团队都进去了，开始招商了。我们就不理解。那么招商的时候整个顺序为什么是这样我们也不清楚，室内设计，装修设计方案，外立面的设计方案没有出来，他们就可以招商。整个项目当中我们了解了以后，也委托我们也招商。那么他是说什么呢，为什么委托你们呢，到这来拿出一个韩国城来，我们整个团队，后来得不说我们是韩国团队成不成，一说是韩国团队就给我弄一个韩国城。但是这个东西不一定在你这能适合，能不能活下去。所以整个的程序紊乱，我们觉得是系统整个的步骤错了。我不知道日本怎么样，我老跟祝总诉苦为什么老是这么难，跟开发商沟通这么难，再加上我语言能力差一点。觉得我整个大量的工作在说服他和我们韩国团队。
刚才您说的设计、硬件上什么事都没有，只是在这个程序该怎么走，你现在考虑到应该到哪一步，招商的时候我们就问他运营团队谁做。他说运营团队再找一个公司。物业管理谁做，物业管理我们成立一个物业公司，我们管物业。韩国团队就没有办法理解。他说这个不是写字楼以及住宅，这是商业，是整个一个活的东西。是整个东西融为一体来运营的。你建筑、画图这些东西是你设计团队设计出来以后让他们画就行了。但是你的概念、运营、招商、物业管理都是很大的系统。包括前期的咨询报告书都要整套的东西。但是到现在为止我还没有看到一个开发商可以把一个业务整套去考虑。我总觉得走一步算一步。包括室内设计，室内设计我们韩国团队也拿到。我们当时讲的是商业室内设计，装饰设计。我们就跟他谈到倒置系统的设计，一定要一起进去的。结果人家说倒置系统别考虑，先把室内装饰设计做出来。然后他再说倒置系统再进去。我们说倒置系统工作量比装饰设计还要多，因为是购物中心，再加上主力店，整个还有住宅，还有写字楼，还有宾馆倒置系统量非常大，但是他要20天做出来，不可能的。所以这种沟通很难。
我去说服的时候人家对方说原因很多，但是现在我们的工程已经到这里了，你就20天做出来吧，不管什么样的办法。那好我们做出来的东西会是什么样的，又是漏洞很多。
祝平：咱们自报家丑，日方公司进来中国市场，我们内部大部分还是中方的设计师，其实我们内部也是有矛盾的。像刚才问总说的个情况，中分团队绝对可以说日方对20天完不成，我3天完成。或者说我们有时候也迫于压力我们得接，当然不是说0天变成3天，是20天变成10天的时候我接了，接了日方团队必须按照刚才王总说的流程，我先说经营怎么做，因为未来经营是这样定位和这样的业态，或者这样的商品组合，反倒这个市场上怎么样。中方团队可能为了赶时间我们可能两个团队一块干。最后中方对被选中了，既快又选中，非常漂亮，但是不意味着你是专业的。因为客户的认知水平就是这样的。他是看画，中方团队描画绝对没有问题，太强了。
张静：绝对要反对，不完全是这样的。
祝平：我的日方对是怎么样做，一定是按照严格程序做的，内装环境设计师我给任务的时候，你不要直接给我，先给商业设施师，他做。做完了到我这，我能很快给你出来。
邢和平：请祝总指导工作程序让大家明白一些。因为这是正常的工作程序，按照这个程序做下去你会成功，违背了规律可能会失败。祝总公司在中国市场做很多年，尤其专业商业设施。所以把他的工作程序给大家介绍一下这是很必要的。
祝平：又回到刚才说日本的制度，它的产业制度对专业化的要求，我们建筑师要有注册的。为什么？国家要强制的通过这种措施来保证后续的建筑、物业能够有安全性，至少是有安全性。咱倒不考虑安全性。我通过注册建筑师这个体系来保障。他是通过国家注册商业设施师来保证，保证每一个商业设施未来长期经营是可以的，而不是互相的厮咬。资本主义社会完全靠市场经营，我们个人认为我们看他们的情况不是这样的。要考虑周边已有的，不是你起来一定把人弄死。所以是通过制度保证的，制度保证是专业的系统。又说到了反到我们这个服务机构。一个项目接下来了，商业设施师先来组织团队，试调、定位、商业的规划。而且所有做的人员必须是懂商业经营的。你要做过购物中心的经营，你要做过百货业，做过超市，做过专卖店的经营，你要有这种精力。在日本一个是国家机构来强制你，同时你要考，考下来就像拿驾照你就得开车，你就得经营了。这些团队把前面都做出来了，他考虑就非常细，调研的范围非常细。甚至要考虑，由于政府有审批条件，他要考虑周边有一个设施。这个设施我照顾人家的生活，要不然批不下来。
不是说咱们做的这个东西好保证我活让你死。其实我们也没做到保证我们能活。我们做的都是概念。咱们实话实说，中方团队做的都是概念，这概念确实不错，而且能开也能很好。但是王总说的十年以后怎么办，十五年以后怎么办，二十年以后怎么办。或者人家怎么办。它是一个社会的体系。已经养成购物习惯了，接项目一定按照这个体系指导。中国人太急躁了，太好大喜功了。但是我们说目前的状态就是这样，你倒退会一百年，美国也是这样。西部大开发都是这样。这个我们说服他让他理解，在这样一个高速发展从初级阶段到中级阶段，高级阶段的发展过程这是必然的，日本也会出现这种情况。这个没有理由去抱怨我们的环境。但是不意味着我们就不走专业了。由于我们这样的环境，所以我们放弃专业化道路，这个我觉得不成立。所以我们即使在公司内部也是这样，我们也是妥协的往前走。刚才王总说到他也在妥协，我觉得大家妥协的结果走到了十年以后，我相信会追上。我认为那时候政府也可能要颁布商业设施师，必须注册。不能随意给一个建筑设计院上来就干。有可能是这样。中国的很多行业已经这样，已经发展到这样的高度了。只是我们说的传统的零售业，或者商业地产开发还没有走到这样的情况。
胡作家：刚才祝总和王总说非常了解国内购物中心的状况，你说这个程序双方都走，国外这么走，国内也这么走。国外是慢决策快执行，前期市场调研，可行论证，包括系统设计这块花的时间长一点。国内不一样，国内是快决策慢执行。别看总的时间一样。刚才我们张总也好，祝总也好说的设计师不存在设计师的差异，实际上我觉得设计师的能力不用怀疑，国内也好，国外也好，从哪个角度国外设计师有经营的意识，从经营角度考虑更多的功能这方面配不配套，我们国内从建筑作品而言，从这个角度我们设计师的敬业精神也好，短期的设计量也好，这国外是没有理解。从我们运营的几个购物中心，我们目前正在做郑州宝龙，厦门明发是20万平米。国外设计跟国内完成。设计是国外完成，深化是国内完成。这样一结合东西方文化。
祝平：你们公司的前身以后做了很多商业项目，实际已经有别于其他设计公司了，是因为你已经掌握了一些基本商业经营的认识了。恰恰是刚才我们说的，是唯有外国公司这样做，中国公司已经开始这样了。我们呼吁不应该靠外国公司解决这样的问题，是更多中国公司出现，数量、深度、专业化水平，才能就这个市场，靠外国公司不可能的。
张静：不管是外国的，还是中国的，作为设计人员无非是很小的人群，不可能所有的设计师都是，我指所有商业设计师都能够具备经营的头脑，也都是一些小群体，国内也一样，国内也具备这样的群体，只不过是区别于什么，一个是挂着国外的牌子，一个挂着国内的牌子，实际上真正去看都是中国人在做。90%都是中国人做。
王玉：为什么中国人做有一个问题，我们做的当中实际上出现这个问题。我们的思路是，比如说调查的时候肯定要中国人参与的，因为中国的调查报告，你肯定要中国人参与的。但是这个指导的时候是中国的团队，比如倒置系统的时候报价，别说分析报告的事情了，倒置系统设计报价，我们韩国专家要两个人，再加上中国的工作人员三个人这么配成一个团队，那人家就说你这样不行，你价格太薄，你就韩国人一个，剩下的人还不用你的，我们开发商有设计公司，我们的人，你把专业派到这来，你来做。不可能这样去做的，问题是你不可能这样去做。你说这个倒置系统的合同是跟韩国公司做了。
张静：王总提这个问题非常非常好，很多投资商一提到报价问题，本身就划成两大派，境外设计师和国内设计师，境外设计师不管水平好与坏，你的价格高因为你是境外的，我可以接受。我境内设计是你无论水平好与坏，你的价格不能高，高了不能接受。咱们共同存在一个很茫然的点。作为你们来讲，可能是境外的品牌，那么我整个的价格，我不可能放低，放低确确实实也不可能做。实际上国内的设计师也是同属这样一个环境。刚才我提到了，我经常拒绝好多开发商。为什么我要拒绝你，因为有很多开发商要通过设计招标，能够吸引一些好的方案，或者说进行一些筛选，进行一些比价。像这种情况下，首先我告诉他对不起，我不做。你要是认为我有这样的水平，我可以帮你把经营搞上去，没错我很同意王女士和祝总提到的，我们是要站在经营的思想上去做设计，这是我非常同意的。而且我一直倡导这样去做。如果哪个开发商你认为可以这样做，我们坐下来真的是踏踏实实面对面的做，你委托我来做。如果不委托说我们要进行招标，对不起，我可以不参加。为什么？我觉得中国的设计师，乃至于全世界的设计师应该具备这样一个头脑。当然了，我觉得真正现在为什么在商业建筑设计上一直处在很混乱的局面，真的需要有一个委员会给我们支撑。
邢和平：各位专家们，从亲身的体会感受到我们中国现在购物中心发展的一个现状的情况，这些现状有很多不合理的地方，但是我认为这是在发展过程当中产生的一些直接的问题。我们就希望各位专业的人士从各自的角度来梳理这些问题，来教导我们的相关的人士，告诉他们怎么去做更好。在这一点上我觉得咱们焦点房地产网接触的开发商也很多，可能也会有很多问题的反映，我希望有没有什么要问各位专家的一些问题。
主持人：其实从我们目前接触到一些开发商来看，很多开发商以前开发住宅的，没有开发商业地产的经验，我相信这也是几位专家经常遇到的现状，可能前期对于商业并不是那么了解，他只是随便参考别人的设计进行模仿。但是并没有考虑到自己实际的情况，以及自己区域的情况，就把这个方案给做出来了。然后等到他开始进行招商阶段的时候，这个时候他才发现他自己的问题，因为他发现按照他已经建造出来的这个样子，他目标的一些商户其实是招不进来，这个时候他很困惑，不知道应该怎么办。其实这确实是目前很多中国地产项目的一个毛病。我不知道在座几位专家有没有遇到过像我刚才说的这种情况，如果说已经到了这种木已成舟的地方了，有没有什么办法帮他们把这种状况一些改善呢？
王玉：我觉得就得是官方这一块拿出一个姿态来。现在说是很多购物中心也有火的，刚才邢主任说，我们别的不说，金源Mall去看了，别的地方不要进，看了它很好。你看洗手间，简直是没有办法再提了。所以这种东西你说它能维持多长时间。
邢和平：个案就不说了。
王玉：我们商业设施这一块，购物中心这一块应该是从一开始，把整套的东西都考虑好，然后说服开发商，这个东西应该让开发商认识到，不一定非要去执行。要考虑，这个地方要花点钱，不是谁便宜我就跟谁做，做完是赔钱的，最后还是浪费。弄得大家最后也是给国家带来了很大的损失。我觉得重庆这一块晚上看，我不知道邢主任你看了没有，楼上是亮灯的，楼下很多都是黑的。白天去看就是商业，好多有死的，前几年都起来了，结果经营不善就死掉了。还有很多购物中心，活的就有两个，但是这两个我们团队说也有问题。但是这是他们的事了，团队说的，可能专家说的更没完没了。但是我觉得这些东西也是给国家带来一些损失，也给房地产商带来很大的损失。这个地方地盘很好，刚才朱总说这个地盘很好，一开始招商很好，但是经营要是不好的话，这些商家会走的，或者是你当时设计的时候没有考虑好整个商业方方面面的话，也会带来很多不必要的浪费。损失都是要考虑到的。所以韩国人认为，你们认为花前面整套手续太不值了，应该是压缩这些费用，产出更大的利益，但是往往会害了自己。
邢和平：王总说这个情况是很现实的。因为我们也见到很多这样的项目。在后阶段交的学费，比前一段预期计算的，支出的咨询费用也好，或者项目调查报告的费用也好，要高得多得多，不知道是几倍的情况。这是一个现象。作为中国购物中心专业委员会我们也考察了很多的项目，我们也看到。实际上这是对社会资源极大的浪费。建好了，放在那个地方，闲置很多年，这对社会资源是非常大的浪费。但这是一个过程。因为中国的商业像刚才说的，发展是非常快的。快到大家有的时候已经跟不上他的速度了。在这种情况下怎么去做好这个事情。中国的商业处在一个更新换代的年代。在这个年代里头我们希望不管是中国的设计也好，日本的，韩国的，美国的，欧洲的，德国的，所有的设计师我们都欢迎他来参与我们中国的商业地产，中国的购物中心的建设。在这个过程当中出现了很多的问题，我认为我们自己专业服务公司在开始的时候不成熟，跟不上发展的速度。那么他现在也是在成长，经过这么多年的教训，他也在成熟起来。
再有是信息交流的问题。现在有这么好的专业设计公司，有这么好的专业设计人员，但是我们这么多开发商到哪去找这些专业设计公司去，有一个信息互相沟通的问题。如果作为专业公司来说，自己宣传自己，这个东西一种广告。但是作为行业协会，中国的专业委员会也好，对我们的专业公司有一个评价。因为我们作为专业的人士角度，我们有自己的专家团队，这些专家团队对你的工作有一个认定，这样的话从我们这个角度我们希望向在座的各位这样专业人士都加入到我们这个组织里面来，大家在这个地方共同来探讨一些事情，来共同促进中国的购物中心事业的发展。我专业委员会就是搭建这样的一个平台，希望大家交流，希望房地产开发商把自己项目放上来，希望我们专业的团队，专业的服务团队把自己的业绩大家互相沟通，这样有一个比较，建立相互的信用，做下去这个事情可能就会很顺利的发展。因为中国的商业处在更新换代的阶段，我希望中国的购物中心有几个特点，一个是兴趣，首先大家对它感兴趣。这样的话大家才会来，消费者才会来，你才能造出人气。第二点要有时尚的魅力。你没有时尚，大家是守旧的，我们建这么好的购物中心干什么？建好了以后，因为它有别于以前传统的那些商业，因为商业的发展从小的店铺到百货公司，到最后我们现在建成一个大的购物中心，里面都有。有超市业态，有餐饮业态，也休闲的业态。购物中心我希望避嫌人文每个地域有自己的人文特点，怎么做好这些。再有是情感的交流，人们从生活的必需品，吃穿住行满足了这些以后还是一个交流的场所，相互之间有交流，有餐饮的地方，有娱乐的地方，有购物的地方。
这四点作为购物中心专业委员会，我本人也是从事这个专业的。我想大家齐心协力能够把这个做好，真正设计出我们中国的最好的购物中心。感谢大家的到来！以后希望大家多交流，到合作，把中国购物中心做好。希望每个人对购物中心角度提一些建议。
主持人：时间的关系，最后我想请今天每一位专家给我们的开发商留一句话，您在这些年来一些心得也好，对我们的建议也好。
祝平：刚才谈太多消极的东西，实际上我们在中国市场做了五年，我们很有信心，为什么，从现在的趋势来看，无论从政府官方的，还是开发商民间的这一块，都出现了重视专业前期的经营和设计结合的理念。现在很多连锁的房地产商业地产商都认识到这个问题了，在认同我们的设计费高一点，咨询费高一点。但是完整的按照这个程序走。
王玉：我想说别看前面花的这些东西觉得很心疼，但是我们会分析出来以后再去做这个项目的时候应该对您带来的收益会很高的。我觉得这个事情做起来应该是值得的。
胡作家：改变政府政绩观，加强设计前移，让我们购物中心建一个成一个，能够取得可持续的发展。
张静：我想说的一句话是希望开发商面对现实，选好你设计师，相信你的设计师，支持你的设计师。
邢和平：我拜托各位，我希望不管是开发商也好，我们的设计专业人士也好，还有以后我们涉及到的招商、运营管理各方面的专业人士也好，大家齐心协力把中国购物中心事业做好。谢谢！
