2011 中国商业地产高峰论坛(上)

 



图为：2011 中国商业地产高峰论坛现场
 
        2011年12月11日，由中国商业联合会购物中心专业委员会组织的“2011 中国商业地产高峰论坛”在深圳隆重举行。中国商业地产高峰论坛，立足新政后的商业地产价值生存法则，立足模式、融资、运营、设计、节能关键点；挖掘行业典范，深耕专业细节；共论破局之远见，共谋常胜之方略。中国商业地产高峰论坛以“商业地产构筑城市新经济”为主题，责任引导、灌输世界先进科学的商业地产运营管理理念；科学、理论化地梳理出商业价值认证体系。
 
2011 中国商业地产高峰论坛
时间：2011.12.11 上午
地点：深圳会展中心一号展馆A区
 
以下为实录内容：
 
主持人：
        尊敬的各位领导、各位来宾，中国商业地产高峰论坛现在开始。本次论坛是由中国商业联合会和中国房地产业协会以及中国房地产报社共同主办的。
        首先，请允许我向大家介绍一下参加论坛的领导和嘉宾：
        中国商业联合会副会长刘建沪先生；
        中国房地产业协会副秘书长肖晓俭先生；
        光耀东方集团董事长李贵斌先生；
        蓝光集团嘉宝副总裁闫恺先生；
        证大喜玛拉雅执行总裁徐辉女士；
        红星美凯龙执行总裁潘平先生；
        深圳卓艺装饰设计工程有限公司董事长王建中先生。
        我们对各位嘉宾、到场各位来宾及媒体朋友们表示热烈欢迎。
        2011年行将走远，中国地产界又度过了不平凡的一年，这一年地产领域在经历了一轮又一轮的调控之后，逐渐趋于冷静，地产界开始了反思。回顾这一年，由于住宅的限购，众多地产商把目光转向了商业地产。因为持有型商业良好的经营会给企业带来稳定的现金流，同时也是优质的融资渠道，所以众多地产商把发展商业地产提升到了企业战略的层面，这带来了2011年全国商业地产开发的井喷。
        但是，商业地产开发与住宅开发有着诸多的不同，商业地产追求的是多赢，即消费者乐于在此消费，商家能赚钱，投资者和开发商也能盈利，政府也解决了就业的问题，提升了城市的商业环境，扩大了税收。但是要做到这一些需要有很多前提条件，另外，商业地产前期需要很多资金，商业地产的回报周期较长，前期又要沉淀大量资金，这导致众多开发商资金紧张；另一方面住宅市场限购，进一步加剧了开发商的缺血。或许我们会看到不久的将来，一批开发商会因为商业地产的不当开发而导致资金链断裂，进而影响企业乃至行业的健康发展。
       基于此，中国商业联合会、中国房地产业协会以及中国房地产报特举办此次论坛，目的是探讨行业中普遍存在的问题，传播经验。同时我们还邀请了一些品牌商家，他们会站在与商业地产开发商合作的角度上与我们分享经营之道。
       首先我们有请中国商业联合会副会长刘建沪先生致辞。
 


图为：中国商业联合会副会长刘建沪
刘建沪：
深圳是一座充满魅力的城市，深圳人都喜欢过夜生活，一般深圳人的生物钟都是在中午12点以后才开始兴奋起来。我们这次商业地产高峰论坛9点半就开始了，希望能够参加这次论坛的人提前进入一个兴奋的状态。大家上午好！
       非常感谢各位在百忙之中莅临现场受邀参与“2011中国商业地产高峰论坛”，在这里，我谨代表主办方之一中国商业联合会向来自全国各地的企业家、专家学者、媒体记者和业界同仁表示热烈的欢迎和亲切的问候。对会议承办方及合作方在大会筹备和实施过程中做出的努力表示衷心的感谢。
       刚才邢主任说了，政府对房地产业进行了深度调控，使得中国房地产业市场由粗放的常规发展模式，逐渐向更为细分和专业化的市场转变。与此同时，商业地产逐渐成为房地产业市场发展的一个主攻方向，尤其是在限购控贷等措施的强力控制下，住宅市场受到一定影响，开发商的目光转向商业地产，投入比重持续增加。
       但是行业都很清楚，商业地产虽然机会多、潜力大，但毕竟有投资大、回报期长、专业性强的特点，并不是所有的企业都适合做商业地产，商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。可以说对企业而言，商业地产的机会和风险同在，成功和失败共存。
       在近些年的实践中，大家已经看到，商业地产在演进过程中出现了很多新情况、新问题，很多开发商在市场定位、业态规划、招商管理等方面缺少成熟经验，投资注资不足，商业资源缺乏，城市设计商业规划缺失等问题非常突出。一些城市出现了盲目开发、无序竞争的现象，这些都值得引起我们的关注和重视，需要大家暂时放慢脚步、仔细思考。
       特别是前天刚刚结束的中央政治局会议，在部署明年经济工作时明确说了三句话：一是要坚持房地产调控政策不动摇；二是促进房价合理回归；三是促进房地产市场健康发展。这三句话体现了当前中央的坚强决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的目的、明显的效果。正侧面传递的信息需要我们理解消化，及时调整思路，主动布局好明年的工作。
      今天的会议将在新的政策背景下立足商业地产价值生存法则，抓住模式、融资、设计、运营、节能等关键点，挖掘行业典范，深耕商业细节，共谋长胜之策。
      论坛以商业地产构筑城市经济为主题，秉承为企业谋略、为行业谋势、为城市谋发展的思路，启迪中国商业地产新思维，以新锐前瞻的思想碰撞，共同研判中国商业地产未来发展指事，为企业家开拓视野，为企业谋求可持续发展之道提供战略性、方向性的引导和借鉴。
      当前，搞活流通、促进消费已经成为我国转变经济发展方式、调整经济结构的重要内容和重要举措。中国城市化进程加快，促进了今天商业地产的蓬勃发展，商业地产的发展扩大了市场空间，改善了商业环境，提升了流通的现代化程度，在增加就业、创造税收、丰富生活、推进城市建设等方面发挥了重要的作用。
      我们相信，在政府作为宏观面、行业协会作为纵观层面、企业作为微观层面的合力推动和努力下，我们的商业地产事业一定会可持续发展，商业地产一定会让人民生活更加美好。
      预祝论坛取得圆满成功，预祝会议嘉宾不虚此行、有所收获。谢谢大家。
   
主持人：感谢刘会长的致辞。接下来我们有请中国房地产业协会副秘书长肖晓俭先生致辞。
 

图为：中国房地产业协会副秘书长肖晓俭
肖晓俭：
        各位领导、各位来宾，大家上午好。
        非常高兴能够来参加这次“2011中国商业地产高峰论坛”。首先，我代表中国房地产业协会对本次活动的举办表示衷心的祝贺。
        今年以来，在“十二五”发展规划的引导、城市化发展的推动、扩大内需战略的带动以及房地产调控政策的影响之下，商业地产的投资规模和市场需求进一步扩大，实现了较快的发展。但是商业地产投资风险大、投资回报周期长，对开发商运营管理的能力要求相对比较高。结合当前的经济形势和房地产市场的变化，我个人认为我们商业地产发展将面临几方面的挑战：
        第一，房产宏观调控带来的挑战。
        我们大家知道，今年以来受到限购、限贷等一系列房地产调控政策的影响，房地产整体的投资规模下降，房屋销售量下降，房价也出现了回落。相对而言，商业地产由于受房地产调控政策的影响比较小，也吸引了部分的资金流向商业地产。不少开发企业也调整自己的发展战略，投资商业地产项目，但是随着商业地产项目的不断增加，招商难、运营难也开始成为商业地产发展所面临的重要问题，特别是不少开发商缺乏商业地产开发经验，在项目定位、规划设计以及建造等方面不能满足商业的需求，同时也有盲目投资和重复建设的现象存在，导致社会资源的浪费。
        同时，由于商业地产在短时间内发展过快、投资过热，也引起了相关监管部门的关注，并开始加强对商业地产风险的防范，这也给商业地产的发展带来了不确定的因素。
        从目前看，房地产调控将是一种常态，商业地产在这种形势下如何有序的发展、如何应对各种的不确定性是值得我们深思的。
        第二，电子商务发展带来的挑战。
        目前随着电子商务在社会经济中的不断扩展，商业地产也开始面临电子商务的影响。随着互联网的发展，已经有大量的商业交易迁移到了网上，网络购物比例越来越大，不少传统的商店已经开始充当展示和体验的场所。此时，商业地产怎样与传统商业的商家达到共赢，这是在电子商务冲击下商业地产开发商所面临的一项新挑战。
       其次，今年以来，越来越多的开发商开始在网上卖房，试图寻找一条新的房地产营销渠道。虽然目前的交易仍是为线上确定、线下签约，但此举不失为一种新的尝试和创新。
       大家知道，现在的商业模式包括大型购物中心和城市综合体等等，都是在原来的商业模式上颠覆和发展而来的。今天互联网和电子商务已经普及并走入了我们的生活，今后商业地产和电子商务如何结合，也是值得我们深思的。
       第三，金融需求带来的挑战。
       商业地产开发需要巨大的资金投入，购物中心、特色商业区、综合体等商业地产项目的开发建设，都需要大量的资金支撑。任何一个开发商如果要介入商业地产开发，除了取决于技术能力、管理经验、品牌信誉之外，还取决于筹措资金和运用资金的能力。
       随着商业地产规模的不断扩大，产业转型升级要求的提高，商业地产对资金的需求还将进一步加大。因此，面对当前信贷收紧、市场融资渠道狭隘、房地产企业资金普遍趋紧的情况之下，商业地产同样需要新的金融工具的支持，融资模式也急需创新。
       总之，面对复杂多变的国内外经济形势，当前我国各个行业、各个领域都在转变发展方式、更新发展观念、推动改革创新，进行结构调整，商业地产的开发实现向运营的转变，实现开发、运营的有效互通和衔接。坚持持续有回报，改变商业地产暴利的误区。商业地产要完善管理运营体系，这样才能够在各种不确定的环境中寻找机会，创造机会，取得发展，迎接更大的挑战。谢谢大家。
 
主持人：
        谢谢肖秘书长的致辞。接下来是大会安排给我的时间，我先做一下自我介绍，我是中国商业联合会购物中心委员会的副主任邢和平。
 

图为：中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平
 
        大会安排让我讲中国购物中心的发展前景，我认为这个话题很大，需要说的事太多。要讲中国购物中心的发展不得不放进中国的商业地产，中国的商业地产一直不是孤立的，一直随着我国的房地产业发展而发展。
        最近所有的数据都是一路的下滑，商业地产也肯定要受到影响，但是我感觉中国的商业地产跟我们深圳的天气是一样的，热的时候很热，但是冷的时候又不像东北那样冰天雪地，因为技术含量很高，需要很多操作的过程，所以是相对平稳的。无论我们在商业地产的售价还是在商业地产租金水平上，商业地产这几年的波动都不是很大，所以我说它是一个相对稳定的行业。
       总体来说，随着当前的形势，房地产开发企业的土地储备量减少，开发量也会减少，商业地产的上市量也同样会减少，这个表现对商业地产来说有一个滞后的时期，这个时期正好是我们消化前段时间高速发展带来的存量。
        首先，我们先讲一下我们的现状。我认为中国的购物中心是一个跨界的相对不成熟的产业。我们可以把商业地产分两个阶段，地产开发和商业经营。每个阶段讲起来都有很多研究课题，尤其是实际操作过程中制约因素太多。从事这个行业将近30年，从事购物中心的管理也有15年，但是我现在遇到的所有问题都是新的问题，每天都会遇到新问题。中国的商业地产、中国的购物中心发展的太快了，快到你还来不及回忆的时间已经成为历史了，要找新的途经了。
        去年到日本去考察世界上最经典的商业地产项目--六本木城市综合体，它经过十年时间把当地500多住户组成股份公司，用七年的时间建成了六本木这样世界经典的城市综合体。我们中国的商业地产开发周期一般规律是两年到三年，容不得我们很好的研究我们的定位、我们的规划和建设周期是否合理。
        在这样的情况下，中国也很骄傲的说，我们创造了中国速度，前段时间看到万达集团在武汉的汉街做了一个项目，几十万平方米的建筑面积用了八个半月。从1月份开工、规划、设计、招商到9月份开业，八个半月的时间，真是奇迹。这样的发展也带来了问题，其他商家能不能像万达这样有这样的速度？不容易。万达在整个商业地产产业链上已经把各个环节整合好了。大家都在探索和摸索适合自己的路。
        第二，中国购物中心的开发建设、运营管理相对而言盈利水平不高和风险较大。大家都很清楚，制约的因素很多，技术要求很高、团队要求很高，一个方案做出来会有两个不同的结果，运营好了发展很好，运作不好可能要投入很多，所以我们要考虑自己是不是具备商业地产发展的几个要素。
        我们的术语、统计口径还不是很规范，我们做商业地产发展研究的时候到各地调研，各地给我们的购物中心项目有很多并不是真正的购物中心项目，而是传统的百货业。在数据和统计口径上大家还是不统一。
        基于此，商务部委托商业地产联合委员会做行业术语的规范工作。简单说，我可以用我近来遇到的两件事情来说：一是购物中心多与少的事情。上个月我遇到中粮地产的宁高宁董事长，他拉着我问中国购物中心多不多？接下来他说他要建30个购物中心。我说购物中心的多少是相对而言的，不是简单的说多或少。像万达、中粮这样中国有实力的企业去多建购物中心、建好的购物中心，为什么呢？因为每个购物中心都不一样，要有特点。中国的西单大悦城和朝北大悦城也是完全不一样的，要根据立地条件、市场开发能力和团队水平等诸多因素做好规划，这样才能成功。我们真的希望中粮、万达这样有实力的开发企业加快建设。
        另外，世界著名的时尚媒体卡斯顿的CEO上个月到我办公室，他一去就打开电脑让我看他和邓小平的照片，他说是世界媒体第一个采访邓小平的。他是1978年开始就到中国来，以前来是援助中国，但是现在来是请求中国的援助。由此可见中国的发展速度和中国现在的国际实力都是很强的，国际上著名的时尚品牌也在关注中国的市场。在看他给我的照片的时候，我同样打开电脑让他看，我有米兰服饰的设计师，意大利奢侈品协会的秘书长在跟购物中心专业委员会合作，也想把意大利的品牌推广到中国。我们建了世界一流的购物中心，同时又引进了一流的品牌，这就说明了中国购物中心的前景，中国购物中心的前景是非常好、非常光明的。受卡斯顿的邀请，我不久后会在佛罗伦萨向世界品牌介绍中国的购物中心，他们非常想了解中国购物中心的发展。上个月给我的时间只有20分钟，昨天给我发邮件说要讲40分钟，让我提中国购物中心的发展和在中国购物中心发展时要注意的事项。而且告诉我很多世界著名品牌都想听一听中国购物中心的发展。
       有这样一个市场的环境，大家都在关注中国发展，我们自己做好购物中心，我们的前景就会非常好。
       我今天准备了太多的东西，要说的话就太多了，我们可以会下交流，只要是与购物中心有关的东西都可以交流。我们中国商业联合会搭建了一个平台，平台上有很多相关企业，希望大家在一起交流探讨成功的方案、共同共进。
今年中国的商业地产发展迅猛，一些地方政府大规模推出商业地块，与此同时一些开发商大跃进式的在从事商业地产开发，那么应该如何在发展中平衡现金流，如何把商业地产开发风险降到最低，我们有请多年从事商业地产开发、投资及并购的北京光耀东方集团董事长李贵斌先生为我们做“商业地产的风险与管控”的主题演讲。
 


图为：光耀东方集团董事长李贵斌
李贵斌：
        大家上午好，我给大家介绍一下光耀东方公司在商业地产的开发、投资并购以及商业管理运营方面的实践。由于准备的不充足，给我的题目是“商业地产的风险与管理”，围绕这样一个题目我还能给大家按照我所收购的项目谈一些体会。
    商业地产投资的核心就是价值投资，价值投资是什么？价值投资在我看来主要有两个方面：第一方面，投资的当期收益率；第二方面，商业物业未来的发展潜力，也就是未来发展预期。这两方面就是商业地产投资的核心。
    如何体现这样的核心？我把它归纳成了三个方面：
第一，    地段。
其实在当今中国这样的一个形势下，地段应该是先看城市，然后再看区位、再看位置，这就归纳成为地段。因为中国的城市比较多，经济发展不平衡，商业地产的开发有的已经过剩，也就是开发量过大了，这就叫供大于求。一旦出现供大于求的时候，市场就有风险。还有一部分市场发展相对滞后一些，存在着很大的发展机会，这样的城市的潜力就大，如果选择起来风险就小，所以看地段首先要看城市。
        前一段时间我看到媒体上说鄂尔多斯供大于求，像这样的情况都要小心一些，也就是商业地产开发要适当注意一些。
        在一个区位中做商业需要人气，做写字楼需要形象，做住宅需要环境，由于区位的不同，对你的选择来说也非常重要。周围建筑物的关系、整个城市的消费量，这个区域应该是什么样子，然后才是你应该选择的位置。在这样的一个位置上做什么样的产品、打造什么样的规模、做什么样的风格才能与整个城市匹配，这是关于地段对商业地产价值影响的一个情况。
第二，    产品。
现在的商业地产如何定位、如何规划？其实定位和规划一定来自于市场，以市场为导向。你盖的再漂亮、规模再大，如果市场不认可就是空中楼阁。这个产品造成什么样的规模、造成什么样的结构、什么样的标准、什么样的业态，通过进行市场调研，也就是现实和未来预期的进行测算，把商业定位尽可能的做到家，而不是一味的停留在纸面上说搞商业定位、商业规划。
        还有一个因素，由于公司的情况不一样、城市的情况不一样、形势不一样，像前一阵子房地产市场比较热，房地产形势比较好，恰恰这一段时间国家的宏观调控力度比较大，整个房地产市场处于一种低迷、萧条的状态。你要根据自身的人才情况、产业自己的情况来安排，先开发哪一块、后开发哪一块或者整体开发哪一块。
        为什么我在这里提到产品的问题？中国经济高速发展，科技进步非常之快，城市化人口一直在急剧增长，消费里也在增强，如果把产品做不好就不行。所谓的产品有一个施工质量的问题、用材标准的问题，还有设计方方面面的质量问题。
       他们说现在的购物中心就是娱乐消费、休闲消费、体验消费，哪些人去那里消费了？他们说找感觉去了，说卖的是一种感觉。既然当原来的衣食住行解决问题之后，也就是温饱问题解决之后随着经济的发展就到那里吃喝玩乐去了，这说明我们环境要打造好，意味着要有好产品，这直接影响着商业地产投资价值。
        第三，管理运营。
搞商业地产，无论搞高端写字楼或者搞商业，一个最核心的问题就是经营，只有商家挣了钱，商业地产投资公司才能有收益，他挣的钱越多你分的越多，相反肯定分的少，因此商业地产管理运营这一环非常的重要。你管理经营很专业不一定招商专业，招商专业不一定管理运营专业，这需要练内功建立专业团体或者找专业团队，把商业运营做起来。
        我一再讲商业地产以市场为导向、以管理经营为主线，以选项、定位、规划为基础，形成了三个板块的互动，因为是一个综合的系统工程，哪一个板块出了问题都不可能很好的解决。因此，商业地产投资的核心就是价值投资。
        在我实际的经营中，因为光耀东方广场在北京、上海、天津、山东、河北、山西做了几个项目，这里面既有开发的项目，又有并购的项目，我拿两个项目跟大家进行分享。
        第一个项目，有一个项目在北京的长安街，有一个20万平米的综合体。这个项目是股权并购的，当时项目整个的债权债务比较复杂，法院轮番查封，光债务就接近20亿。光耀东方这个公司在2009年9月份通过3个月的运作，解决了这些债务问题，因为这个项目收购是19.8亿。债券问题解决之后，把上面4万多平米的公寓先处理掉，然后把写字楼处理掉，公司留下11万平米的商业，这种11万平米其中商场是8万平米，其他部分是车库。我们迅速的进行了并购，当期回笼了资金，商场公司也减轻了压力。
        大家最关注的是并购前期遇到了什么样的问题、处理了哪些棘手的问题，其实有一句话，往往功课在场外，下功夫要下到场外。你进行调查的时候、管控的时候用的功力多一些。他们说你这个公司并购几个人就解决了，我说前期肯定有一个前期部门，公司有13人，主要调查这个项目，了解一些信息，会有一个资料库。其次，如果认为项目可以的话，会有策划部、规划部、销售部进场，如果认为项目可行，法律部、设计部、工程部、造价部、财务部这些部门都不能缺，得把整个流程做好。如果还有需要还款的债务，那就要迅速达成协议解决当期的债务问题。操作上其实上是越快越好，关键是要有效率，如果迅速回笼了资金，基本上这样的项目风险期就度过了。我们用了接近一年的时间，这个项目在北京就完成了，在业内也有一些反响。
        这是近十年来这个公司做的并购项目的其中一个案例。让我来说，这个项目是搞战术投资。为什么说是战术投资？资金需求量比较大，公司还要继续发展，所以战术投资和战略投资相结合。我首先搞的定性，然后再搞定位，也就是当你进行了定性分析以后再进行定量分析，按照这样的路子完成了这样的项目，这是2009年9月份到今年3月份销售完成，商场由公司持有了。让我来看这是战术的并购现象。
        商业地产投资往往和理财一样，需要长、中、短，也就是说要进行投资的组合。公司也是如此，商业地产开发公司也是走这样的路子，这个路子怎么走呢？各个公司有各个公司的情况。
        第二个例子，我在天津的滨海新区搞了一个城市综合体，为什么把这个例子说出来？这是战略投资项目。当时就是按照这样的路子走的。滨海新区在香锣湾，滨海新区到处都有开发，做商业地产进行价值投资，要抓住根本的东西，要知道哪个是核心区，核心区往往最安全，这里的利润是最高的。
        我到美国和英国学习的时候有一个同学，他那里投资了一个项目，300万平方米，对他来说形势很恶化，为什么出现这种情况？他觉得滨海新区大发展，他就去了，离老城区远、离核心区远。商业地产的投资还是以市场为导向，需要有人在那里。因为中国的体制使然，既然政府要打造核心区，况且一些企业已经进去了，政府会给很多的政策扶持，和新区相比来说会好一些。
       上海浦东有一个外高桥、金桥和浦东陆家嘴，通过今年浦东的开发，陆家嘴发展起来了，这就是项目位置选择非常重要，边远地区、核心区等几个区哪一个最旺我们就选择哪一个。上海浦东陆家嘴和天津滨海新区香锣湾的功能是相同的，恰恰这个时期房价差距很大，这边七八万一平米、那边一万多一平米，这对一些投资来说很有吸引力。投资也要尽可能的选择价值洼地，要选择一些原始股、潜力股，其实这就是投资的风险管控最好的办法。
      目前整个地产业处于一种疲软状态，商业地产是整个大地产的一种分支。我把整个形势分为了三化：一是正城市在分化，有的好一些、有的差一些；二是房地产项目在分化，房地产项目在分化；三是房地产商也在分化。
       市场信息、消费信息受到了一些影响，这跟火箭上天一样，是一段一段的上去，不可能一下都上去；跟国家发展一样，中国经历了封建社会、农业社会、资本主义社会、社会主义社会，这就意味着房地产的转型要进行结构调整。这需要产品做的更精细、队伍更专业、投资更理性，不能很盲目。
        在一个论坛会上有记者采访我，他说现在中国的购物中心搞多了还是搞少了？邢主任也说了，不能一概而论，因为市场的机会往往是给一些能够静下心来尽可能的给专业的一些公司留着。大跃进有一些公司被高速发展的房地产市场掩盖了，现在这样的房地产形势，整个房地产投资可能会更加理性。你也说商业地产，肯定是商业优先，有的商业是越活越好，有的商业一般般，还有一部分商业要关门停业。
        要记住价值投资、理性投资，宁可错过机会也不可选错项目。在市场上商业地产选择的社会面太大，涉及到千家万户，小区里一户买一套房子，商业地产涉及到城市中的千家万户，这个发展中有一些利益在博弈，无论是并购还是以后的经营都存在这样的问题。
         有一句话，合者大道，就是以公平的原则讲求仁义礼智信，形成大家共赢，只有和谐、理性的发展，企业才能健康的成长。
谢谢大家。
 
主持人：目前非常感谢李总分享他的经验。
国内的一些商场商业地产项目历了辛苦的招商，开以后业后却一直不温不火，开发投资商和商背负都巨大着的压力，商户也处于长期亏损中。而不如何破解商业地产后期运营的难题呢？蓝光集团嘉宝副总裁闫恺为我们做“中国商业地产后期运营的发展趋势”的主题演讲。
 


图为：蓝光集团嘉宝副总裁闫恺

 闫恺：

    尊敬的刘会长、邢主任、肖秘书长，各位嘉宾，大家上午好。
    非常有幸能和大家在一起分享一下商业地产发展运营的经验。我们是四川区域性的企业，对于整个行业的发展形势、未来的走向来看，我们还不能看到行业高层次的东西。
    蓝光集团是四川的民营企业，专注于商业地产有20年的历史，连续7年在四川省销售排名第一位。嘉宝是蓝光集团专注于商业地产的团队，已经有10多年的历史，现在后期运营的项目遍布在川内的主要城市区域，将近200多万平米的体量。经过10几年的打拼，有很多成功和失败的经验，加上我们对后期运营的一些思考，形成了今天的报告，和大家做一些共享。
    各位领导都提到了形势，随着国家城市化的进程、消费者规模和消费模式的转变，市场消费能力的提升助推了商业经营模式的转变和提升。商业经营的提升助推商业地产的发展。大型城市的综合体、购物中心和主题商业街、步行街等不同业态的丰富，在某种意义上会对后期运营的方式、类别、关注的要点、不同操作的办法和手法提出更高的要求。
    说到后期运营，我们说一下商业地产发展的几个趋势，包括购物中心和综合体在各个城市的集中放量，这个趋势比较明显。在成都地区2012年到2013年集中有60多个城市综合体的放量，规模1000万平方米以上。二三线城市的商业地产具体效应也会比较明显。
    不同业态的商业建筑、商业地产的不同类型也在同步发展中，商业开发和品牌连锁化的商业地产的开发经营也是比较明显的方向，就是商业地产在很多时候会参与或者组建自己的商业品牌。商业经营者到达一定的情况也涉足商业地产的开发，角色在互相渗透。
    在电子商务方面，电子商务对实体店，线上、线下的融合对商业地产的开发者带来了挑战，同时也带来了机会。
    商业地产的后期运营，作为商业地产产业链的重要组成部分和价值实现的部分，我们需要把握历史的机遇，实现自身价值的同时推动商业地产良性的发展。
    有三个方面需要我们认识和解读：第一，商业后期运营在整个产业链中的重要价值；第二，把握和落地这种认识，落地到自己的发展运营趋势中去；第三，在多方供应的价值链体系中需要我们实现专业化和体系化。
    我们认为商业地产的运营阶段是商业地产的资产价值、资本价值实现的关键环节。前期的规划和开发步骤奠定了商业地产开发运营的基础，就像一个建筑的基础牢不牢固、合不合理，对后期运营有比较大或者说决定性的影响。
    后期项目和后期运营能够调整、变化或者扭转在市场变动中间、建筑硬件调整中间、项目二次规划、项目营销调整、营销推广中调整项目的最终资产价值。我们认为商业地产的后期运营直接关系到商业项目的最终成败，直接影响到商业资产是否能够长期保值和增值。
    从另外一个角度审视刚才的观点，我们认为商业地产的资产价值体现多种方面，开发商、投资者、经营者、消费者、政府、社会公共资源，主要涉及到这几个利益相关方的复合体。我们在价值链的增值和提升的过程中实现后期运营企业自身的价值。
    今天所讲的所有角度都是市场化的运营公司的背景和前提，通过这个来分析相应的问题。大家可以看到，在各个层面上、在不同角度上这几个利益主体最终汇集到一点，就是整个商业项目的整体和在品质、品牌、资源聚合等各个方面的综合性价值呈现。
    我们认为后期运营首先是资产价值的膨化剂，“膨化”这两个字比较准确的描述了后期运营在商业地产资产运营中的放大作用。运营过程中会接触到大量的社会资源，商业资源是核心部分，需要我们把资源进行聚合，进行有机的组合以后嫁接到社会公共资源、投资项目中去，产生资源聚合以后会有更多的价值。商业项目的运营成功是商业文化推进一个城市、一个区域的“融合剂”。同时是商业产品的“促进剂”。我们运营的过程中有了切身的体会，这种体会反馈到设计的前端、规划的前端，在设置设备规划的角度、在物业产品的反馈方面都可以起到更多指导和推动的作用，所以是一种促进剂。最后是城市发展的“催化剂”，商业地产会满足社会整体的诉求，通过商业地产这个项目的呈现、通过后期运营带来商业项目经营，提升经济配套，增加政府相应的税收，促进整个城市相应的配套升级。
    商业地产后期运营的发展趋势，我讲的可能是基于视角层面问题，可能不一定非常准确。我们会提到五个方面：
    第一，关注资产价值最大化。因为商业地产蓬勃的发展带来了更多资金方面的需求，这种价值的最大话来源于两个层面：一是我们考虑到租金的直接收益问题。大家都知道租金的直接收益会为投资者或者开发商提供稳定的、持续的现金流。作为融资渠道，租金的水平按照现在的收益法，也是支撑农资能力、融资水平、融资规模非常重要的一环。二是我们会考虑到在更高层面上对资本行为的建构，获取更多的金融回报的方式。这些决定着商业运营企业必须着眼于投资方对资本利益最大化的要求。
    第二，加速资源整合最优化。某种意义上讲，除了团队的专业能力之外，最大的支撑来源于对资源掌控能力的大小。对资源优化组合的运营能力是我们今后在后期运营方面一定要去关注的重要核心要点，没有有效的资源，没有有效的对资源进行合理组合优化的能力，要想提升整个商业地产后期项目的经营品质、经营水平、提升资产价值是没有有效支撑的。
    随着近阶段，特别是近两年以来商业地产数量急剧的增长，今后商业地产的项目对于资源需求的白热化进程，应该会达到一种前所未有的惨烈境界。现在商业地产同质化现象比较严重，同一类的商业资源今后会成为地产商或者运营商互相追逐的一个决定我们生存、决定我们胜负的关键点。
    第三，促进自身价值显性化。这是基于环境和自身发展的一个判断。我讲了所有关注的要素都来源于市场化的观点，我们必须在促进项目的价值提升、相等的多方共赢的需求以后自身的模式怎么发展。
    第四，提高商业运营专业化。我们构建专业的体系，同时要培育专业的团队，这方面不多讲。
    第五，商业运营企业品牌化。目前运营企业越来越多，专业分工的程度越来越明晰，今后专业的后期运营企业的企业发展、规模和实力同样会走上品牌化的道路。
    为了顺应今后发展的趋势，顺应今后发展过程中需要解决和控制的问题，要考虑怎么实施的问题，那就要实现专业化和体系化。
    因为今天时间有限，只能大体的和大家分享一些主要观点，这是我们这个企业这么多年以来内在和外在相结合的观点和看法。结合到每个企业不同的情况，这些东西只能做一个参照。
    我们认为商业企业在整个产业链中的定位处在两大产业中间的地位：一是商业地产的开发；二是商业经营的体系。一个运营企业的资本或者项目不是我们开发的，资产的所有者也不是我们，同时我们不是直接介入商业经营的经营者，没有相应的产品提供。怎么在中间的定位中间认识自己的定位和作用，怎么做自身价值的呈现？我们会考虑到这两者身份中间需要满足的东西，我们需要满足商业地产的投资开发能力的最大化，通过保持商业地产项目持续的经营，来实现自身盈利的需求和规模扩大发展的需求，同时要满足商业经营者在经营过程中由小到大、由单店大连锁、由低盈利到高盈利的发展，促进商业本身的发展。
    我们看一下这个图（PPT），商业运营从开发到消费到这样一个过程，通过投资者和业主之间沟通，业主和招商租售之间有一个过程，也会向消费者提供一些服务的产品，这几个关系中我们都能够找到作为一个运营企业所能够提供的相应服务产品。
    我们总结了一下构建后期运营的专业化和体系化，我们有一个3T的价值体系。通过“3+X”，X是延伸的一些产品，通过这样来丰富我们的产品。“双核驱动”是我最关注的核心要素，通过对资产的有效掌控、通过有效的聚合，把它嫁接到社会公众资源中去。资产和资源始终是商业地产项目驱动的两大核心。
    我们有三大业务体系：首先，高品质、规范、标准化的产品，同时是可以复制的服务是；二是通过品牌塑造专业团队之外的企业核心能力，最终推进资产的正常运营。在资产运营方面，怎么样提升资产价值？某种程度上要掌握资产，不管是多业权的项目还是单一业权的项目，都需要对资产进行一定形式上的掌控，掌握了资产才有可能更有效的运营资产。当然这种形势可以是通过业主委托的形式统一经营权，也可以委托、项目打包等方式实现对项目统一资产的管控。
    掌控资产以后怎么把资产做好？怎么样通过项目的整体运作，让项目实施到我们经营的过程中满足多方供应的关系？我们提出要做营销推广、二次规划和调整、二次招商，要做整个项目品牌的管理，也要做实体招商的置换，通过等等方面来进行实体运营。
    资源方面我们定义为两类资源，一类是和产品相关的核心资源，一类辅助性的资源。核心资源有地产资源、商业经营者的资源，也有一些投资的客户资源，这是核心的资源。辅助的资源有政府、媒介、供应商等等。这个资源需要一个体系去搭建，因此我们构建了蓝光商业联合会，通过这个平台的运作来增加我们和商业资源的粘稠度。因为现在是信息社会，要获取一些商业资源的联系方式、沟通联络的地址都很简单，关键是粘稠度、聚合性、效率和效果做好，这个平台一定要做实，要做成资源利益的共同体，而不是简单意义上的联谊模式。
    我们和旗下三千多的商业资源、十万多的住宅客户资源进行了互动，因为住宅客户有需求，在资源上进行有效的整合，这个效果非常好。只靠内部资源是不够的，我们也希望通过行业的带动作用发生到对行业资源的聚集。构建产业资源，建立资源掌控的体系，搭建资源整合的平台，同时在社会层面上开展资源运营的业务。
    我物业服务方面，我们会讲到物业体系的制度化、体系化、标准化、专业化，会有别于住宅物业服务的地方，有很多处理问题的方式方法，这一块也非常重要。
    综上所述，我们在企业推行后期运营的时候，提出了三个层次和十大体系的概念；第一个层次，基础体系是对项目运营有最基本的掌控，掌握商家最基本的情况；第二个层次，经营检测的层次，对周边的环境和商业有及时和敏锐的察觉，以前也一个项目是玉林广场，很多知名歌手和知名酒吧都在那里，随着商圈的转移，现在玉林片区酒吧娱乐的业态已经到了没有能够参与到行业主流竞争的角度，因此我们考虑到对周边商圈的环境变迁，包括对政府规划方面的掌控，这些是非常重要的，有助于提前做一些应对和判断。
    我们有十大运营体系（PPT）这九个方面构成运营体系的基础层面，推进远程产品的构建，有了良好的基础、稳固的平台才能开发更多的好产品。
    着重提一下商业的二次规划方面，某种意义上来讲非常重要，也是比较难突破的一点，受制于经营合同锁定的状况，要进行项目的二次调整，这是一个系统的课题，这是运营体中间非常有难点的一点。
    有了运营体系作为基础，我们开发产业模式，后期运营企业为了企业更好的发展，要介入到专业化进程中，就必须介入商业化运作。有了良好的平台、企业有一定的规模和生存能力后，我们需要做更多产品的研发，丰富企业的盈利模式，尽快的做好企业的服务水平。我们会参与到资产的投资组合中，会嫁接到资源、资本、金融等方面，共同通过专业运营能力的整合做好投资。
    比如说全程的顾问咨询、行业的市场研究、商业定位的业态规划，我们都有一些提供的服务模式。招商和销售的代理就比较清楚了，可以做主力店招商等等。通过整合资金、整合资源、整合自身的专业运营能力，利用商业资源的规模优势、品牌优势和资本的资金优势，分析判断市场中有潜力的商业资产，通过联谊、整租、购置和专业化运作提升商业的资产价值。在价值提升的过程中去分享相关利益方的收益。
    在电子商务方面我们也在构建平台，在专业市场领域也构建了电子商务的批发网，当然这是考虑到现在电子商务竞争非常激烈的情况下怎么进行差异化的经营。我们会给商家提供的经营服务、培训服务、营销推广服务。可以开发的东西很多，要结合企业的特点，而且不能丢掉商业运营的核心，就是要促进商家自身的能力，要把运营的层面和观点做好，通过运营的手段推广和整合商家的力量，让他从小做大，让他从没有品牌做到有品牌、从单店做到连锁，这样会培育真正有价值的能够跟随企业的忠诚的商业的聚集。
    前面是一种流水线，我们有很多条不同的流水线，通过不同的输入都可以有不同的盈利产品，比如说资产代管、资产经营、资产投资、全程顾问咨询、招商、销售、物业服务、二手房经纪、咨询培训、金融、项目的二次规划调整等等方面，都可以给在座的各位特别是后期运营的企业提供一些借鉴，结合自己企业的特点和自己资源的状况、专业能力的状况进行合理的开发。
    我们要做这么多事情，因为运营团队是一个轻资产的企业，应该说是密集型的企业，团队的专业能力从这些方面构建的话，能够让我们前面提到的产业模式落地。我们要具备持续的资产增值运营的管理能力，同时要专注于商业地产的全程策划能力。从前期的土地分析、市场调研、业态规划、建筑规划、招商、销售等方面的能力都要全程进行策划。高效的招商和销售的执行能力，强大的资源整合运营能力和高品质的物业服务能力，这些贯穿全程的模式的构建，使能力体系比较完整，支撑各类型产品，使业务集群进行实施和落地，实现全产业链的聚合。
    因为今天时间有限，基于后期运营方面的一些思考，希望能够给大家提供一些借鉴和参考，不妥之处请大家批评指正。
 
主持人：
        谢谢闫总，闫总的龙门阵摆的越来越清楚。目前国内消费者中越来越注重文化和精神体验，文化创意型的商业对于消费者来说有着很大的吸引力，比如北京的798，上海的新天地、1993和田子坊，现在已经成为时尚地标，那么作为开发商应该如何为新时代消费者打造文化商业综合体，我们有请证大喜玛拉雅执行总裁徐辉女士进行主题发言。
 



图为：证大喜玛拉雅执行总裁徐辉

徐辉：

       各位领导、各位嘉宾，非常荣幸借这个机会和大家一起分享在过去十年之内（戴志康）先生带领的证大集团在商业方面的探索，这当中也会有我们非常成功的心得和经验，希望在现在商业地产蜂拥而至的下一个十年为各位提供借鉴作用。

       前面几位领导做了概括，我要从细节上结合文化商业综合体进行分析。提到文化商业综合体，我们把十七届六中全会的内容进行回顾，文化产业已经上升为国家战略产业，文化和地产的结合可以说在2002年集团董事长本人的爱好做起，积累到现在，我们也感觉到时机到来了，所以也简单的回馈一下自己过去的坚持。

       文化产业的投资热兴起了，大家看到这么多数据，总的募资规模将近400亿，文化产业的支持有很大的数据，文化加金融的模式已经在各地开花结果，中间我们应该获得一些启示和机会。

       证大产业方面有几个方面，1992年在海口做第一支私募基金，1999年进入地产行业，在上海的浦东东方光耀的老总提到很多新城区的开发是涉及到新的起点，没有从老城区做，都是从新的地区开始，包括城市社区生活广场、大拇指广场，它已经在青岛崂山区这样的新城区进行复制。为什么会在文化方面有这样的初探？这块地在深圳会展中心，是上海龙阳路的国际会议中心正对面，这是一个区位、周围产业群集聚的地方。在这里2001年拿下地，经过很多设计方案的探讨，等待时机，2006年开工，到今年年底证大喜玛拉雅开业，美术馆和剧场会明年5月全面面向社会。2002年到2006年做了4年时间就想融入文化经营的商业项目？这是对未来消费导向的一种经验判断。

       第一，2008年到2009年是全球金融危机导致金融经济第一次探底，有可能从今年到未来两三年的时间，我们和巴曙松老师和凡高老师有很深的交流，有可能会有第二次探底。未来的十年甚至三十年我们应该调整心态，回到平稳的正常利润价值获取的商业模式当中，首先要调整心态。

       第二，对于中央机构，我们相信政府领导，希望在引导投资和消费间进行平衡，不要投资过热。尤其是接下来保障民生和推动内需消费将是主线，这是做商业地产应该发觉的商机。

       第三，在过去尤其是两三年前很多大开发商都往三线甚至四线城市进军，很多人说一线城市有泡沫，三四线城市机会多，其实不然，做商业不能盲目挺进三四线，毕竟消费力度、消费能力和热情、观念没有办法一触即发，没有办法和一线城市比拟。大家做商业地产，更大的超值空间应该还是一线城市。尤其是第三产业，可以和商业地产结合。

       提到第三产业，很多人说直辖市、大都市很发达，其实比起国外，我们的人均收入，尤其中产阶级的收入完全可以和美国、东京相比拟，但是服务细分有很大的差距。举一个简单的例子，刚刚有领导提到养老产业，养老产业在台湾做的非常好。国内的养老产业似乎只是提供一个房子，派两个人伺候一下，老有所养做到了，老有所乐、老有所学都没有做到。

       现在年轻人对宠物店感觉很好，很受追捧，但是现在宠物店也有很大的差别，现在国外的地产商也在做宠物商店，宠物也有差别，这些都可以和地产进行结合。

       第四，今天住交会的主题就是解决房子需要的一切，这是以住宅为主的地产需要给大家提供的想象空间，商业做的是任何生活需要的一切都要去做。衣食住行、商务、娱乐、休闲、旅游都可以和地产有关，就看自己的公司有哪些积累和资源、人才。

       第五，房地产宏观背景，尤其是同质商业地产的项目竞争，我本人从招商做起，一直在业务一线打拼，在上海也有四大城市服务中心，徐家汇、五角场商圈、万达广场比拼的是企业竞争力，很多品牌最后无奈两边都要开，最后面对消费者的比较乏味的一致化的品牌呈现，最后是利润饱和度很容易达到顶峰，不容易被进一步挖掘，这种同质项目竞争最后造成三条线都很为难，开发商、消费者和商家。出路在哪里？大家要想方设法找主题。

       第六，强调体验。这已经形成共识，何种体验就考验企业的眼光和企业的资源，这有看当地的积淀。比如说乌镇是旅游，还有华侨城和欢乐谷，或者是我们所的喜玛拉雅中心。我们探索的是浙江无疆的西栅地区，东栅以旅游观光为主，西栅去过的朋友都非常喜欢，最大的特点是由公司统一管理，所有的原住民继续在里面生活，原住民的家可以成为民宿的客栈，原住民的住房餐饮定价都是由旅游局统一管理，品质和服务非常到位。同时在里面增加了非常丰富的内容，比如说文化经营上有评书的书场，也有结婚的喜庆堂，把老祖宗的很多东西展现给现在的人看。我带着我6岁的小孩子去，小孩子非常喜欢，我也非常喜欢。

       这几个工人把蚕茧放在水里洗，我第一次看到蚕丝是怎么出来的（PPT），你看到制作过程，购买的欲望更加冲动。包括这个大染坊，染坊旁边是印花蓝布各种各样的装饰品和包包。

       里面的商家既有传统又有现代，既有百年老字号的药店，还有酒吧、浴场、创意手工店铺，这些都是年轻人开的，还有来自扬州的谢馥春百年老店，这些商店的产品非常好。很多人的企业年会交流活动也在那边开，当地百姓的家里都订满了，尤其是沿河道最好的地方，可以带着家人一起去过节，人情味非常浓。

       我们看到乌镇是一个简单的古镇，但是在江南十几个大大小小的镇中明显突出，很多人没有想到开发十年之前像聚宝盆和摇钱树一样，这说明内涵在于经营和用心的企业营销。

       文化体验和顾客归属感才是未来企业发展的竞争力。我们招商接触的终端消费品早就关注文化元素，而且文化的注入让我们这些消费者愿意花更多的钱，而且顾客的忠诚度非常高。我举两个例子，这是品牌公司旗下的设计师品牌（PPT），来自北京，BOTAO是把北京印染的很多花放到服装当中，把文化元素植入可以把价格翻两到三倍，高级定制和跑量都非常客观。

      这是上海一个围巾品牌（PPT），这个老板就是一个美术大家，把女孩子的围巾做成各种各样的方式，签约不同的艺术家，植入他们的产品中，这个店非常高，现在开到法国巴黎，也是一个文化附加值很好的说明。

     平时我们讲商业地产，从早期设计图纸的互动一直到主力店的订单式招商，我们非常看好主力品牌，但是一旦购物中心全面开业之后，尤其是优衣库、ZARA签约不少于八年，八年是很漫长的周期，会使消费者倦怠，购物中心以后如何抓住顾客的心方面就要有变化，你不可能把所有的品牌100%的调整，可能每三年有20%、30%，因为这是和不同业态、不同面积、租约有关联。如何让顾客永远有新鲜感和参与感，就在于运营空间的运营和文化层面的运营。

       城品书店已经进军大陆了，可能在浦东要设点，它在台湾是更多对文化有追求的年轻白领、更有成就的企业家去，它的店铺通宵营业或者营业到12点，既可以卖又可以读，还可以进行交流，我认为这是文化营销最成功的牌子。

      广州“方所”也是非常好的模式（PPT），它的书店是一个平台，1000平米的场地当中有书店、咖啡店、茶馆、服装店。一个综合的场所融合了很多业态，大家肯定得想去看一下。

      我们一直在向，刚刚看到的这些文化的尝试，无论是消费品还是地产，其实文化这个东西大家第一个想到的问号是文化怎么赚钱，能赚钱的东西自身才有生命力。我们觉得在现在的市场当中，其实文化的东西操作复杂程度绝对不亚于大家操作了几十年的房地产综合开发。

      文化不是创意吗？外国人做了很多创意，包括我们现在的80后和生活比较新潮的人都有创意，但是如何把创意变成可以赚钱的商业模式？这就是行业发展的伟大难点。

      我举一个例子，从各个角度看一下怎么样结合自身在文化上生根发芽。摩登天空，大家可能不熟悉，但是有很多人知道有一个草莓音乐节，就是他们做的，这个团队除了老板其他都是80后，就是几十个人和几间办公室，不是重资产投资，是轻资产运营公司。这个公司可以发行唱片，有自己的经纪艺人，这些艺人垄断在自己手里，在北京做第一届的时候是自己拿钱砸出来的，得到了很多人的认同，后来很多地方花钱请他去。投资要看是不是价值洼地，也要看品牌有没有竞争力，这个公司就是以轻资产的获益创造了这样的盈利模式。

      早期他有原创的艺人签约，这些艺人既能写歌也能作曲，是有原创能力的艺人。大家知道80年代、90年代发行唱片是一个巨大的行业，会有巨大的收入，尤其是像香港的滚石唱片等等。大家知道现在盗版碟片和网络下载功能，使得这个行业再靠发行唱片已经无法获得高额利润了。台湾有很多老歌唱家经常到上海，很多老歌唱家就两首歌，但是每年都到上海唱一次，因为可以赚钱。

这个公司会分析自己的实力，他的艺人没有那么高的号召力，演唱会不见得有那么高的利润收入，他就在北京先创立了万人排队的草莓摇滚音乐节。前面一两届是砸钱的，后面就有赚钱模式。创造了这个音乐节，首先吸引了快销品的合作伙伴，同时被邀请参与各地音乐节，可以带动人气和消费。我们做的大拇指城市综合广场和喜玛拉雅中心也很欢迎他来，他可以吸引人气。他们可以面向市场对外买卖艺人。说这些并不是说房地产商要做这些东西，只是我们可以想到怎么和自己的空间进行结合。

    商业为文化输入血液，商业是平台，孵化文化产业。就像刚才说的，不要一开始期待赚钱，要先投入。结合我们的喜玛拉雅中心给大家做一个分享，我们知道酒店、商场、剧院、美术馆是四大业态，我们加了一个业态是公共空间。下面看一下我们中心的介绍（播放短片）。

    再花几分钟时间做一个补充介绍，从图上看到业态最高的是五星级酒店，中间弧形的是咖啡色剧场，蓝色部分是商场，整个五个业态加上公共空间屋顶花园，我们打造的文化和商业实体的结合，很多人说做了剧场、美术馆以后怎么赚钱，我们好在是一个民营企业，经营定位上非常灵活。

    我们的酒店经营模式很简单，跟大家看到对面的酒店一样，是业主全权委托国外的管理公司来管理，只是我们在酒店空间加入了很多体验和中国元素。我们的商场是很有特色的主题商场，能满足消费者的需求。

    我们整个空间有1200个座位，红色的这一排可以自动翻转和隐藏，就是说这个地方除了可以演绎交响乐、曲目等等，还可以做发布会、T台秀，像今天的会议也可以做。我们做了很大的创意，和当地酒吧合作每个月搞一两次城市派对。很多酒吧的经营者希望找一个巨大的空间，旁边有很大的酒店，可以一个月策划一两次派对。特别是一线城市的白领喜欢参加这样的派对。最大的收入是卖酒的钱和门票的收入，还包括一些赞助的费用。这些费用超出了原来店铺出租的收入和广告收入，这必须是跨界、跨资源的整合，你要找到一个方式来进行融合。

    我们的VCR中可以看到，除了传统的艺术品和当代新锐的艺术品展览之外，我们还希望做社会美育的教育，很多孩子半年花一万块钱教育，这方面我们也做。我们还做艺术品的拍卖，会很有名的拍卖公司来合作。我们的优势是有这个空间，希望和他们进行一个开发模式。

    我们还有一个第五个空间，这是对我们团队挑战最大、最累的方面，一年之前和品牌商谈合作，他说你们商品的公共空间太大，这是一个弱点，现在我们把公共空间做成一个赚钱的空间。我们这里有五亩地的水稻田（PPT），“六一”儿童节让双语学校的老师和孩子们一起来这里活动。这是和上海国际音乐中心合作的夏季音乐节，这边有电影节，还有世界模特大赛。12月16号到20号，有维持6天的甜蜜上海世界巧克力梦公园，我们会有门票的收入。这是中日顶级艺术品展。这是上海收藏家俱乐部的论坛。

    刚刚说这么多，有一些是有赞助的，有一些是资源置换的，有一些是纯盈利的方式。我们也感觉到有很强的社会反响和利润回报。我们自己总结，正在做的是文化商业综合体的五维空间。一般大家想到的是建筑空间办公、商场、酒店这样的三维空间，有租金收入和销售款的回笼，这个特点是有限的空间赚有限的利润。其实还有一个四维空间，那就是公共空间，比如说大家看到的那些活动，很多人认为是劣势的地方，我们变成了盈利的地方，有广告收入、赞助收入，我们做的是有限的空间来挖掘超额利润。还有一种是五维空间虚拟空间，我们不能把所有人变成宅男宅女，很多人需要面对面的交流，这样才能碰出火花。这个方面我们还在做，还没有实体的案例。三维和四维我们已经做了，不敢说无限利润，就想说超利润怎么做。

    希望各位领导多多指点，我的讲话就到这里。

 

主持人：

        今天在场有很多女士，其中有很多人应该都喜欢逛街吧，大家有没有觉得这些商场逛起来很轻松，而且有些广场还没有进入商场就开始头疼停车，停好车到了商场里发现逛起来也很不方便，在3楼看到2楼有想去的店，就是找不到电梯走不过去。这其实是商场人流和车流的动线规划的问题，那么如何营造最优质的商业空间氛围，我们有请深圳市卓艺装饰设计工程有限公司董事长王建中为我们解答。

       王总的公司为日系百货做了很多漂亮设计，所以我们看到的很多日系百货都是出自他的手。有请王总。
 

 




图为：深圳市卓艺装饰设计工程有限公司董事长王建中

王建中：

    尊敬的刘会长、邢主任、肖秘书长，各位来宾、各位朋友，大家中午好。

    今天参加这个会议，我在这里主要是想谈一下一个城市商业综合体的价值和非同质化的发展。

    近年来国内商业地产的开发呈紧凑方式，最近这两年我公司参与的建设商业项目具有数十个至多，城市商业综合体建设是否超量应该由市场来回答。城市商业综合体的出现符合了目前我国产业升级转型的趋势，与我国扩大内需的国策是一致的。我认为城市综合体的出现是我国商业、零售业一次成功的产业升级。城市商业综合体在我国城市化进程中起了重要的作用，一个规定、设计、完善、富有特色的城市综合体，一方面可以为大家提供一个很好的平台，创造条件成为雄踞一方的中心，让开发商的价值得到提升。另一方面，一个优秀的城市综合体带动周边的发展，汇聚人气，提升周围地产的商业价值和投资价值，带动整个区域的经济发展。

    开发商发展城市商业综合体项目一个重要的标志是提升企业品牌、体现商业品牌。我们作为项目工程的总承包商，以优秀的设计和完美的施工成为多个日资大型商业集团的项目长期承建商。

    这是上海巴黎春天，这是香港新世纪百货（PPT）。从设计、施工到翻新，我们总共做了40多家。从一开始进入中国的时候比较慢，基本上一年、两年才开一家。刚才李总讲百货广场的地址很重要，我们在这个层面就做了很多方面考虑，巴黎春天还没有谈判的时候我们就已经进入了，对原有的物业进行考虑，对各个方面的布局我们一开始就参与了。

    设计方面，我们看一看他的店在哪里、人流是什么、是哪一得的店，我们都提供了意见。特别是他的大老板也是上千亿的大老板，和我们的设计一起探索这个店到底应该怎么做。而且开始汇报的时候我们也加入在里面，他们一开始投资了3个亿在中国，后来是将近200个亿，他们是非常成功的。

    这是株洲的平和堂百货（PPT），在日本有150家店，1997年进入中国，之前我们也做了很多其他的店，所以也有日资的设计师。我们从一开始就参与设计，他们比较细，从整体的策划、整体设计、灯光设计、摆布的设计来说都比较细，每一次谈好一个店之后我们都有参与，看他们的合同在哪方面需要注意，我们从设计到消防等各方面做的都非常细。包括合同的日期、交接的场地有一天的延误，这方面我们都会有所考虑，然后推出合适的计划。

    伊势丹店在日本有100多年了，沈阳的伊势丹是跟当地的开发商一起完成的。这个店我们进去之前也和他们进行了各方面的探讨，政府方面、消防方面、设计空间等等都做了探讨。这个店在日本开了很多家，我们在天津参加了他们的工程建设。

    这是苏州的亿珠美亚购物中心（PPT），前期的设计和整体的规划我们都有参与，他们希望日本的公司参与。整个购物中心的每一步他们都非常重视，包括电梯人流的走向方面，考虑怎么吸引人家；扶梯的怎么去摆也非常讲究，他们对这些细节都进行的推敲。他们还有一个超市，包括怎么吸引人家，灯光要打在商品上，不会刺激人的眼睛，还要吸引人的眼球，这些方面都做的很好，所以开业的时候效果也非常好。

    我们公司正在施工的还有四季酒店，就在卓越大厦二期。四季酒店是全球顶级的酒店，我们的工作也得到了他们的好评。他们有总统套房和走廊是我们完成的，不论是酒店的品牌效应还是周边的提升和整个城市的提升方面，都起到了提升作用。

    我们公司在长沙运达有喜来登，青岛有香格里拉，温州也有香格里拉。我们会配合地产商来完成，我们会帮他们做精装房，因为我觉得地产方面要做的好，整个空间要充分利用起来。

    我们打造了一个又一个美丽又具有地方文化的商业中心，为一线城市的商业空间进行添砖加瓦，把一线城市的商业文化延伸到二三四线城市，带动了当地商业地产价值的提升。我们是国内大型开发商的合作伙伴。

    “十二五”规划中提出创新产业作为我们的新增长点，这为我们指明了方向。文化产业的大发展、大繁荣需要提供一个新平台，作为国内建筑装饰行业的领先企业，优秀的设计团队把创新的设计理念和特色文化元素运用到每一个建设项目当中，所以完成的项目高质量是不变的，而且我们的作品都充分体现了差异化、个性化的要求。设计是最重要的文化表达方式，可以将各种文化资源，包括文学、音乐、戏剧、舞蹈等等，现代和古代、国内和国外都得到很好的表达。我们实现文化产业化，正是把文化的多样性融合在规划施工当中，才有了产业化的大发展。

    城市产业化给我们带来了机会和挑战，如何应对挑战？我愿意与在座的各位一起探讨。谢谢大家。

 

主持人：今天上午的论坛就到这里了，谢谢大家。