中国商业地产面临四大变革
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌
2007年8月16日
各位领导、各位嘉宾，我很高兴也很荣幸参加“首届中国商业地产国际高峰论坛”，而且有机会发表我的一些看法，谢谢这个大会！
大家知道，中国的房地产正在高速发展之中，请大家注意我用了“高速”两个字，而不是“快速”。因为从2001、2002年开始，我们房地产的增长投资始终在20%以上，当然也包括了商业地产的投资增长。06-07年上半年，我们的住宅的增长投资是23.3%、30%。我们的商业运营商的投资增长都是17%多，写字楼的投资增长是21%、27%，远远高于GDP的增长，高于人均可支配收入的增长，当然可能地域财政收入的增长，财政收入的增长是最快的中央财政是32%，地方财政增长38%，平均30%。在这样的增长过程当中，到底中国的经济过热不过热，中国的房地产过热不过热，大家都有自己的判断。但是咱们看到的就是我们的投资的高速发展，在这样的投资高速发展当中，我们看到了住宅房地产和商业零售业房地产完全处于两种不同的世界里面。因为住宅的产品现在出现了供不应求的状态，导致了房价的反弹。因为今年上半年的房价上升幅度已经超过了去年年底的幅度，现在是7.4、7.8的增长速度，这种势头恐怕还会继续。在这样的前提下，房价好象有刹不住的势头，但是商业房地产好象控制力的增加，房价的涨幅从去年下半年开始明显的放缓，原先是20%以上，甚至达到30%，去年下半年以后只有一位数，去年全年的增长速度到最后只有3%多，今年的商业应用上的房价增长速度也在放慢。
商业运营方面控制的比较高，和住宅房子不够卖形成了鲜明的对照，同样是快速发展，高速发展，但是最后的处境是完全不一样。这样的情况下，商业地产开发商们正在反思、总结，为什么有这种情形？我们怎么办？今天开会讨论对策使商业地产更加健康的发展。地产开发商也在反思，但是更多是反悔，反悔当初那块地应该拿下来，当时不拿下，现在亏的，我不应该把楼盘卖得那么快，越到后面利润肯定越高。
同样是房地产，我们的处境是不一样的，当然同时搞商业地产，又搞住宅地产的开发商两种心情都有。在这种的前提下讨论商业房地产，从01-06年开始，进入快速发展轨道乃至高速发展轨道的商业地产，我觉得很有意义，今天如何来看待商业地产？
我最近正思考，我们在总结反思当中，中国的商业地产现在正在面临着，或者正在进行着，或者正在促进以下四个方面的变革。
所以我的题目就是“中国商业地产的变革与发展”，我认为我们正在面临四大变革，或者迎接四大变革。
第一，开发流程的变革。
本世纪初开始，商业地产开始以后，商业地产开发商大多数都住宅开发商，摇身一变就过来了。它的主要模式就是销售，或者是反租销售。最熟悉的一句话就是大家买商铺，商铺可以一铺养三代，一铺富三代，的确不少是一铺养了三代，三代没到，起码收入很高。所以人们感到商业地产和住宅地产一样，拿地、贷款、建房、卖房，卖掉以后就成功了，皆大欢喜。最明显的案例就是万通大楼，图纸还没出来就卖光了，一卖几个开发商就成大富翁了。这是典型的案例。也就是说我们的开发商盖房子的，天经地义的的做法就是盖房子卖房子。我们一直遵循这样一种概念，就是先地产后商业，盖了房子再说，盖了房子再卖，卖掉以后有收获了。但是现在看来出现了问题，随着大型的商厦，特别是像SHOPPING MALL这样的业态出现以后，我们继续沿用这样的办法问题比较多。为什么现在销售缓慢？为什么招商困难？背后实际上是经营的困难，导致了这样一种处境。
所以说，从不懂商业搞地产，要懂得商业搞地产，这是一个转折，需要在开发流程上发生变化，正确的做法应该是先商业后地产，先把商业搞清楚了，然后再搞地产开发，恐怕这个流程一定要搞清楚。
过去几年参加商业地产论坛的时候，我有一个体会，我们开发商搞开发，相当于在游泳，如果说我们搞住宅地产是在游泳池里游泳的话，搞写字楼地产就是在江河游泳，搞商业运营房地产等于在海洋里游泳。在大海游泳很过瘾，但是风浪很大，游泳池游的很好，到大海说不定会淹死。这样的案例已经很多了，这个和商业地产，住宅地产的区别有关系，住宅地产面向的客户就是直接的使用者，而商业地产面对的消费者远远不是最后的使用者，中间隔了商家，再到最后的消费者，隔了两层。我们采取的是销售模式，这样当中是脱节，这样一种关系很难保证商业地产的成功。所以要获得成功，必须是先商业后地产。
我听过王建林先生几次演讲，跟他进行过几次交流，他是东北人，非常坦率。善于把自己的经验教训贡献给大家。他第一次在浙江的时候跟我说，他搞了10个SHOPPING MALL，成功的不到一半，其中有一条就是可行性研究没有很好的做。许多开发商在开发之前没有搞可行性研究，所以他提出要一流的科研，包括最后项目得成功。他现在每个项目有130个题目的调查，到一个地方搞项目，有130个问卷，最后再做可行性研究。另外，招商在前，就是先商业后地产。这样的模式，开发流程正在变革当中。
第二，产品结构的变革。大家都知道总的来说是供应量比较多，说明我们多了，但是我们发现有效的供应不足，真正有效供应的一些产品经营的非常好，价位也很高，但是空置的或者经营不好的就是错位的，无效供应的东西。起码我看到是两个方面，一个是贪大求全，SHOPPING MALL越来越多，面积越来越大，我不是说不需要，中国大城市已经到了SHOPPING MALL的时代了，但是许多地方没到这个时代。额
有一次在江苏某一个地方，中心城市搞了一个SHOPPING MALL，可以辐射到南京，大家都想往外辐射，到底有多大的消费力？有多大消费水平、消费总量？
我们所有的沿街都开了商铺，我到这样一个城市，房子盖的很好，下面是空的，为什么地上出租不了，因为太多了，有很大的盲目性。这就是在产品结构上，大量的低业态的底铺，一个是干脆非常高的业态的SHOPPING MALL量太大。
还有一个问题从规划设计方面，上次我看了是商业方面的报告，全国有十几条比较好的商业街都总结了经验，我看到许多商业街都是不成功的。我一直在讲SHOPPING MALL，外国是大广场的形式，中国喜欢商业街道的形式，把街和MALL结合起来，大家知道中国清明上河图那条街多热闹。我发现现在中国的街面越来越宽，其实真正的商业街是很窄的，超过十几米、二十几米以上商业气氛就形不成了，弄到最后商业街成了商业街道。我们对商业业态和规划都要认真地分析，现在要总结出我们的经验。我们的产品结构如何调整？如何定位？怎么样规模？怎么样的形态？改变现在这种又多又少的局面，归根到底要把产品结构进行变革，在不同的城市经济水平不一样，不同的地区人群不一样，爱好不一样，不同的消费水平决定各种业态。
其实中国的发展空间很大，大家知道我们正在城市化的过程当中，哪个国家没有像我们这样城市化的水平，为什么中国房地产有如此好的需求，如此好的市场？城市人口不断地增加，GDP不断地增长，城市在改造，这几方面的利好消息都导致房地产业的前景。
住宅地产是这样，商业地产业是这样，关键我们要很好的总结，很好的分析。
第三，盈利模式的变革。我们靠什么盈利？地产开基本上都要靠卖房盈利，但是卖房盈利是住宅，商业地产应该靠经营盈利。许多专家告诉我说，商业地产开发是手段，商业才是灵活的。我们要抓住这个灵活，所以盈利意味着商业的经营。过去不了解为什么有许多开发商把商铺作为盈利的手段，在前几年房价提的很块的时候，住宅多少钱，靠盖商铺赚钱，有的开发商说住宅是保本，靠商业盈利，好象是这么回事儿。为什么住宅的价格比商业地产模式高呢？住宅得成功是成本加在一起跟市场一比较我盈利了，其实我们商业地产商铺的评估绝对不是成本价。
为什么商业地产价格要比住宅高几倍？什么原因？它的评估实际上是收益还原法，并不是按照成本来评估，是按照收益还原，收益是纯租金的收益，还原到现在的价格。所以老百姓不知道，开发商可能知道，评估人可能知道，这个城市10、15年已经的纯收益，返还到今天价格定多少。所以他跟老百姓说我一铺养三代，但是问题是你评估未来的收益确定不确定，可不可以还原，如果收益很高，还原出的价格很高，两种不同的评估办法价格是不一样的。所以，这当中很清楚，住宅价格可以用决定。所以盈利模式产生了变化。
国外一些发达国家的商业经营就是持有，持有商业，等盈利以后再卖。现在卖不出好价钱，除非是骗人家，对未来不知道的情况下，瞎说一个价格。所以我们经营模式，盈利模式一定要变革。我发现今年年初有一个调查，现在整个持有性的物业占到总量的将近40%，原来大概只有20%多一点，说明我们进入了一个持有型的时代，这是我们一个变革。我相信这种持有型变革当中肯定会大大进步，这里需要一个资金的问题。我也看到有这样的做法，先自己经营，经营到一定的时候再卖给小业主，一方面减少小业主的风险，一方面作为开发商来说，经营到一定的时候，这是一个过渡的形式，以公司持有为主要方向。世界各国走过的路子，我们也可能朝着这个向走。
第四，融资模式的变革。拿地、贷款、开发、销售，这当中因为商铺，特别是大型的商场需要很大的投资，光靠制度的投入和银行贷款是远远不够的，在这样的融资情况下，我只有采取销售的方法。快速的回收资金是我们一种想法。现在带来一个短期性，高风险的问题，所以现在看来，融资模式的变革也势在必行。特别是海外基金收购中国的商业物业，和我们现在正在倡导的融资模式，比如大连万达的融资模式跟海外的一些基金作为战略同盟，我想华东MALL恐怕也有这样的战略伙伴。我相信这样的情况下，对商业地产的融资模式提出了更高的要求，也就是说，我们住宅的融资模式要改变，商业地产的融资模式更要改变。
海外的基金、中国的基金，刚才聂会长谈到了，据我了解也在紧锣密鼓的展开，房地产的发展投资基金，还有房地产信托投资基金，特别现在我们出台了一个《合作企业法》，有限合作制这样的形式都有利于我们的融资。这些一切有赖于金融改革的推进，金融产品的创新，我相信中国的房地产金融将会突破，对商业地产融资开辟一个好的渠道，我们期待这一天早日到来。
我觉得未来中国商业地产市场，人均收入提高，恩格尔系数下降，在增长速度加快的势头下肯定有大好的前景，而且越来越看到，商业与地产的合作会加深会加强，今天这个会就是标志。我们又看到大城市商业不产的布需要我们更好的布局，更好的发展。我们也看到鞍山市的于是势头很猛，希望我们去开发。我们也看到外资进一步进入，在资金方面可以给我们支撑，更在理念方面产品方面更加丰富。我想商业地产的前景是美好的的，关键在于加快改革、加快变革、加快发展。谢谢大家！
