购物中心专业委员会副主任邢和平先生专访
焦点商铺网邀请到了中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平先生，就中国购物中心的发展历史、现状，以及中国购物中心在发展过程中所遇到的若干问题及其解决之道，进行了深入的分析和研讨。
主持人：各位搜狐网、焦点商铺网的网友大家好！非常欢迎大家做客今天的嘉宾访谈栏目。今天我们非常荣幸地请到了中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平先生。首先请您跟各位网友打个招呼吧。
邢和平：各位网友大家好！首先非常感谢搜狐网、焦点房地产网给我提供这样一个跟各位网友进行交流的机会，我是购物中心专业委员会的副主任邢和平，有超过二十年的商业运营管理经验，对中国的购物中心发展有相对比较深的了解，希望在焦点房地产网这个平台上大家多交流。谢谢！
主持人：焦点商铺网作为业内最权威，也是最专业的商业地产的网站，我们一直以来都和我们这些机构，国家的协会保持非常紧密的联系，所以今天我们也请来了邢主任跟我们聊一下有关购物中心专业委员会大致的情况，以及接下来的一些动态。首先请邢主任给我们介绍一下购物中心专业委员会。
邢和平：中国商业联合会购物中心专业委员会是经民政部正式批复成立、在国务院国有资产监督管理委员会和商务部的指导下，直属中国商业联合会的面向全国购物中心的行业性服务管理的非营利性社团法人组织。我们的宗旨是“产业化成长、国际化服务、本土化发展、专业化推广”。作为中国购物中心专业机构我们愿意与国际、国内的各界同仁搭建一个交流的平台，推动中国的购物中心产业发展。
主持人：刚才邢主任介绍到我们购物中心关系到有开发、运营，等于是从购物中心前期策划到后期运营，也一直关注整个一条龙的过程。中国从有第一个购物中心到现在发展了这么多年的时间，我们有过很成功的一些案例，但是最近也见到了一些不是那么好的例子。您在从事购物中心这些年以来，你觉得中国购物中心目前发展是什么状况的？
邢和平：中国购物中心这几年发展非常迅猛的，用迅猛这个词是非常恰当的。仅仅十年的时间。从没有到现在的各个大中城市都非常具规模了，而且成为城市中心的亮点。因为作为一个购物中心，它是非常吸引社会关注的。一个是它的体量，一个是它的位置，给社会广大消费者提供一个非常好的休闲、购物的场所。这个是以前的一些商业设施所达不到的。所以购物中心发展这么快，我们认为在这个过程当中，就像刚才我们焦点房地产网的记者说的这样，有成功的，有处生长期的，有一些发展的不顺利但不能说是失败的，因为购物中心建成以后，它是需要有一个成熟的过程。我们现在的购物中心存在的问题是阶段性的，可以这样说，都会有相应的解决办法。从我们购物中心专业委员会的角度来讲，我们是希望为我们处在不同阶段的购物中心会员，提供相应的服务，提供相应的政策支持。
我们今年受商务部的委托准备做购物中心方面的课题研究。结果是要产生出一个《中国购物中心建设和管理技术规范》这样一个行业标准，这是我们今年的中心工作。因为购物中心建设高速发展，但是从政策法规上，从大家对购物中心的理解和认识方面，都存在很多阶段性的不足。统一认识、统一标准、统一规范的运作这是非常必要的。像我们前面讲到的一些发展过程中出现的问题，我觉得都是阶段性的问题，因为有些购物中心说是目前经营状况不好，但是在我看来它是处在成长期，它会好的。
主持人：还是需要商业的培养期？
邢和平：对。
主持人：这个时间一般会在几年？
邢和平：这个要根据他具体自身的条件，因为他成长过程有他自身发展的必要条件，有社会对他的关注程度。也有我们投资者的投资取向。所以方方面面综合起来，购物中心的发展应该说在现有的基础上会得到很好的发展，这也是我们购物中心专业委员会工作的方向。
主持人：刚才您也提到这几年来中国购物中心的发展其实非常迅速的。我昨天也是看到一个数据，好像是说北京现在是有200多万平方米的购物中心将在两年内集中开业，这是一个很巨大的数字。这么多新的购物中心入市，其实竞争还是比较激烈的，不知道您怎么看待这个问题？
邢和平：北京作为中国的首都，既是政治中心也是一个经济中心。从城市建设的发展历程来讲，我们现在看到它已经形成了几大商业的组团。目前正在招商的几个购物中心分布在几个商业组团当中，放量比较大的像西部中关村、东部CBD，同时都是上百万平方米的规模。我们从整个中国商业发展过程来看，我们改革开放的初期，80年代我们商业规模相对比较小，然后随着社会的进步，我们逐渐把一些小的商铺集中到一些商厦里面，现在的商厦逐渐演变成购物中心这样一个发展的过程。但是现在我们怎么能够把人为建造的购物中心，形成城市的商业中心，这是要有一个过程。因为按照规律来讲，应该是先有“市”再有“场”，但是我们现在的做法恰恰相反，我们是先建场后养市。那么这就要有个过程。咱们把这个市养好，是需要随着我们整个社会的进程来不断的完善，不断的充实，不断提高我们的投资者，我们的消费者对它的认知程度。在这个过程当中，我认为大家是在根据自己个案的情况采取相应的措施。在这些方面我希望作为购物中心专业委员会，能够帮助大家开展交流，开展行业的推动作用。我们希望购物中心专业委员会和搜狐焦点房地产网共同做好这个工作，共同搭建一个很好的平台，让大家在上面交流。不管你是从事招商也好，或者从事购物中心的推广活动也好，都能够起到很好的作用。
主持人：我们也是想搭建出这个平台，可以给这个产业从上游到下游体会这个机会，大家可以一起来对所有涉及到方方面面的问题进行交流和探讨。其实现在网络发展到2007年，我们已经进入Web2.0的时代，现在每个人都可以在上面自由的发表言论，尤其是博客出现以后。我们焦点房地产网也建立商业地产的博客圈，专门是提供给商业地产从上游到下游各界人士，一起在这里面进行探讨。在这里我们也郑重的邀请邢主任能够参与到我们这中间来，有机会可以为我们在这方面有困难的网友，提供您比较专业的见解。
邢和平：这是很好的交流平台。我的博客现在已经建立起来了，我会逐渐的去添加上内容，再把我们的工作在上面发布，也希望网友们在上面跟我们进行直接的交流。我们这一届的购物中心专业委员会有几大特点，一个是服务，购物中心专业委员会，包括中国商业联合会有它自己的历史演变过程，大多数领导层人员都是由原来的商业部、内贸部和机关的工作人员转换身份，到我们这边来的，实际上根本的转化是我们的观念转化，都是朝着服务企业的方向去发展的，起到政府与企业的桥梁作用。而在这一点上我既有企业的经验又有机关工作的经历，所以很容易将服务工作做得更深入。
第二个就是我们要规范。规范刚才讲了，我们今年的主要工作是制定行业的标准，规范行为，统一对购物中心的认识。
再有一个是整合。我们可以整合社会各方面的资源。因为作为一个公司，你有再强的实力，也无法达到一个全国性的机构对社会资源的整合能力。我们整合这些社会资源实际的目的，就是推动整个购物中心产业的良性发展。
我们最有价值的亮点就是我们创新。这个创新我们想落实在哪呢？就是落实在我们的金融产品化上。把我们的购物中心，不管是你的投资也好，你的运营也好，只要能够把它变成金融产品，我们都做一个金融产品化的梳理。然后让他向社会公众推出。这个当然是需要我们随着国家政策法规的出台，逐渐的去推动这项工作，这是我们今年要做的一个创新的亮点。
主持人：刚才您提到金融产品化，其实我想到了一个例子，就是新加坡的嘉德。他们很善于把自己旗下的很多零售物业，或者是购物中心，以及一些卖场，或者是超市等等打包再进行上市，最终变成金融产品，这您觉得这是中国以后购物中心的发展方向吗？
邢和平：这不光是整个中国购物中心的发展方向，因为现在整个中国都很关注这个问题，就是专项的产业投资信托基金。我们现在也追踪研究国家房地产的政策法规和法律变化，在新的法规政策出台之前，我们需要做很多的探讨性工作，这些都是我们在进行研究，深入探讨的工作。我们想通过资产管理这样新的思路，把我们管理的资产作为金融产品推向市场。这个走的是和国际接轨的一条路。不管是金融改革也好，还是我们的产业发展方向也好，应该都是同国际接轨的，最终目的是和国际同步。
主持人：在更早一点，中国开发商把购物中心当成地产项目来做？
邢和平：这个就是我们刚才在开始讲的，它实际上是金融、地产、运营三位一体。购物中心是金融产品，因为它不是静态的不动产，而是一种通过运营可以带来增值、具有动态升值潜力和较高收益率的投资形式；购物中心是地产产品，原因在于它将为零售商提供适合于商业经营的建筑载体、服务空间；购物中心同时也是商业产品，因为它最终的体现方式是凝聚客流、提升销售。但是前面我们很多的发展阶段里面，重视地产的开发，金融的投资，但是忽略了运营管理。实际上购物中心它不是一个空壳。金融投资者他也不是要买一个建筑物。他实际是要买里面经营的内容。只有通过经营内容才能达到地产的升值，商户的稳定。这个就是要最终落实到买家，买家怎么计算价值，它的价值依据是什么。实际上就是买地产不断升值，尤其像REITS这样的投资，实际上它是一种惰性的投资，它是要长期稳定的收入，这个收入靠什么呢？实际就靠我们的租金收入，租金收入的保证是什么？是一个正常的、稳定的运营的管理，一个成功的运营管理。实际上我们购物中心的产品说回来还是地产产品、金融产品、运营产品三位一体，统一融合，缺一不可。
主持人：三者密不可分，而不是偏重于某一面。
邢和平：因为它是不可分割的。你偏重于哪一方都会出现失误，就会走偏方向。因为我们有过这样的教训，就是把商业地产和购物中心向开发住宅那样开发，去销售。结果造成了很多社会不良的影响，产生了很多社会不和谐的一些因素。对于这一点来看，这实际上是在过度透支未来的收益，让商业地产产生很多泡沫，我们的工作就是避免泡沫的产生。让他进行良性的循环，把中小投资汇集起来，形成很大的投资力量，来投到专项购物中心的资产，这是我们的发展的方向，努力的方向。
主持人：像您提到销售的问题，从购物中心发展到今天，其中有一段时间走过一段弯路，产生了一些像售后包租等等这样的形式，因此带来了一些问题。比方说很多投资者最后变的血本无归。您怎么看待购物中心的问题，是把它打散销售？怎么保证它不出现之前的惨痛教训？
邢和平：把它打散销售。是开发商采用住宅的销售方式来销售购物中心。购物中心它有它的特点，因为你拆散商户以后，商户经营是有风险的。我们购物中心看似是分散经营的各个商户，但是整体才能对社会产生吸引力。如果单体的经营形不成对消费者的休闲、购物产生吸引力，整个购物中心就形不成商业中心，这是很关键的。我们对购物中心一般的规划来说，它有几个做法，我们有主力百货店，有一个超市的大卖场，有电器、家居用品、装饰材料专业的卖场，然后还分布很多次主力店，更多的是由很多很小的专业店组成的购物中心。像我们刚才讲到的操作模式，它是把购物中心分解成不同的单元为单位，如果说不能统一的规划，统一的运营，就会像我们刚才讲到的这样，形不成对社会购买力的吸引，形不成真正的商业中心，最终它是要出现阶段性的箫条。我们会针对这种情况给产权的所有者，给整体购物中心的运营商，提供一些相应的解决方案。这个是我们现在在做的工作。我们成立商业不动产服务中心目的也是汇集很多国内顶尖的专业服务商，来给我们的购物中心的经营者、开发者提供相应的专业服务。让我们整个购物中心产业进入良性的发展阶段。来消除前面出现一些不和谐的现象。
主持人：刚才提到邢主任这边会组建不动产服务中心，到时候会对我们的整个规划，我们的创意设计，以及招商、运营管理，对一个项目从前期到后期的整个过程进行非常专业的配套服务？
邢和平：是这样的。
主持人：关于这方面工作想请邢主任再详细介绍一下。因为现在很多开发商对于商业这一块并不是太了解，他们可能之前是做地产出身的，不了解商业，他们也迫切的需要能够在这方面得到一些帮助，或者是有一些资讯，这方面也想请邢主任为我们再介绍一下？
邢和平：因为我也接触很多地产开发商，他们跟我谈的时候都是讲他们要面对N多个专业公司，在不同的阶段里面面对很多这样的专业公司。他选择的依据有的时候是凭感觉，他没有数据支持。他也没有对这些专业公司的调查。作为我们购物中心专业委员会，我们首先是有一个专家团队，我们这个专家团队既有从业多年具有丰富经验的专业人士，同时也有政府相关机构的官员，所以我们的专家团队结合起来既有方向性的掌握，又可以对实际操作进行指导，是一个很全面的专家团队。由这样一个专家团队的支撑，我们对进入商业不动产服务中心的专业公司，首先要进行一次评价。而且在我们的工作当中，会不断对我们不动产服务中心的公司进行筛选、淘汰，进行不断的调整组合。这样我们所推荐的，或者在我们这个平台上，都是国内做的非常出色的公司。我们实际上是希望在国内这些做的非常出色的公司，通过他们的工作来带动、提升整个购物中心行业的发展。
主持人：我相信有不动产服务中心将整个产业链优秀团队进行整合，再来给我们购物中心的开发商，或者运营者提供一个专业的服务，一定能够使我们整个的市场走向非常良性的发展趋势。
邢和平：咱们焦点房地产网给我们搭建非常好的平台，因为现在网络已经深入到社会的方方面面了。我们购物中心专业委员会也是想通过焦点房地产网搭建的平台，和广大的网友，和购物中心的开发商、运营商进行交流。我们工作的目的就是推动整个产业的发展，感谢焦点房地产网给我们提供这么好的平台。
主持人：刚才提到我们开发商在开发购物中心时遇到的一些困难，其实我感觉大致的困难会集中在两点。一个就是它前期开发缺乏巨大资金的支持，所以也正是因为这个，才会导致把他产权分割，卖给中小投资者以求迅速的套现。这是比较常见的问题。另外一个是实力比较大，资金比较雄厚的开发商，他们会在前期没有问题，先把购物中心盖好再来进行招商。但是在招商过程中他可能也会遇到一些难题，有的还是从地产出身的，他不了解商业方面的需求。我不知道邢总您怎么看待这两个问题？
邢和平：之所以出现这些现象我认为它是一个过程，我们应该把握方向。这个方向就是我们把所有的产品都金融化，作为金融产品，这样能够向广大的公众推出，这是我们的目标。在没有做到这一点之前，个案都会有自己的操作手法，出现了一些问题。但是大的方向是随着国家的发展朝着好的发展方向在发展。具体到招商、运营，出现哪些问题，实际上如果说在购物中心规划的过程中已经规划的很好，或者说在我们主题创意设计过程当中已经给他很好的思想、内容，那么在招商过程当中应该不是很难的，当然这是理想化的设想，很多已在建或已建好的购物中心没有做好这些基础工作，解决这些问题，我们购物中心专家委员会专家团队也准备了相应的一些措施和方案。
根据整个中国购物中心发展状况，我们从立项的过程，到运营的过程都准备了相应的解决方案，会针对不同的个案给他一些相应的建议。现在来看我们很多购物中心处在立项过程当中，也有一些是处在在建的过程当中，更多的是建好的。建好的又存在两种情况，一种情况是进入了良性发展的、可持续发展的阶段。一种是出现了运营不好的情况，处在过渡的箫条期。针对这些情况，我们看所有项目它都是阶段性的，有高潮有低潮，可能有几年非常困难的时期，然后逐渐进入一个良性发展的高潮期，问题在于我们怎样帮助处在困难期的企业尽快渡过难关。我们要看到努力的方向，朝哪个方向发展，怎么去调整。怎么使我们购物中心进入到高速发展的阶段，这个是需要我们购物中心专业委员会，和具体项目的项目执行者，和项目的投资者共同探讨的一个问题。
主持人：一方面需要我们开发者和前期的人士进行良好的沟通和互动，才能保证这个项目在后期的发展有一个很不错的发展。我们也关注到目前北京购物中心发展，从地域上来讲，一些是集中在繁华的中心，比如像目前的CBD地区也有很多新的购物中心，可以说是从无到有的过程。包括金融街，也是有很大的比较高端的购物中心。另外也逐渐向郊区发展，比如像高速路旁边，在我们五环外，甚至更远的地方也出现了比大型的购物中心。您是怎么看待购物中心在地段上选择的趋势？
邢和平：中国的购物中心有它发展的一个特点。中国的房地产开发是以房地产公司为主体，来整合社会资源。这就结合他在什么地方能够拿到地，能够立项。有很多是先拿到地，立了项再去建设，然后才去考虑怎么去经营。这是我们的初期阶段。但现在逐渐的由一些国际化的投资公司进入到国内，参与到一些投资项目上来。他们就用一些与国际接轨的操作手法进行购物中心的开发。所以我们国内的开发上要跟上这个形势，我们也关注到像CBD商业地产突然的放量。像金融街，金融街它也是一个非常有特点的区域，在特殊的地段建立特殊的商业，所以它的定位也是适应特殊消费圈的高档时尚的定位。国外的投资公司像日本的永旺在北部，在八达岭高速旁边投资建一个城郊的购物中心，这是完全与国际接轨的操作手法。同时我们也关注到离北清路不远，我们相应的有多个在建的超大型的购物中心，同时又有一开业的金源的购物中心，体量都很大。像金源购物中心，经过两到三年的成长期，现在它相对来说比较成熟了，能够让消费者接受。我们现在在节假日的时候，很大的停车场都满了。这是它发展的过程。但是它也经过很艰难的时间，对入驻的商户不断的进行调整才有今天。所以我希望CBD的商务中心，它能够在中央商务区里面，形成自己的商业中心。也希望金融街很独特的购物中心能够很快的发展起来，因为它有它自己独特的消费群。
主持人：其实依照中国的现状来讲，在城区内的购物中心相对来讲发展的速度，整合期相对城郊的购物中心整合期要快一点，因为人流量的关系，以及中国大多数人消费习惯的问题。对于像永旺或者是金源Mall位于城郊的购物中心，您觉得他们在发展过程中应该注意什么样的问题呢？
邢和平：中国的购物中心，我希望它能够尽快的成为商业中心。拿西单商圈举例，它是北京传统的商业中心，它实际上有中友、君太这样的时尚百货，也有小商品的交易中心，还有由非常个性化的店铺组成的购物中心，所以它由于历史原因形成商业中心。我们购物中心是人为建了一个场，怎么让它能够尽快的形成商业中心，这个是我们购物中心的投资者和运营管理者要关注的问题。很多购物中心的投资者和运营者都关注具体某个商铺的招商，但是你要把眼光放到更远一些，把你所投资，所建设的购物中心放在北京整个大的环境当中来看，我觉得你会有自己新的看法和认识，以新的操作模式来做这个事情。把眼光放的更大一点，更宏观的来看整个商圈，形成一个商业中心需要什么，它整个的配比，对客流的吸引的强度。我想通过焦点房地产网向投资者、管理者提一个建议，希望他们能够跳出自己的点，思维更扩大一些，这样他们成功的可能性会更大一些。
主持人：其实说到西单，虽然它作为北京一直最繁华的商业区，但是之前也曾经有过一个项目。它的位置从理论上来讲还是不错的，但是它的人流量确实一直不如其它的地方那么好，它经过几番的整顿，但是似乎也没有达到他预期的效果。您怎么看待这个效果？目前在西单地区有好几个新的项目即将要建成入市，本来应该是人流很大，很繁华的地区，您怎么看待这个现象？
邢和平：从北京的商业发展上来讲，我认为出现过四大商圈。隆福寺是一个商圈，王府井是一个商圈，西单是一个商圈，前门是一个商圈。但是随着北京20几年的变化，产生很大格局性的变化。隆福寺商圈随着龙头企业的停业逐渐消失了。王府井它作为北京的旅游中心，它形成自己独特的消费群。前门经过改造以后会打造成北京民俗主题的文化产业中心，北京的旧城已经很少了，所以前门的商圈规划的是非常好的，正好也赶说我们北京的奥运，它建成以后也是北京的一个亮点。现在最成功的是北京西单的商圈。所以我们购物中心就应该多研究西单的商圈，多关注西单商圈整体的结构，来打造自己的购物中心怎么能够成为商业中心。
主持人：感觉整个北京市本地的居民，在他们选择商圈消费的时候，西单都会成为他们的首选。
邢和平：对。西单商圈现在逐渐形成了自己广大的消费群体。随着北京城市的扩大，原有的商圈远远不够，这样在城西部、城的东部、城的北部、包括现在城的南部也在形成自己的商业中心。每个商业中心都有自己的龙头企业。我希望我们现在建成的，和在建的体量非常大的购物中心，真正能够成为各自商圈的龙头企业。在这些方面我们也希望能够为这些企业提供相应的服务和支持。
主持人：其实除了像后期的运营管理，还有就是前期资金的注入，刚才也提到西单也有一个西单的项目，西单Mall，它之前跟荷兰的基金有过接触，最后以30多亿的价格成交。后来因为最近国家对外资的限制等诸多的因素，所以最终不得不放弃了这个交易，最终是和国内的中粮有一个协议。我想您是怎么来看待这种和金融投资机构接触的过程？
邢和平：你刚才讲的这是个特例。这个特例我也有所了解，也接触过。像国外的投资基金应该是财富集团，它有它的一种投资模式，他在投资之前，除了做各方面的调研之外，他还预先已经定好了运营管理的公司。他跟国外几个著名的地产顾问公司都接触过。他是先确定运营管理团队才去投资的。这里由于面方方面面的原因，投资最终没有实现。我们国内的公司运作模式和它就有区别了。现在中粮最后投资成功了，我们也看它下一步怎么对西单的项目进行运作。因为中粮集团我也很熟悉，包括西单MALL的负责人都是我的同事，都很熟悉，所以也有过这方面的交流。以后也会和大家共同合作，共同探讨怎么把购物中心产业发展好。因为中粮是非常有实力的国有集团，它可以调动很多的社会资源，它的运营管理团队又是非常有经验的管理者，我相信这个项目应该能够成功的，是非常好的项目。
主持人：邢主任在商业方面有非常丰富的经验。自己也主持参与过北京很多著名购物中心的开发以及前期的筹备工作，像燕莎、赛特以及中粮广场等等，后来也在国际著名的地产顾问公司工作过，国内国外都有过接触。我想问一下，您觉得国内外的机构，或者团队他们在运作购物中心的时候有没有什么区别？
邢和平：我的工作经历正是中国商业发展的过程。因为在80年代初，国有商业那时都是计划经济，实际还没有存在真正的竞争。到了90年代初，我筹建燕莎的时候感觉到有这方面的压力了。因为燕莎它是国内第一个合资的商业开发。所以我们当时连商业合资的会计制度都没有，我们自己编写了一套会计制度，由北京市财政局批准使用。我参加了燕莎的筹建，也参加过北京赛特购物中心的筹建。这两个商场在北京都是很典型的。而且也都是很成功的商业项目，但这两个商场的管理模式是不一样的。燕莎基本上是延续我们国有的管理体制，融入了国际的理念，形成了燕莎独特的管理模式。赛特的管理模式基本上是以八百半的管理模式为基础，结合了我们国内运作的经验。
接下来我又做了北京的中粮广场购物中心的第一任总经理，这又换了一种经营模式，因为中粮广场它是真正意义上的购物中心，它是不同业态，不同所有制形式的独立商铺组成的综合体。再往后大型的购物中心出现了以后，尤其是一些超大型的，十几万平方米以上的，这样的商业项目我也接触过很多。不仅是北京的，在国内二线的城市，三线的城市我都接触很多，所以积累了很多的经历。要说到不同，就是国外它有一套很成熟的管理模式。它从投资上就与我们的开发不同。因为国外购物中心建设已很成熟，投资基金说现在想投资一个购物中心，开发商、建设者就去建这个购物中心。在建设之前，已经把运营管理团队确定好了，已经把运营主力店定好了，剩下小的招商单位就很容易去做。我想我们今后的发展方向实际也是这个方向，我们定向的产业投资基金要什么样的购物中心，我们就去建什么样的购物中心。
主持人：目前北京的购物中心也越来越受到国外投资基金的关注。不光是西单Mall的案例，它之前和荷兰基金的接触。包括之前太古联合大摩收购了三里屯的项目，以及永旺也要在八达岭高速旁边北京开大型的卖场。您觉得中国商业卖场最吸引他们的一点是什么？
邢和平：因为所有的投资都是趋利的，利益是最根本的。那些基金想获得的就是一个地产不断的升值，和所购买产业长期稳定的租金收入。这个是国外基金最看中的。当然其它的一些因素，比如说人民币升值的这些因素也是其中之一。但更主要的，作为基金来说，它投资就是希望有一个长期、稳定的现金流的产出。这样它才能对它募集基金的投资者有一个很好的利润回报，有很好的保证。但是这个保证是建立在什么基础上？是建立在一个长期稳定的运营管理团队上，因为没有一个长期稳定的运营管理团队，他所有利益的实现就没有办法保证。这是国外基金运作模式和投资的方向，和他投资的保证。
主持人：他们还是对中国商业地产市场有一个长期的看好。
邢和平：对。
主持人：到了具体的某一个项目上，他们更侧重于这个项目的哪点？像这个位置还是说其它的哪方面的因素？以您的经验来看。
邢和平：他们选择项目是有一个完整的体系。我们以往国内做这种项目推荐的时候，主要强调的是我的历史多么辉煌，我的地理物质的优越，但是就没有告诉人家，我这些项目今后经营的现金流是怎么产出，怎么保证现金流的产出。这是我们以前我所接触大多数的项目推介书的共同欠缺。在这一点上，我们要想和国际接轨就可以让国际注册商业房地产投资师用一些国际通用的投资语言向投资者来推介项目。国际注册商业房地产投资师已经进入中国有五年的时间了，但大家可能还不太了解，其实有他们的帮助就会使我们的地产项目更快的和国际接轨。
我们作为中国购物中心专业委员会，也看到现在国际投资的趋向，也看到我们国内发展的状况。因为在国内同样像国际投资基金这样有实力的投资者还很少，应该说还没有出现。很多的中小开发商想把自己的项目销售出去，但是单体达不到国外投资者、国外基金的要求。所以我想在我们购物中心专业委员会下一步的工作当中，会整合很多中小地产商的项目，形成联合体，同时给它们在运营管理上很有利的支持。然后打包整体向投资基金销售，把它真正做成金融产品，这是我们下一步工作的方向。当然这个肯定是要根据国家相关的法律政策不断的出台，来实现这一目标。
主持人：这个建议非常好，可能就解决了中小开发商他们目前的一些困境。因为他们在资金流，还是运营管理各方面都不像其它比较有实力的开发商那样，通过这样的渠道来解决，就会解决他们目前所遇到的困境。
邢和平：国内现在也有很多房地产开发集团很有实力。他自己所做的项目已经完全能够打包成为REITS直接上市。很多中小投资商想卖自己的项目怎么办？要统一打包销售。因为你要知道信托投资基金所需要的产品是什么，你跟他接了口才能把你产品销售出去。传统的操作模式、住宅的销售方式我们已经看到他的结果了，已经有很多失败的先例了。因此我们的方向就是应该把这些中小的投资项目整合成金融产品，使它能够让国际接受，让金融界接受。
主持人：我觉得有专业委员会牵头来做这个事情，一定能引导着中国的购物中心更好更快地发展。
邢和平：这是我们的工作。现在购物中心的建设速度已有迅猛发展，但所有的配套工作却跟不上。我们购物中心专业委员会就是要整合社会资源，为中国的购物中心产业提供发展的动力。
主持人：我们也希望在专业委员会带领和支持下，中国的商业中心未来前景会发展的更好。时间的关系我们访谈差不多结束了。最后请邢主任您以您的经验展望一下中国未来购物中心的发展前景。
邢和平：中国的发展非常迅速，我们的购物中心的建设也是非常迅速的。我们的工作就是要整合社会资源。让我们购物中心的运营，也跟上我们的建设速度。中国的购物中心是处在发展阶段，正在一个上升的朝阳产业。所以我们要推动这个产业，很好的去发展。这需要社会各界的关注，需要社会各界的配合，也需要焦点房地产网给我们提供很好的平台。
主持人：非常感谢邢主任今天作客我们嘉宾访谈的栏目。我们也希望在今后购物中心的开发者，能够多和我们的专业机构，和我们专家们从前期的时候就坐到一起探讨以后整个产业的发展，从前期的规划一直到后期整体打包，形成一个金融产品入市。都能够和我们专家有一个紧密的合作。这样才能使我们购物中心市场能够发展的越来越好，避免一些不好案例的出现。再次感谢邢主任，也谢谢各位网友！
主持人：各位搜狐网、焦点商铺网的网友大家好！非常欢迎大家做客今天的嘉宾访谈栏目。今天我们非常荣幸地请到了中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平先生。首先请您跟各位网友打个招呼吧。
邢和平：各位网友大家好！首先非常感谢搜狐网、焦点房地产网给我提供这样一个跟各位网友进行交流的机会，我是购物中心专业委员会的副主任邢和平，有超过二十年的商业运营管理经验，对中国的购物中心发展有相对比较深的了解，希望在焦点房地产网这个平台上大家多交流。谢谢！
主持人：焦点商铺网作为业内最权威，也是最专业的商业地产的网站，我们一直以来都和我们这些机构，国家的协会保持非常紧密的联系，所以今天我们也请来了邢主任跟我们聊一下有关购物中心专业委员会大致的情况，以及接下来的一些动态。首先请邢主任给我们介绍一下购物中心专业委员会。
邢和平：中国商业联合会购物中心专业委员会是经民政部正式批复成立、在国务院国有资产监督管理委员会和商务部的指导下，直属中国商业联合会的面向全国购物中心的行业性服务管理的非营利性社团法人组织。我们的宗旨是“产业化成长、国际化服务、本土化发展、专业化推广”。作为中国购物中心专业机构我们愿意与国际、国内的各界同仁搭建一个交流的平台，推动中国的购物中心产业发展。
主持人：刚才邢主任介绍到我们购物中心关系到有开发、运营，等于是从购物中心前期策划到后期运营，也一直关注整个一条龙的过程。中国从有第一个购物中心到现在发展了这么多年的时间，我们有过很成功的一些案例，但是最近也见到了一些不是那么好的例子。您在从事购物中心这些年以来，你觉得中国购物中心目前发展是什么状况的？
邢和平：中国购物中心这几年发展非常迅猛的，用迅猛这个词是非常恰当的。仅仅十年的时间。从没有到现在的各个大中城市都非常具规模了，而且成为城市中心的亮点。因为作为一个购物中心，它是非常吸引社会关注的。一个是它的体量，一个是它的位置，给社会广大消费者提供一个非常好的休闲、购物的场所。这个是以前的一些商业设施所达不到的。所以购物中心发展这么快，我们认为在这个过程当中，就像刚才我们焦点房地产网的记者说的这样，有成功的，有处生长期的，有一些发展的不顺利但不能说是失败的，因为购物中心建成以后，它是需要有一个成熟的过程。我们现在的购物中心存在的问题是阶段性的，可以这样说，都会有相应的解决办法。从我们购物中心专业委员会的角度来讲，我们是希望为我们处在不同阶段的购物中心会员，提供相应的服务，提供相应的政策支持。
我们今年受商务部的委托准备做购物中心方面的课题研究。结果是要产生出一个《中国购物中心建设和管理技术规范》这样一个行业标准，这是我们今年的中心工作。因为购物中心建设高速发展，但是从政策法规上，从大家对购物中心的理解和认识方面，都存在很多阶段性的不足。统一认识、统一标准、统一规范的运作这是非常必要的。像我们前面讲到的一些发展过程中出现的问题，我觉得都是阶段性的问题，因为有些购物中心说是目前经营状况不好，但是在我看来它是处在成长期，它会好的。
主持人：还是需要商业的培养期？
邢和平：对。
主持人：这个时间一般会在几年？
邢和平：这个要根据他具体自身的条件，因为他成长过程有他自身发展的必要条件，有社会对他的关注程度。也有我们投资者的投资取向。所以方方面面综合起来，购物中心的发展应该说在现有的基础上会得到很好的发展，这也是我们购物中心专业委员会工作的方向。
主持人：刚才您也提到这几年来中国购物中心的发展其实非常迅速的。我昨天也是看到一个数据，好像是说北京现在是有200多万平方米的购物中心将在两年内集中开业，这是一个很巨大的数字。这么多新的购物中心入市，其实竞争还是比较激烈的，不知道您怎么看待这个问题？
邢和平：北京作为中国的首都，既是政治中心也是一个经济中心。从城市建设的发展历程来讲，我们现在看到它已经形成了几大商业的组团。目前正在招商的几个购物中心分布在几个商业组团当中，放量比较大的像西部中关村、东部CBD，同时都是上百万平方米的规模。我们从整个中国商业发展过程来看，我们改革开放的初期，80年代我们商业规模相对比较小，然后随着社会的进步，我们逐渐把一些小的商铺集中到一些商厦里面，现在的商厦逐渐演变成购物中心这样一个发展的过程。但是现在我们怎么能够把人为建造的购物中心，形成城市的商业中心，这是要有一个过程。因为按照规律来讲，应该是先有“市”再有“场”，但是我们现在的做法恰恰相反，我们是先建场后养市。那么这就要有个过程。咱们把这个市养好，是需要随着我们整个社会的进程来不断的完善，不断的充实，不断提高我们的投资者，我们的消费者对它的认知程度。在这个过程当中，我认为大家是在根据自己个案的情况采取相应的措施。在这些方面我希望作为购物中心专业委员会，能够帮助大家开展交流，开展行业的推动作用。我们希望购物中心专业委员会和搜狐焦点房地产网共同做好这个工作，共同搭建一个很好的平台，让大家在上面交流。不管你是从事招商也好，或者从事购物中心的推广活动也好，都能够起到很好的作用。
主持人：我们也是想搭建出这个平台，可以给这个产业从上游到下游体会这个机会，大家可以一起来对所有涉及到方方面面的问题进行交流和探讨。其实现在网络发展到2007年，我们已经进入Web2.0的时代，现在每个人都可以在上面自由的发表言论，尤其是博客出现以后。我们焦点房地产网也建立商业地产的博客圈，专门是提供给商业地产从上游到下游各界人士，一起在这里面进行探讨。在这里我们也郑重的邀请邢主任能够参与到我们这中间来，有机会可以为我们在这方面有困难的网友，提供您比较专业的见解。
邢和平：这是很好的交流平台。我的博客现在已经建立起来了，我会逐渐的去添加上内容，再把我们的工作在上面发布，也希望网友们在上面跟我们进行直接的交流。我们这一届的购物中心专业委员会有几大特点，一个是服务，购物中心专业委员会，包括中国商业联合会有它自己的历史演变过程，大多数领导层人员都是由原来的商业部、内贸部和机关的工作人员转换身份，到我们这边来的，实际上根本的转化是我们的观念转化，都是朝着服务企业的方向去发展的，起到政府与企业的桥梁作用。而在这一点上我既有企业的经验又有机关工作的经历，所以很容易将服务工作做得更深入。
第二个就是我们要规范。规范刚才讲了，我们今年的主要工作是制定行业的标准，规范行为，统一对购物中心的认识。
再有一个是整合。我们可以整合社会各方面的资源。因为作为一个公司，你有再强的实力，也无法达到一个全国性的机构对社会资源的整合能力。我们整合这些社会资源实际的目的，就是推动整个购物中心产业的良性发展。
我们最有价值的亮点就是我们创新。这个创新我们想落实在哪呢？就是落实在我们的金融产品化上。把我们的购物中心，不管是你的投资也好，你的运营也好，只要能够把它变成金融产品，我们都做一个金融产品化的梳理。然后让他向社会公众推出。这个当然是需要我们随着国家政策法规的出台，逐渐的去推动这项工作，这是我们今年要做的一个创新的亮点。
主持人：刚才您提到金融产品化，其实我想到了一个例子，就是新加坡的嘉德。他们很善于把自己旗下的很多零售物业，或者是购物中心，以及一些卖场，或者是超市等等打包再进行上市，最终变成金融产品，这您觉得这是中国以后购物中心的发展方向吗？
邢和平：这不光是整个中国购物中心的发展方向，因为现在整个中国都很关注这个问题，就是专项的产业投资信托基金。我们现在也追踪研究国家房地产的政策法规和法律变化，在新的法规政策出台之前，我们需要做很多的探讨性工作，这些都是我们在进行研究，深入探讨的工作。我们想通过资产管理这样新的思路，把我们管理的资产作为金融产品推向市场。这个走的是和国际接轨的一条路。不管是金融改革也好，还是我们的产业发展方向也好，应该都是同国际接轨的，最终目的是和国际同步。
主持人：在更早一点，中国开发商把购物中心当成地产项目来做？
邢和平：这个就是我们刚才在开始讲的，它实际上是金融、地产、运营三位一体。购物中心是金融产品，因为它不是静态的不动产，而是一种通过运营可以带来增值、具有动态升值潜力和较高收益率的投资形式；购物中心是地产产品，原因在于它将为零售商提供适合于商业经营的建筑载体、服务空间；购物中心同时也是商业产品，因为它最终的体现方式是凝聚客流、提升销售。但是前面我们很多的发展阶段里面，重视地产的开发，金融的投资，但是忽略了运营管理。实际上购物中心它不是一个空壳。金融投资者他也不是要买一个建筑物。他实际是要买里面经营的内容。只有通过经营内容才能达到地产的升值，商户的稳定。这个就是要最终落实到买家，买家怎么计算价值，它的价值依据是什么。实际上就是买地产不断升值，尤其像REITS这样的投资，实际上它是一种惰性的投资，它是要长期稳定的收入，这个收入靠什么呢？实际就靠我们的租金收入，租金收入的保证是什么？是一个正常的、稳定的运营的管理，一个成功的运营管理。实际上我们购物中心的产品说回来还是地产产品、金融产品、运营产品三位一体，统一融合，缺一不可。
主持人：三者密不可分，而不是偏重于某一面。
邢和平：因为它是不可分割的。你偏重于哪一方都会出现失误，就会走偏方向。因为我们有过这样的教训，就是把商业地产和购物中心向开发住宅那样开发，去销售。结果造成了很多社会不良的影响，产生了很多社会不和谐的一些因素。对于这一点来看，这实际上是在过度透支未来的收益，让商业地产产生很多泡沫，我们的工作就是避免泡沫的产生。让他进行良性的循环，把中小投资汇集起来，形成很大的投资力量，来投到专项购物中心的资产，这是我们的发展的方向，努力的方向。
主持人：像您提到销售的问题，从购物中心发展到今天，其中有一段时间走过一段弯路，产生了一些像售后包租等等这样的形式，因此带来了一些问题。比方说很多投资者最后变的血本无归。您怎么看待购物中心的问题，是把它打散销售？怎么保证它不出现之前的惨痛教训？
邢和平：把它打散销售。是开发商采用住宅的销售方式来销售购物中心。购物中心它有它的特点，因为你拆散商户以后，商户经营是有风险的。我们购物中心看似是分散经营的各个商户，但是整体才能对社会产生吸引力。如果单体的经营形不成对消费者的休闲、购物产生吸引力，整个购物中心就形不成商业中心，这是很关键的。我们对购物中心一般的规划来说，它有几个做法，我们有主力百货店，有一个超市的大卖场，有电器、家居用品、装饰材料专业的卖场，然后还分布很多次主力店，更多的是由很多很小的专业店组成的购物中心。像我们刚才讲到的操作模式，它是把购物中心分解成不同的单元为单位，如果说不能统一的规划，统一的运营，就会像我们刚才讲到的这样，形不成对社会购买力的吸引，形不成真正的商业中心，最终它是要出现阶段性的箫条。我们会针对这种情况给产权的所有者，给整体购物中心的运营商，提供一些相应的解决方案。这个是我们现在在做的工作。我们成立商业不动产服务中心目的也是汇集很多国内顶尖的专业服务商，来给我们的购物中心的经营者、开发者提供相应的专业服务。让我们整个购物中心产业进入良性的发展阶段。来消除前面出现一些不和谐的现象。
主持人：刚才提到邢主任这边会组建不动产服务中心，到时候会对我们的整个规划，我们的创意设计，以及招商、运营管理，对一个项目从前期到后期的整个过程进行非常专业的配套服务？
邢和平：是这样的。
主持人：关于这方面工作想请邢主任再详细介绍一下。因为现在很多开发商对于商业这一块并不是太了解，他们可能之前是做地产出身的，不了解商业，他们也迫切的需要能够在这方面得到一些帮助，或者是有一些资讯，这方面也想请邢主任为我们再介绍一下？
邢和平：因为我也接触很多地产开发商，他们跟我谈的时候都是讲他们要面对N多个专业公司，在不同的阶段里面面对很多这样的专业公司。他选择的依据有的时候是凭感觉，他没有数据支持。他也没有对这些专业公司的调查。作为我们购物中心专业委员会，我们首先是有一个专家团队，我们这个专家团队既有从业多年具有丰富经验的专业人士，同时也有政府相关机构的官员，所以我们的专家团队结合起来既有方向性的掌握，又可以对实际操作进行指导，是一个很全面的专家团队。由这样一个专家团队的支撑，我们对进入商业不动产服务中心的专业公司，首先要进行一次评价。而且在我们的工作当中，会不断对我们不动产服务中心的公司进行筛选、淘汰，进行不断的调整组合。这样我们所推荐的，或者在我们这个平台上，都是国内做的非常出色的公司。我们实际上是希望在国内这些做的非常出色的公司，通过他们的工作来带动、提升整个购物中心行业的发展。
主持人：我相信有不动产服务中心将整个产业链优秀团队进行整合，再来给我们购物中心的开发商，或者运营者提供一个专业的服务，一定能够使我们整个的市场走向非常良性的发展趋势。
邢和平：咱们焦点房地产网给我们搭建非常好的平台，因为现在网络已经深入到社会的方方面面了。我们购物中心专业委员会也是想通过焦点房地产网搭建的平台，和广大的网友，和购物中心的开发商、运营商进行交流。我们工作的目的就是推动整个产业的发展，感谢焦点房地产网给我们提供这么好的平台。
主持人：刚才提到我们开发商在开发购物中心时遇到的一些困难，其实我感觉大致的困难会集中在两点。一个就是它前期开发缺乏巨大资金的支持，所以也正是因为这个，才会导致把他产权分割，卖给中小投资者以求迅速的套现。这是比较常见的问题。另外一个是实力比较大，资金比较雄厚的开发商，他们会在前期没有问题，先把购物中心盖好再来进行招商。但是在招商过程中他可能也会遇到一些难题，有的还是从地产出身的，他不了解商业方面的需求。我不知道邢总您怎么看待这两个问题？
邢和平：之所以出现这些现象我认为它是一个过程，我们应该把握方向。这个方向就是我们把所有的产品都金融化，作为金融产品，这样能够向广大的公众推出，这是我们的目标。在没有做到这一点之前，个案都会有自己的操作手法，出现了一些问题。但是大的方向是随着国家的发展朝着好的发展方向在发展。具体到招商、运营，出现哪些问题，实际上如果说在购物中心规划的过程中已经规划的很好，或者说在我们主题创意设计过程当中已经给他很好的思想、内容，那么在招商过程当中应该不是很难的，当然这是理想化的设想，很多已在建或已建好的购物中心没有做好这些基础工作，解决这些问题，我们购物中心专家委员会专家团队也准备了相应的一些措施和方案。
根据整个中国购物中心发展状况，我们从立项的过程，到运营的过程都准备了相应的解决方案，会针对不同的个案给他一些相应的建议。现在来看我们很多购物中心处在立项过程当中，也有一些是处在在建的过程当中，更多的是建好的。建好的又存在两种情况，一种情况是进入了良性发展的、可持续发展的阶段。一种是出现了运营不好的情况，处在过渡的箫条期。针对这些情况，我们看所有项目它都是阶段性的，有高潮有低潮，可能有几年非常困难的时期，然后逐渐进入一个良性发展的高潮期，问题在于我们怎样帮助处在困难期的企业尽快渡过难关。我们要看到努力的方向，朝哪个方向发展，怎么去调整。怎么使我们购物中心进入到高速发展的阶段，这个是需要我们购物中心专业委员会，和具体项目的项目执行者，和项目的投资者共同探讨的一个问题。
主持人：一方面需要我们开发者和前期的人士进行良好的沟通和互动，才能保证这个项目在后期的发展有一个很不错的发展。我们也关注到目前北京购物中心发展，从地域上来讲，一些是集中在繁华的中心，比如像目前的CBD地区也有很多新的购物中心，可以说是从无到有的过程。包括金融街，也是有很大的比较高端的购物中心。另外也逐渐向郊区发展，比如像高速路旁边，在我们五环外，甚至更远的地方也出现了比大型的购物中心。您是怎么看待购物中心在地段上选择的趋势？
邢和平：中国的购物中心有它发展的一个特点。中国的房地产开发是以房地产公司为主体，来整合社会资源。这就结合他在什么地方能够拿到地，能够立项。有很多是先拿到地，立了项再去建设，然后才去考虑怎么去经营。这是我们的初期阶段。但现在逐渐的由一些国际化的投资公司进入到国内，参与到一些投资项目上来。他们就用一些与国际接轨的操作手法进行购物中心的开发。所以我们国内的开发上要跟上这个形势，我们也关注到像CBD商业地产突然的放量。像金融街，金融街它也是一个非常有特点的区域，在特殊的地段建立特殊的商业，所以它的定位也是适应特殊消费圈的高档时尚的定位。国外的投资公司像日本的永旺在北部，在八达岭高速旁边投资建一个城郊的购物中心，这是完全与国际接轨的操作手法。同时我们也关注到离北清路不远，我们相应的有多个在建的超大型的购物中心，同时又有一开业的金源的购物中心，体量都很大。像金源购物中心，经过两到三年的成长期，现在它相对来说比较成熟了，能够让消费者接受。我们现在在节假日的时候，很大的停车场都满了。这是它发展的过程。但是它也经过很艰难的时间，对入驻的商户不断的进行调整才有今天。所以我希望CBD的商务中心，它能够在中央商务区里面，形成自己的商业中心。也希望金融街很独特的购物中心能够很快的发展起来，因为它有它自己独特的消费群。
主持人：其实依照中国的现状来讲，在城区内的购物中心相对来讲发展的速度，整合期相对城郊的购物中心整合期要快一点，因为人流量的关系，以及中国大多数人消费习惯的问题。对于像永旺或者是金源Mall位于城郊的购物中心，您觉得他们在发展过程中应该注意什么样的问题呢？
邢和平：中国的购物中心，我希望它能够尽快的成为商业中心。拿西单商圈举例，它是北京传统的商业中心，它实际上有中友、君太这样的时尚百货，也有小商品的交易中心，还有由非常个性化的店铺组成的购物中心，所以它由于历史原因形成商业中心。我们购物中心是人为建了一个场，怎么让它能够尽快的形成商业中心，这个是我们购物中心的投资者和运营管理者要关注的问题。很多购物中心的投资者和运营者都关注具体某个商铺的招商，但是你要把眼光放到更远一些，把你所投资，所建设的购物中心放在北京整个大的环境当中来看，我觉得你会有自己新的看法和认识，以新的操作模式来做这个事情。把眼光放的更大一点，更宏观的来看整个商圈，形成一个商业中心需要什么，它整个的配比，对客流的吸引的强度。我想通过焦点房地产网向投资者、管理者提一个建议，希望他们能够跳出自己的点，思维更扩大一些，这样他们成功的可能性会更大一些。
主持人：其实说到西单，虽然它作为北京一直最繁华的商业区，但是之前也曾经有过一个项目。它的位置从理论上来讲还是不错的，但是它的人流量确实一直不如其它的地方那么好，它经过几番的整顿，但是似乎也没有达到他预期的效果。您怎么看待这个效果？目前在西单地区有好几个新的项目即将要建成入市，本来应该是人流很大，很繁华的地区，您怎么看待这个现象？
邢和平：从北京的商业发展上来讲，我认为出现过四大商圈。隆福寺是一个商圈，王府井是一个商圈，西单是一个商圈，前门是一个商圈。但是随着北京20几年的变化，产生很大格局性的变化。隆福寺商圈随着龙头企业的停业逐渐消失了。王府井它作为北京的旅游中心，它形成自己独特的消费群。前门经过改造以后会打造成北京民俗主题的文化产业中心，北京的旧城已经很少了，所以前门的商圈规划的是非常好的，正好也赶说我们北京的奥运，它建成以后也是北京的一个亮点。现在最成功的是北京西单的商圈。所以我们购物中心就应该多研究西单的商圈，多关注西单商圈整体的结构，来打造自己的购物中心怎么能够成为商业中心。
主持人：感觉整个北京市本地的居民，在他们选择商圈消费的时候，西单都会成为他们的首选。
邢和平：对。西单商圈现在逐渐形成了自己广大的消费群体。随着北京城市的扩大，原有的商圈远远不够，这样在城西部、城的东部、城的北部、包括现在城的南部也在形成自己的商业中心。每个商业中心都有自己的龙头企业。我希望我们现在建成的，和在建的体量非常大的购物中心，真正能够成为各自商圈的龙头企业。在这些方面我们也希望能够为这些企业提供相应的服务和支持。
主持人：其实除了像后期的运营管理，还有就是前期资金的注入，刚才也提到西单也有一个西单的项目，西单Mall，它之前跟荷兰的基金有过接触，最后以30多亿的价格成交。后来因为最近国家对外资的限制等诸多的因素，所以最终不得不放弃了这个交易，最终是和国内的中粮有一个协议。我想您是怎么来看待这种和金融投资机构接触的过程？
邢和平：你刚才讲的这是个特例。这个特例我也有所了解，也接触过。像国外的投资基金应该是财富集团，它有它的一种投资模式，他在投资之前，除了做各方面的调研之外，他还预先已经定好了运营管理的公司。他跟国外几个著名的地产顾问公司都接触过。他是先确定运营管理团队才去投资的。这里由于面方方面面的原因，投资最终没有实现。我们国内的公司运作模式和它就有区别了。现在中粮最后投资成功了，我们也看它下一步怎么对西单的项目进行运作。因为中粮集团我也很熟悉，包括西单MALL的负责人都是我的同事，都很熟悉，所以也有过这方面的交流。以后也会和大家共同合作，共同探讨怎么把购物中心产业发展好。因为中粮是非常有实力的国有集团，它可以调动很多的社会资源，它的运营管理团队又是非常有经验的管理者，我相信这个项目应该能够成功的，是非常好的项目。
主持人：邢主任在商业方面有非常丰富的经验。自己也主持参与过北京很多著名购物中心的开发以及前期的筹备工作，像燕莎、赛特以及中粮广场等等，后来也在国际著名的地产顾问公司工作过，国内国外都有过接触。我想问一下，您觉得国内外的机构，或者团队他们在运作购物中心的时候有没有什么区别？
邢和平：我的工作经历正是中国商业发展的过程。因为在80年代初，国有商业那时都是计划经济，实际还没有存在真正的竞争。到了90年代初，我筹建燕莎的时候感觉到有这方面的压力了。因为燕莎它是国内第一个合资的商业开发。所以我们当时连商业合资的会计制度都没有，我们自己编写了一套会计制度，由北京市财政局批准使用。我参加了燕莎的筹建，也参加过北京赛特购物中心的筹建。这两个商场在北京都是很典型的。而且也都是很成功的商业项目，但这两个商场的管理模式是不一样的。燕莎基本上是延续我们国有的管理体制，融入了国际的理念，形成了燕莎独特的管理模式。赛特的管理模式基本上是以八百半的管理模式为基础，结合了我们国内运作的经验。
接下来我又做了北京的中粮广场购物中心的第一任总经理，这又换了一种经营模式，因为中粮广场它是真正意义上的购物中心，它是不同业态，不同所有制形式的独立商铺组成的综合体。再往后大型的购物中心出现了以后，尤其是一些超大型的，十几万平方米以上的，这样的商业项目我也接触过很多。不仅是北京的，在国内二线的城市，三线的城市我都接触很多，所以积累了很多的经历。要说到不同，就是国外它有一套很成熟的管理模式。它从投资上就与我们的开发不同。因为国外购物中心建设已很成熟，投资基金说现在想投资一个购物中心，开发商、建设者就去建这个购物中心。在建设之前，已经把运营管理团队确定好了，已经把运营主力店定好了，剩下小的招商单位就很容易去做。我想我们今后的发展方向实际也是这个方向，我们定向的产业投资基金要什么样的购物中心，我们就去建什么样的购物中心。
主持人：目前北京的购物中心也越来越受到国外投资基金的关注。不光是西单Mall的案例，它之前和荷兰基金的接触。包括之前太古联合大摩收购了三里屯的项目，以及永旺也要在八达岭高速旁边北京开大型的卖场。您觉得中国商业卖场最吸引他们的一点是什么？
邢和平：因为所有的投资都是趋利的，利益是最根本的。那些基金想获得的就是一个地产不断的升值，和所购买产业长期稳定的租金收入。这个是国外基金最看中的。当然其它的一些因素，比如说人民币升值的这些因素也是其中之一。但更主要的，作为基金来说，它投资就是希望有一个长期、稳定的现金流的产出。这样它才能对它募集基金的投资者有一个很好的利润回报，有很好的保证。但是这个保证是建立在什么基础上？是建立在一个长期稳定的运营管理团队上，因为没有一个长期稳定的运营管理团队，他所有利益的实现就没有办法保证。这是国外基金运作模式和投资的方向，和他投资的保证。
主持人：他们还是对中国商业地产市场有一个长期的看好。
邢和平：对。
主持人：到了具体的某一个项目上，他们更侧重于这个项目的哪点？像这个位置还是说其它的哪方面的因素？以您的经验来看。
邢和平：他们选择项目是有一个完整的体系。我们以往国内做这种项目推荐的时候，主要强调的是我的历史多么辉煌，我的地理物质的优越，但是就没有告诉人家，我这些项目今后经营的现金流是怎么产出，怎么保证现金流的产出。这是我们以前我所接触大多数的项目推介书的共同欠缺。在这一点上，我们要想和国际接轨就可以让国际注册商业房地产投资师用一些国际通用的投资语言向投资者来推介项目。国际注册商业房地产投资师已经进入中国有五年的时间了，但大家可能还不太了解，其实有他们的帮助就会使我们的地产项目更快的和国际接轨。
我们作为中国购物中心专业委员会，也看到现在国际投资的趋向，也看到我们国内发展的状况。因为在国内同样像国际投资基金这样有实力的投资者还很少，应该说还没有出现。很多的中小开发商想把自己的项目销售出去，但是单体达不到国外投资者、国外基金的要求。所以我想在我们购物中心专业委员会下一步的工作当中，会整合很多中小地产商的项目，形成联合体，同时给它们在运营管理上很有利的支持。然后打包整体向投资基金销售，把它真正做成金融产品，这是我们下一步工作的方向。当然这个肯定是要根据国家相关的法律政策不断的出台，来实现这一目标。
主持人：这个建议非常好，可能就解决了中小开发商他们目前的一些困境。因为他们在资金流，还是运营管理各方面都不像其它比较有实力的开发商那样，通过这样的渠道来解决，就会解决他们目前所遇到的困境。
邢和平：国内现在也有很多房地产开发集团很有实力。他自己所做的项目已经完全能够打包成为REITS直接上市。很多中小投资商想卖自己的项目怎么办？要统一打包销售。因为你要知道信托投资基金所需要的产品是什么，你跟他接了口才能把你产品销售出去。传统的操作模式、住宅的销售方式我们已经看到他的结果了，已经有很多失败的先例了。因此我们的方向就是应该把这些中小的投资项目整合成金融产品，使它能够让国际接受，让金融界接受。
主持人：我觉得有专业委员会牵头来做这个事情，一定能引导着中国的购物中心更好更快地发展。
邢和平：这是我们的工作。现在购物中心的建设速度已有迅猛发展，但所有的配套工作却跟不上。我们购物中心专业委员会就是要整合社会资源，为中国的购物中心产业提供发展的动力。
主持人：我们也希望在专业委员会带领和支持下，中国的商业中心未来前景会发展的更好。时间的关系我们访谈差不多结束了。最后请邢主任您以您的经验展望一下中国未来购物中心的发展前景。
邢和平：中国的发展非常迅速，我们的购物中心的建设也是非常迅速的。我们的工作就是要整合社会资源。让我们购物中心的运营，也跟上我们的建设速度。中国的购物中心是处在发展阶段，正在一个上升的朝阳产业。所以我们要推动这个产业，很好的去发展。这需要社会各界的关注，需要社会各界的配合，也需要焦点房地产网给我们提供很好的平台。
主持人：非常感谢邢主任今天作客我们嘉宾访谈的栏目。我们也希望在今后购物中心的开发者，能够多和我们的专业机构，和我们专家们从前期的时候就坐到一起探讨以后整个产业的发展，从前期的规划一直到后期整体打包，形成一个金融产品入市。都能够和我们专家有一个紧密的合作。这样才能使我们购物中心市场能够发展的越来越好，避免一些不好案例的出现。再次感谢邢主任，也谢谢各位网友！
