由中国商业联合会购物中心专业委员会和全国工商联房地产商会共同主办的“中国首届商业地产国际高峰论坛”于2007年8月16日上午9：00在北京永兴花园饭店隆重举行。本次大会围绕商务部立项的“购物中心建设和管理技术规范”行业标准为中心，与会人员将从交流、规范、融合、发展四个论题展开研讨。来自国际购物中心协会、美国、中东、中国香港、中国台湾以及内地的购物中心开发、投资、运营管理和商业零售界的杰出代表，就商业地产方面共同关心的问题进行讨论和发言。齐聚大会的多位国际性权威地产顾问人士、国内行业领导、著名专家、商业地产开发企业领军人物等将围绕商业地产和购物中心规范开发、规范招商、规范管理、规范运营进行深入的专业交流。
主持人（中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平）：
尊敬的各位领导、各位嘉宾大家好！
首先请允许我代表“中国首届商业地产国际高峰论坛”的主办方——中国商业联合会购物中心专业委员会和全国工商联房地产商会对大家的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎！下面请允许我荣幸地向大家介绍出席本届论坛的各位领导和嘉宾：中国商业联合会会长、购物中心专业委员会主任何济海先生；全国工商联房地产商会会长 聂梅生女士；中华人民共和国商务部市场建设司 胡剑萍女士；中国商业联合会副会长兼秘书长 姜明先生；中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌先生；江苏红太阳集团商业管理中心总经理 李品璐女士；中国商业联合会购物中心专业委员会副主任兼秘书长 鲍德建先生；中国商业联合会购物中心专业委员会副主任 王新胜先生；全国工商联房地产商会常务副秘书长钟彬先生；国际购物中心协会中国区首席代表 许有为先生；国际注册商业房地产投资师中国总会主任 梁蓓女士；百老汇院线中国区总经理姜伟先生；中弘投资集团副总裁吴建波先生。以及众多的知名商业企业代表、开发商代表，以及众多的新闻媒体和其他贵宾，谢谢你们的光临！
下面请中国商业联合会会长、购物中心专业委员会主任何济海先生致辞，有请何部长！
何济海：各位嘉宾，女士们、先生们，今天“中国首届商业地产国际高峰论坛”隆重开幕，首先我代表中国商业联合会向出席会议的各位嘉宾、专家、学者、建筑商、地产商和媒体界的朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
近年来，我国购物中心建设快速发展，改变了传统商业业态，创造出全新的购物休闲空间，中国零售商业已经开始步入全面升级的时代。中国商业地产和购物中心正在逐步进入到发展的关键时期，认真做好购物中心发展方向与政策的研究工作，从专业的角度对中国购物中心发展基础、发展环境进行认真研究和分析，有助于我们更加准确的把握发展购物中心的发展策略，提高购物中心建设成功的有效发方法，达到和谐发展的最终目的。我们要以发展的眼光，实事求是的态度对待中国购物中心建设。在建立健全管理技术规范的基础上，才能够充分发挥购物中心应有的价值和作用。
当前，我们面临着难得的发展机遇，同时又面临着严峻的挑战。随着我国经济快速、持续稳定发展，人民生活日益提高，购买能力强劲，人们购物从来没有像今天这样便利，选择空间这么大，个性化这么强。但是，购物中心不是单集企业，而是集购物、餐饮、文化、影视、健身、休闲的综合体。要求从规划选址、设计、招商、运营以及经营对接各个环节都要以专业化运作，推动产业的持续发展。
我们面临的挑战一是建设的盲目性，二是管理技术跟不上技术发展。对这些问题已经引起了政府各有关部门的高度重视，着手研究制订相应规范，避免盲目建设和无序竞争，为商业地产和购物中心创造良好的市场环境。我们希望购物中心建设尽快从盲目发展转到理性发展的轨道上来，在规范管理的基础上把握好应对市场变化的能力与创新理念推动中国房地产业和购物中心行业的持续健康发展。
各位嘉宾，中国的购物中心建设和健康持续的发展离不开社会各界的支持，离不开企业家之间的交流合作，离不开金融投资、房地产开发、招商运营等方面的有效配合，希望大家能够在这次国际高峰论坛的平台上积极探索，为推动中国商业地产和购物中心行业发展做出有益的贡献。谢谢大家！
主持人：非常感谢何会长的精彩致辞！本次活动也得到了会长及商会各位领导的大力支持，再此以热烈掌声感谢何会长的致辞。
下面有请此次活动的联合主办单位—全国工商联房地产商会会长、聂会上上台致辞，此次商业地产论坛也是我们两大专业协会第一次联合运作，在此次活动中聂会长也是在百忙之中多次关照，感谢聂与会长！
聂梅生：尊敬的各位来宾、女士们、先生们大家浪吴老！作为首届商业地产国际高峰论坛的主办方之一，我代表全国工商联对各位到场表示感谢！
在今天这样一个场合，主要在这里表达四层意思。
第一，这次论坛的召开也是我们业内一件很大、跟高兴的一件事情，主要是和中国的商业地产当前的发展态势有关系。从我们房地产商会来说，很多的主要的会员尤其是副会长，常务理事一起的的会员，都是国内很知名的开发商，在最近几年不约而同这些企业都开始从原来的单纯的住宅房地产的开发，逐渐走向了商业地产的开发。在各种场合我都在说中国房地产走向成熟的标志之一就是从单纯的住宅开发走向了商业地产和更高领域的开发。因为商业地产从业态来讲，比住宅开发是更高一层次的业态。大家都知道中国的住宅商品房这块儿的发展是在房改之后逐渐形成的，现在发展在全世界瞩目，主要是针对现在宏观调控当中进行的，它的开发和国民经济和人民生活有很大的关系。但是从业态来讲，目前对住宅这块儿，开发商的持有还是很少的，基本上开发完了就卖完了。所以，循环不断地买地，从银行贷款卖房，卖房以后有了盈利，又不断地进行土地开发。
商业地产开发显然跟它不太一样，正是因为这样，对商业物业的持有和长期的经营是它盈利的最终目的。所以，现在我们很多的会员都积极投入了新的领域，这也就是为什么我们商会要和商业联合会一起举办这次“首届商业地产国际高峰论坛”的原因之一
第二，在今天这个会上会有很多的交流，尤其是一些成功的商业地产项目介绍经验。我来的时候粗略看了一下后面的模型，像华东MALL等等这些一些好的项目，能够在会上进行交流，使我们今后的商业地产能够少走一些弯路。同时，今天特别有价值的就是商务部颁布的《中国购物中心行业发展准和实施措施》，为商业地产的规范发展指明了方向。我想这是非常重要的，从住宅发展的房地产开发过程来看，每一次政策和标准的出台和实施都会使整个行业的发展和市场发生很大的变化。
第三，当前中国的房地产进入了一个非常关键的时期，同时更加体现了房地产业（不动产业）最根本的属性是一种金融属性。在这之前，业内飞快发展时期，大家不太认可这一点，觉得房地产就是市场行为等等。实际上从房地产这个领域上来说，和国民经济、宏观经济，尤其和金融这块儿联系的非常紧密，这一次持续了四年的宏观调控实际上从开始到现在，我觉得发力点还是在金融领域。
作为商业地产来说是资金高度投入的投资领域，甚至于比住宅开发更需要资金的投入和支持。而且商业地产的开发贷款又和住宅不太一样，和银行的金融政策又缩的比较紧，应该说资金链还是比较紧张的。在这种情况下，我也注意到一开始商业地产和住宅开发一样的方式，把产权分割来卖。在去年、前年很多类似的研讨会上我头提出来这恐怕是一种初级的业态，真正发展起来以后，恐怕应该总体的持有，长期的经营。尤其是现在各种各样海外的基金进入中国，很大一部分针对了中国的商业地产，进行了总体的收购、打包、上市这么一套，使国内的房地产开发企业对这方面非常的敏感。这点是非常重要的，正是因为如此，从央行、银监会也很注意这一块儿。其实这点很容易想清楚，海外基金进入中国，瞄准了中国的商业地产，为什么中国的金融主管部门不能够开发更多的金融政策来支持中国的商业地产？正因为如此，我们商会也屡屡向银监会、央行写建议写报告参与他们的研究。很好一个消息，最近关于从信托这块儿，央行已经开始在做管理办法，进行这方面政策的最终准备，同时也确定了两个金融机构，来作为试点。
所以，我们商会正是在这样的背景下和联华信托正在酝酿，成立一个房地产基金，这个基金面向支持物业持有型的商业地产，同时以信贷的方式推出。我想为什么我们商会对商业地产非常重视，而且很愿意和商业联合会一起促进中国商业地产金融新的品种的出现。
第四，作为商业建筑，特别要注意“绿色地产”的国家主导方向。因为从中国发展观来讲，进入科学发展观，同时进入了循环经济，对于一个写字楼在这方面比住宅更应该重视。举个例子能耗来讲，一般商业地产就是写字楼、宾馆、SHOPPING MALL这类的商业性建筑的能耗一般是住宅的10倍左右，甚至于达到15倍，而这一部分恰恰并没有受到很大的重视。所以从我们商会来讲，对这商业地产这块儿，公共建筑这块儿，绿色建筑、节能、节水、节地、节材非常重视，同时也推出了很多这方面的标准，再进行一些认证。我希望中国未来的商业地产能够坚持走循环经济可持续发展之路，由于时间关系我就简单地跟大家交流这四方面的意见。谢谢大家！
主持人：感谢聂会长的精彩致辞！也希望我们两大商会能够在商业地产领域做出更多更好的活动，再次以热烈的掌声感谢聂会长。
本次活动得到了江苏红太阳集团的大力支持和帮助。作为江苏省知名的 房地产企业，红太阳集团作为一家综合性集团公司，涉足多项产业；华东MALL更是成为江苏乃至全国的知名商业地产项目。下面我们有请江苏红太阳集团商业管理中心总经理李品璐女士上台致辞。有请！
李品璐：尊敬的何会长、聂会长，尊敬的各位领导、各位同行、各位嘉宾，先生们、女士们、大家好！
江苏红太阳集团能够成为“中国首届商业地产国际高峰论坛”的合作单位，我们深感荣幸，在此我谨代表江苏红太阳集团，对在座的领导、专家、同行、嘉宾，长期以来对“华东MALL”项目的关心和支持表示衷心的感谢！对各位在百忙中抽时间参加这次峰会表示谢意！
江苏红太阳集团在1996年成立以来，经历了11载春秋，经营商业连锁、房地产、物流业的多元发展，我们始终坚持这一企业核心价值观，在当今中国经济飞增的时期，集团以构建城市价值为使命，跟进社会发展趋势，与时俱进，以推动城市发展，为社会创造更大价值为己任。对员工、消费者、社会进行人文化、任务化，这是我们打造企业基业常青的信念。秉承着构建中国城市价值打造成功的商业引领的责任使命，红太阳集团从装饰业发展，到商业连锁，到与其相关的房地产，再到“华东MALL”的商业地产模式，以及工业园林城的物流行业等，一直沿着自己熟悉的产业链在走。江苏红太阳集团在每条产业链的布局上都经过精心策划、市场调研和成本结算，我们走的是“做稳、强做、做大”的路线。
江苏红太阳集团的商业连的构架和布局只有一个目的，就是成为城市构架的完整的一个“家”。商业地产的开发和商业运营管理就是为了完善这个“家”的工人，使这个“家”更加美丽、和谐、出彩，居住在这个“家”的人会更加舒适和不断地享受生活，今天我们大家兴聚在一起，就中国商业地产发展的现阶段的机会和挑战，对技术管理规范和如何推进商业的发展，进行“中国首届商业地产国际高峰论坛”，通过论坛广泛吸收同行的成功开发和商业运营的管理经验，也是使这个“家”更加和谐，人们更加富足和享受这个“家”带来的快乐惬意。
本次商业地产，专业的国际高峰论坛，不光是构建国内的商业地产开发，和商业运营管理的和谐发展，还要国际商业地产开发和商业运营管理接轨，通过传统不断创新，共同进步，形成互补，构建地球村，我们共同建家园的富足和和谐。
由江苏红太阳开发的华东SHOPPING MALL为大家介绍只是抛砖引玉，希望得到各位领导、各位同行、各位嘉宾的关注和支持，得到有益的建议，为中国的商业地产的发展和繁荣作出优异的贡献也为了我们家园的共同建设发展的更好献计献策，群龙聚守，共谋商计。感谢大会给江苏红太阳机会这样的机会，通过会议交流与合作，彼此能够踏上光明大道，通向成功，迈向辉煌。
主持人：感谢李总的致辞。
一个行业的发展，离不开相关标准的设立予支持；上商务部作为商业领域的主管单位，在购物中心产业方面出台了许多相关的政策和法规，下面我们有请商务部市场体系建设司胡剑萍处长上台演讲。有请胡处长！
胡剑萍：尊敬的各位领导，各位来宾、女士们、先生们上午好！很高兴参加“中国首届商业地产高峰论坛”会，同时也非常感谢中国商业联合会提供了跟大家交流的机会。购物中心产业在国际上成为重要的零售经营方式之一，它的意义远远突破商品零售的界限，对一个城市改善它的商业环境，改变消费和休闲方式，优化投资结构等方面都发挥了越来越重要的作用。
我国的购物中心应该在20世纪末才发展起来，虽然起步晚，但发展的速度非常快，同时也存在着盲目发展以及管理和技术建设速度不匹配，水平参差不齐等方面的问题。所以极需要对购物中心的建设管理进行规范，使购物中心的发展能够和谐、持续、高速。为充分发挥标准化对行业发展的技术标文的支撑作用，我们商务部在2006年将《购物中心建设与管理技术规范行业标准》列入了计划，这个组《标准》的起草单位是中国商业联合会的购物中心专业委员会。为了使这个标准制订得更为科学合理，具有可操作性，同时具有一定的前瞻性，我们在今年委托中国商业联合会的购物中心专业委员会开展我国购物中心发展方向与政策方面的研究工作。通过这些研究，为这个行业标准提供一些理论和实践方面的依据。使购物中心的建设和经营管理更为科学规范，将我国购物中心的建设从外延式的发展转向内涵式的提高，以适应消费结构升级的需要。
这项研究工作的重点主要有以下几个方面：
1、购物中心的基本商业概念，确定中心的基本体系结构以及运作模式。
2、研究购物中心对我国商业零售业的影响、处境、发展，建立标准化专业思维和执行技术的模式，引导购物中心合理布局，协调发展。
3、分析我国不同地区购物中心的发展趋势，建立适应当地购物中心协调发展的层级发展战略。
4、如何规范和引导商业地产、投资资金对购物中心的投资项目，确定投资资金的专业化和稳定化进行研究。
5、制订《购物中心建设与管理技术规范》。这个行业标准虽然已经立项，现在还是在起草的过程中，在标准整个制定过程中，也希望开发商、运营商、商业企业能够积极参与这个标准的制订，为这个标准积极出谋划策。
在标准的制订过程中也希望中午中心专业委员会在对我国购物中心实际情况调研的基础上，对我国购物中心的建设规模、运行、功能、业态、风险控制等方面进行深入分析和研究，总结购物中心企业发展的一般规律，提出我国购物中心未来发展的方向和模式。在研究中，要特别关注对行业发展、流通方式创新、国际与国内购物中心发展趋势方面的研究，以及政府宏观调控方面的研究。
行业标准将从购物中心的开发建设还有招商、顾客服务系统，物业管理，人员培训等方面提出一些基本要求，来指导购物中心的发展，从而搭建起购物中心协调运转的综合保障体系，来提升我国购物中心的企业管理水平，构建和谐的商业社会。中国购物中心的商业建设，需要社会各界的协调配合，今天到会的各位来宾既有行业的领导，又有直接参与建设的开发商、投资商、购物中心的设计招商、运营管理等方面的专家。希望通过大家的共同努力，使中国的购物中心的发展能够顺利、有序、高效。最后，预祝本次论坛圆满成功。谢谢大家！
主持人：感谢胡处长的演讲！行业标准的规范是对产业的极大促进，是为了更好推动行业的发展。胡处长的精彩演讲，让我们对商业地产的未来发展充满了信心，感谢胡处长！
商业不动产这几年发展迅速，如何能够持续的发展，也是我们众多地产商所考虑的问题。今天，我们也请到了顾云昌会长，他作为房地产的资深人士，对商业地产的未来发展趋势和方向有着独到的见解。下面有请顾会长上台演讲！
顾云昌：各位领导、各位嘉宾，我很高兴也很荣幸参加“首届中国商业地产国际高峰论坛”，而且有机会发表我的一些看法，谢谢这个大会！
大家知道，中国的房地产正在高速发展之中，请大家注意我用了“高速”两个字，而不是“快速”。因为从2001、2002年开始，我们房地产的增长投资始终在20%以上，当然也包括了商业地产的投资增长。06-07年上半年，我们的住宅的增长投资是23.3%、30%。我们的商业运营商的投资增长都是17%多，写字楼的投资增长是21%、27%，远远高于GDP的增长，高于人均可支配收入的增长，当然可能地域财政收入的增长，财政收入的增长是最快的中央财政是32%，地方财政增长38%，平均30%。在这样的增长过程当中，到底中国的经济过热不过热，中国的房地产过热不过热，大家都有自己的判断。但是咱们看到的就是我们的投资的高速发展，在这样的投资高速发展当中，我们看到了住宅房地产和商业零售业房地产完全处于两种不同的世界里面。因为住宅的产品现在出现了供不应求的状态，导致了房价的反弹。因为今年上半年的房价上升幅度已经超过了去年年底的幅度，现在是7.4、7.8的增长速度，这种势头恐怕还会继续。在这样的前提下，房价好象有刹不住的势头，但是商业房地产好象控制力的增加，房价的涨幅从去年下半年开始明显的放缓，原先是20%以上，甚至达到30%，去年下半年以后只有一位数，去年全年的增长速度到最后只有3%多，今年的商业应用上的房价增长速度也在放慢。
商业运营方面控制的比较高，和住宅房子不够卖形成了鲜明的对照，同样是快速发展，高速发展，但是最后的处境是完全不一样。这样的情况下，商业地产开发商们正在反思、总结，为什么有这种情形？我们怎么办？今天开会讨论对策使商业地产更加健康的发展。地产开发商也在反思，但是更多是反悔，反悔当初那块地应该拿下来，当时不拿下，现在亏的，我不应该把楼盘卖得那么快，越到后面利润肯定越高。
同样是房地产，我们的处境是不一样的，当然同时搞商业地产，又搞住宅地产的开发商两种心情都有。在这种的前提下讨论商业房地产，从01-06年开始，进入快速发展轨道乃至高速发展轨道的商业地产，我觉得很有意义，今天如何来看待商业地产？
我最近正思考，我们在总结反思当中，中国的商业地产现在正在面临着，或者正在进行着，或者正在促进以下四个方面的变革。
所以我的题目就是“中国商业地产的变革与发展”，我认为我们正在面临四大变革，或者迎接四大变革。
第一，开发流程的变革。
本世纪初开始，商业地产开始以后，商业地产开发商大多数都住宅开发商，摇身一变就过来了。它的主要模式就是销售，或者是反租销售。最熟悉的一句话就是大家买商铺，商铺可以一铺养三代，一铺富三代，的确不少是一铺养了三代，三代没到，起码收入很高。所以人们感到商业地产和住宅地产一样，拿地、贷款、建房、卖房，卖掉以后就成功了，皆大欢喜。最明显的案例就是万通大楼，图纸还没出来就卖光了，一卖几个开发商就成大富翁了。这是典型的案例。也就是说我们的开发商盖房子的，天经地义的的做法就是盖房子卖房子。我们一直遵循这样一种概念，就是先地产后商业，盖了房子再说，盖了房子再卖，卖掉以后有收获了。但是现在看来出现了问题，随着大型的商厦，特别是像SHOPPING MALL这样的业态出现以后，我们继续沿用这样的办法问题比较多。为什么现在销售缓慢？为什么招商困难？背后实际上是经营的困难，导致了这样一种处境。
所以说，从不懂商业搞地产，要懂得商业搞地产，这是一个转折，需要在开发流程上发生变化，正确的做法应该是先商业后地产，先把商业搞清楚了，然后再搞地产开发，恐怕这个流程一定要搞清楚。
过去几年参加商业地产论坛的时候，我有一个体会，我们开发商搞开发，相当于在游泳，如果说我们搞住宅地产是在游泳池里游泳的话，搞写字楼地产就是在江河游泳，搞商业运营房地产等于在海洋里游泳。在大海游泳很过瘾，但是风浪很大，游泳池游的很好，到大海说不定会淹死。这样的案例已经很多了，这个和商业地产，住宅地产的区别有关系，住宅地产面向的客户就是直接的使用者，而商业地产面对的消费者远远不是最后的使用者，中间隔了商家，再到最后的消费者，隔了两层。我们采取的是销售模式，这样当中是脱节，这样一种关系很难保证商业地产的成功。所以要获得成功，必须是先商业后地产。
我听过王建林先生几次演讲，跟他进行过几次交流，他是东北人，非常坦率。善于把自己的经验教训贡献给大家。他第一次在浙江的时候跟我说，他搞了10个SHOPPING MALL，成功的不到一半，其中有一条就是可行性研究没有很好的做。许多开发商在开发之前没有搞可行性研究，所以他提出要一流的科研，包括最后项目得成功。他现在每个项目有130个题目的调查，到一个地方搞项目，有130个问卷，最后再做可行性研究。另外，招商在前，就是先商业后地产。这样的模式，开发流程正在变革当中。
第二，产品结构的变革。大家都知道总的来说是供应量比较多，说明我们多了，但是我们发现有效的供应不足，真正有效供应的一些产品经营的非常好，价位也很高，但是空置的或者经营不好的就是错位的，无效供应的东西。起码我看到是两个方面，一个是贪大求全，SHOPPING MALL越来越多，面积越来越大，我不是说不需要，中国大城市已经到了SHOPPING MALL的时代了，但是许多地方没到这个时代。额
有一次在江苏某一个地方，中心城市搞了一个SHOPPING MALL，可以辐射到南京，大家都想往外辐射，到底有多大的消费力？有多大消费水平、消费总量？
我们所有的沿街都开了商铺，我到这样一个城市，房子盖的很好，下面是空的，为什么地上出租不了，因为太多了，有很大的盲目性。这就是在产品结构上，大量的低业态的底铺，一个是干脆非常高的业态的SHOPPING MALL量太大。
还有一个问题从规划设计方面，上次我看了是商业方面的报告，全国有十几条比较好的商业街都总结了经验，我看到许多商业街都是不成功的。我一直在讲SHOPPING MALL，外国是大广场的形式，中国喜欢商业街道的形式，把街和MALL结合起来，大家知道中国清明上河图那条街多热闹。我发现现在中国的街面越来越宽，其实真正的商业街是很窄的，超过十几米、二十几米以上商业气氛就形不成了，弄到最后商业街成了商业街道。我们对商业业态和规划都要认真地分析，现在要总结出我们的经验。我们的产品结构如何调整？如何定位？怎么样规模？怎么样的形态？改变现在这种又多又少的局面，归根到底要把产品结构进行变革，在不同的城市经济水平不一样，不同的地区人群不一样，爱好不一样，不同的消费水平决定各种业态。
其实中国的发展空间很大，大家知道我们正在城市化的过程当中，哪个国家没有像我们这样城市化的水平，为什么中国房地产有如此好的需求，如此好的市场？城市人口不断地增加，GDP不断地增长，城市在改造，这几方面的利好消息都导致房地产业的前景。
住宅地产是这样，商业地产业是这样，关键我们要很好的总结，很好的分析。
第三，盈利模式的变革。我们靠什么盈利？地产开基本上都要靠卖房盈利，但是卖房盈利是住宅，商业地产应该靠经营盈利。许多专家告诉我说，商业地产开发是手段，商业才是灵活的。我们要抓住这个灵活，所以盈利意味着商业的经营。过去不了解为什么有许多开发商把商铺作为盈利的手段，在前几年房价提的很块的时候，住宅多少钱，靠盖商铺赚钱，有的开发商说住宅是保本，靠商业盈利，好象是这么回事儿。为什么住宅的价格比商业地产模式高呢？住宅得成功是成本加在一起跟市场一比较我盈利了，其实我们商业地产商铺的评估绝对不是成本价。
为什么商业地产价格要比住宅高几倍？什么原因？它的评估实际上是收益还原法，并不是按照成本来评估，是按照收益还原，收益是纯租金的收益，还原到现在的价格。所以老百姓不知道，开发商可能知道，评估人可能知道，这个城市10、15年已经的纯收益，返还到今天价格定多少。所以他跟老百姓说我一铺养三代，但是问题是你评估未来的收益确定不确定，可不可以还原，如果收益很高，还原出的价格很高，两种不同的评估办法价格是不一样的。所以，这当中很清楚，住宅价格可以用决定。所以盈利模式产生了变化。
国外一些发达国家的商业经营就是持有，持有商业，等盈利以后再卖。现在卖不出好价钱，除非是骗人家，对未来不知道的情况下，瞎说一个价格。所以我们经营模式，盈利模式一定要变革。我发现今年年初有一个调查，现在整个持有性的物业占到总量的将近40%，原来大概只有20%多一点，说明我们进入了一个持有型的时代，这是我们一个变革。我相信这种持有型变革当中肯定会大大进步，这里需要一个资金的问题。我也看到有这样的做法，先自己经营，经营到一定的时候再卖给小业主，一方面减少小业主的风险，一方面作为开发商来说，经营到一定的时候，这是一个过渡的形式，以公司持有为主要方向。世界各国走过的路子，我们也可能朝着这个向走。
第四，融资模式的变革。拿地、贷款、开发、销售，这当中因为商铺，特别是大型的商场需要很大的投资，光靠制度的投入和银行贷款是远远不够的，在这样的融资情况下，我只有采取销售的方法。快速的回收资金是我们一种想法。现在带来一个短期性，高风险的问题，所以现在看来，融资模式的变革也势在必行。特别是海外基金收购中国的商业物业，和我们现在正在倡导的融资模式，比如大连万达的融资模式跟海外的一些基金作为战略同盟，我想华东MALL恐怕也有这样的战略伙伴。我相信这样的情况下，对商业地产的融资模式提出了更高的要求，也就是说，我们住宅的融资模式要改变，商业地产的融资模式更要改变。
海外的基金、中国的基金，刚才聂会长谈到了，据我了解也在紧锣密鼓的展开，房地产的发展投资基金，还有房地产信托投资基金，特别现在我们出台了一个《合作企业法》，有限合作制这样的形式都有利于我们的融资。这些一切有赖于金融改革的推进，金融产品的创新，我相信中国的房地产金融将会突破，对商业地产融资开辟一个好的渠道，我们期待这一天早日到来。
我觉得未来中国商业地产市场，人均收入提高，恩格尔系数下降，在增长速度加快的势头下肯定有大好的前景，而且越来越看到，商业与地产的合作会加深会加强，今天这个会就是标志。我们又看到大城市商业不产的布需要我们更好的布局，更好的发展。我们也看到鞍山市的于是势头很猛，希望我们去开发。我们也看到外资进一步进入，在资金方面可以给我们支撑，更在理念方面产品方面更加丰富。我想商业地产的前景是美好的的，关键在于加快改革、加快变革、加快发展。谢谢大家！
主持人：感谢顾会长的精彩演讲！
在此次高峰论坛的活动中，我们有两个专业协会也联合搞了一个评选，从全国各地评选出10个地产项目以表彰对商业地产行业发展的带头作用。下面我们进入颁奖程序：
由北京国华置业有限公司开发的华贸中心荣获“2007年中国十大商业地产”之“中国最具贡献力商业地产项目”奖。
由江苏红太阳集团开发的“华东MALL”项目荣获“2007中国十大商业地产”之“中国最具影响力商业地产项目”，下面我们隆重有请重量级嘉宾颁奖。
由北京中弘房地产开发有限公司开发的“六佰本”项目荣获本次论坛“2007中国十大商业地产”之“中国最具商业经营价值项目”奖。
由福建冠亚房地产开发有限公司开发的“冠亚广场”项目荣获“2007年中国十大商业地产”之中国最具影响力商业地产项目”。下面隆重有请重要级嘉宾，全国工商联房地产商会会长聂梅生女生！
由北京天安天地房地产开发有限公司倾心打造的“天安国汇”项目荣获“2007中国十大商业地产”之“中国国际品牌时尚中心”荣誉称号。
由太原市昌通房地产开发有限公司开发建造的“豪声世纪广场”项目荣获“2007中国（太原）最具国际投资价值商业地产十强”称号。
下面我们隆重有请重要级嘉宾中国商务部市场建设司胡剑萍女生颁奖！
由北京融鼎投资有限公司投资开发的“荣祥广场”项目荣获“2007中国十大商业地产的之“中国最具特色商业中心”奖。
由呼和浩特松江置业有限公司开发的“阳光诺卡”项目荣获“2007中国十商业地产”之“中国最经典商业街”。
下面我们隆重有请中国商业联合会副会长姜明！
北京盈通物业管理有限公司全力打造的“九龙苑项目”荣获“2007中国十大商业地产”之“中国最具特色商业改造项目”奖。
由太原市昌通房地产开发有限公司开发建造的“豪生国际”项目荣获了2007中国十大商业地产之“中国（太原）市最具国际投资价值地表性建筑”奖。
下面我们隆重有请颁奖嘉宾中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌先生！
感谢我们的颁奖嘉宾，恭喜获奖的项目。下面休息十分钟。
主持人：中国购物中心产业的发展，经过这几年的快速发展！全国各地涌现出了众多的大型商业项目，如何成功的规划定位、招商经营成为我们共同关注的话题；国际购物中心协会作为专业的购物中心行业组织，在全球有众多的会员单位是他们的会员，在大型商业项目方面有着非常丰富的经验。今天我们也有幸请到了国际购物中心协会的中国首席代表，许有为先生，他将为我们带来国际方面的经验。下面有请许先生发表精彩演讲。
许有为：非常高兴有机会跟大家见面，非常高兴能来参加这次国际高峰论坛。其实这次主持人给我的题目我觉得有点儿太大，我在这么短的时间里能把这个事情说出一、二可能是非常困难的一件事情。但是我就国际购物中心（ICSC）协会能为我们做些什么东西我给大家简单介绍一下。
国际购物中心协会成立于1957年，今年正好是国际购物中心协会50周年的生日，也就在两个月前，国际购物中心协会应中国市长的情况，和国际会员的要求，进入到中国市场刚刚注册下来。国际购物中心协会目前是国际上全球最大的零售地产行业协会，我们的会员包括购物中心的拥有者开发商、零售商、投资商，监管本行业的各级政府、各个商场里面进行具体管理的工作人员，比如招商、开发进行现场管理的人员。
目前为止，国际购物中心协会在全球有75000多名会员，会员是以个人为单位，不是以公司为单位，有主要会员和附属会员为之称。我们的会员在待遇上一律平等，没有什么理事级和副理事级的会员，会费也是一样的，主要成员和次要成员他们的会费稍微有一些差别。服务的产品在迅速增加，服务的对象是全球一百多个国家，中国现在已经列入了我们服务的对象。
我们的宣传有多种形式，不仅包括网页，而且还包括我们现在所有的杂志、书刊等等。我们有一个月刊叫《今日购物中心》，就购物中心在全球的发展趋势和新闻做一些报道，这个周刊对所有的会员免费分发的。国际购物中心协会在全球基本上有他的组织，主要的总部设在纽约的乐购飞乐大厦，41层，在美洲相对比较多一些，因为在这个购物中心协会发起是在1957年的时候，由七个做类似商业地产的会员发起的。为什么说类似商业地产会员呢？因为在57年的时候，真正意义上的商业地产中心还不存在的，这个组织的组成有七个大的百货店的经营者，他们觉得有必要就这个行业提供一些共同的服务，所以他们走到一起，成立了这样一个协会。但是，随着形式的发展，商业地产的形式不断地变化，购物中心的形式在上世纪50年代在美国首先发起，这种商业形式自然而然就进入到我们协会的服务范围之内。但是目前为止，购物中心已经成为所有的商业形式的一个主流，购物中心的会员变成了我们的主要服务对象。
负责亚太地区在新加坡有一个总部，北京今年刚刚成立的服务于全国。大家可以看到我们会员增长非常快。
从1998—2007年会员增长的速度应国际市场的要求和需要，所以会员发展速度非常快。ICRC国际购物中心协会机构本身虽然是一个公司形式，但是是一个非营利性的组织，为什么说为非营利性呢？因为他有自己的盈利模式，要不然会产生很多费用，这些费用不是以赚钱为目的，而是以服务会员为目的。除了我自己的费用之外，还要把所有的盈利的资金再投入到行业当中。比如我们每年在全球有300多次活动，也就是说每天几乎在国际购物中心都有举办各种各样的活动，比如说培训，ICSC有丰富的培训资源。
目前，从国际购物中心协会国际办事处成立之后，我收到很多企业的要求，他们最大的要求也可能是大家共性的问题：
第一，零售商资源非常缺乏，也是国内非常严重的状况。大家感到招商比较难，从咱们用的名词可以看出来，国内叫“招商”，招人家来，家里有梧桐树，要招金凤凰过来。而在国际上叫出租，我要把我的地方租出去，一个是主动，一个是被动的概念是完全不一样的。也就是在某种程度上说，目前为止，大家面临的共同问题是零售商的资源比较缺乏，品牌基本上在所有的购物中心里面看到的是一样的，不过是几个好的品牌在所有的商业地产里面开一些连锁店，基本上是相同的。
第二，目前国内在经营购物中心方面的专业人才比较缺乏，大家都觉得缺人，相关的工作人员都是从其他的行业，比如说过去是经营百货的，过去是经营相关市场的转行投入到购物中心的经营管理当中，是边干边学，边干边学就有一个摸索的过程，有一个投资的过程，有一个是浪费时间和金钱的过程。但是，ICSC通过50年的总结在这方面有很多的资源，我们有各种各样的培训，除了正式的讲座，包括投资，包括经营管理之外，每年还有到世界各地参观，学习治理活动。ICSC还有一个更大的资源，我们有一个资源非常丰富的工具书和相关资料数据的图书。这是ICSC50年来积累下来的宝贵财富，我们现在正在把这笔财富汉化，将这些书译成汉语在国内发行。现在已经出版了，《国际购物中心行业辞典》，过去是英文，还有《国际购物中心管理精要》这两本书现在正准备推向市场。
ICSC拥有在全球覆盖面最广的零售地产网络，尤其是在购物中心相对发达的一些国家，比如说欧美、澳大利亚、南亚等等这些购物中心大部分从业人员都是ICSC的会员。在ICSC会员里面各行各业的都有，包括从业者、包括管理者、投资者以及相关的媒体等。作为ICSC的会员，我们的信息是共享的，只要成为ICSC的会员，可以向ICSC组织提出你的任何要求。我们组织的平台是相当大的，我刚才提到过，ICSC每年在全球的活动有300多次，其中一次最大的活动是在每年的5月份在拉斯维加斯举办的大型展会，在这个展会上，如果大家可以去看的话，就会发现在这个展会上可以大大减少你在全球同行业内各种人物的成本可以大大减少。展会全球各大投资商都有展厅，零售商有一个展厅，相对开发设计等等这些都有自己的展厅。拉斯维加斯展厅面积是相当大的，大约40万平米左右，而每年展厅的位置非常紧张，都不够用。今年由于ICSC看到中国这个市场潜力也是应国内会员的要求，今年可能专门为中国的所有的同行业人做一个相对中国的展区，在这个展区里面你可以看到所有在全球行业里面对中国市场感兴趣的投资商和开发商。近期我们会发表一个专门的期刊，向所有国内的购物中心同行业的会员免费分发，这个期刊里面专门告诉大家现在参加ICSC拉斯维加斯这个活动，为所有进入中国市场感兴趣的投资商、开发商和零售商。
刚才我提到职业教育是ICSC一直进行的一个非常重要的活动，也是将国际购物中心行业最新的趋势、最新的动向传达给大家的方式。当然，购物中心的管理和投资有一个非常基本的原理，这是ICSC要提供给大家的。但是购物中心进入到任何一个国家，都要结合当地的形势，我们也欢迎当地相关的从业者提供给ICSC，将国际标准或者经验怎样同中国当地的情况或者部分诚实的情况结合起来。
（PPT）这是我刚才给大家介绍的ICSC拉斯维加斯春季展会，2008年5月18-21日三天举行。我作为新加入成员今年有幸第一次参加这个展会，对我来说挺震撼的。
讲一些个人感受。注册的参加展会的人员是5万人，包括刚才我说的国际购物中心里面各行各业的从业人员。有的是不注册，需要在拉斯维加斯打外围的这些人是25000人，也就是在这三天里面有75000人同时涌入拉斯维加斯参加相关的活动。我们为什么把地址选在拉斯维加斯呢？因为现在只有拉斯维加斯有这样的接待能力。举行这样展会的同时，我们还有各种各样的讲座，都是跟购物中心投资管理等等方面有关的，这样的讲座先后有几十场，讲演的人员是ICSC比较重要的成员，有从业经验的成员给我们演讲。今年在会场上提供了汉语的同传翻译服务，明年也会继续给大家提供。
2007年11月3-5号，我们会在南非的首都开普敦举行一次零售地产全球峰会，主要专题就是将全球的各大零售商组织在一起开一次峰会。这是咱们见全球零售商有意进入中国发展的非常好的机会。
我们有各种期刊，期刊的费用是相当大的，我们会免费的分发给会员。目前，我们正在努力将期刊变成汉语挂在我们的网页上向大家传授，但是这个过程可能稍微有点儿慢，因为相关的外语人才正在寻找。还有各种教材，包括我刚才说的在图书馆里面有相关的管理知识的书籍。
ICSC设有各种奖项，这些奖项由ICSC行业内部的人评选，包括设计、经营等等，各种各样的奖项。
正规培训。我们在全球举行各种活动的基础上有两个专门的学校，目前为止这两个学校都设定在美国。有一点大家千万不要误会，ICSC总部在美国，发起在美国，是不是就是美国公司？ICSC是一个国际性组织，虽然发起在美国，总部在美国，而且大部分成员目前为止是欧美国家的人，但是这是根据市场发展需要发展的。现在不仅在亚太地区建立了办公室，在中国建立了办公室，下一步还要在印度这样的国家建立办公室，因为印度也是商业地产发展相当快的国家，应会员的要求，我们也要到这样的国家进行服务。
现在我们正在做的工作就是将ICSC所有丰富的资源变成国内人士所需要的资源，目前已经出了两本书，一个是《购物中心辞典》，一个是《购物中心管理精要》。希望大家提供相关的一件，能够提出你们还需要什么样的需求，ICSC能够提供，比如你们缺管理人员ICSC可以提供相关的培训服务；你要缺相关的国际品牌，ICSC可以建立这样的舞台，让你去见这样的人。ICSC是一个非营利组织，是专门搭建沟通平台的组织，用我们行话说，ICSC是组织开Paty这样的机构，我们出场，我们出钱买酒水，我们出钱买鲜花，我们出钱邀请舞伴来跳舞，你们跳舞的时候我们是不参与的，我们站在旁边看。我们搭建这样一个平台之后，把相关人员聚集在一起，至于谈具体的生意，做投资还是搞招商引资也好，ICSC这方面并不参与。
我向大家公布一下我们北京的办公地址，也是在中国的代表处，在建国门外的华人大厦，1201室。下面有传真达到，如果有需要大家可以随时跟我联系。谢谢大家！
主持人：感谢许先生的精彩演讲！下面有请国际注册商业房地产投资师中国总会的梁蓓教授为我们讲一讲国际化的标准有请梁教授上台。
梁蓓：各位 来宾大家上午好！刚才听到了许先生讲的ICSC作为CCIM总部在中国的管理中心是非常熟悉的。他们在美国是非常好的合作伙伴，我们的总部是在芝加哥，ICSC是在纽约。两个机构之间的关系应该是这样，许先生他们做的是教你怎么做商业的购物中心，我们这个机构教你怎么做前期的可行性分析，商业的定位，以及和ICSC所拥有的会员之间做很好的合作。
今天应大会的邀请，做这样一个主题的演讲，叫商业房地产的国际标准，在前一时段的几位专家介绍过程当中，大家已经很清晰的一个概念就是在当今的中国房地产行业的市场当中，一个时期慢慢地将淡化，另外一个时期将慢慢地浮出水面，而且大家开始非常重视它的运作——住宅地产跟商业地产最大的分别。
商业地产和住宅地产是完全不同的，刚才在前一时段聂会长讲，房地产最根本意义上来说应该是金融，其实它的表现在商业地产商更加的突出。下面我分几个方面跟大家做一个简单的介绍：
第一，关于房地产的定义。我们不用赘述大家也很清楚，对房地产的分类事实上只分两个部分，一个是商业地产，一个是住宅地产。从商业地产来说，一定是商业在前，地产在后。我们在过去的20多年时间里面，特别是在最近十年间，住宅地产的市场发展超出了任何一个国际组织的想象，会有这么块的速度。大家都会认为，商业地产是不是也应该像住宅地产一样快速的发展？下面给大家一个概念。
其实住宅地产严格的界定作为拥有者使用价值第一重要，商业地产应该是强调的是经营。在我们划分不同客户角色的过程中，应该有明确清晰的认识。因为我不太清楚今天的各位来宾都是来自什么样的机构背景，如果您主要是从事商业地产投资运营管理和租客的话，对商业地产的研究应该是非常理性的。在这里我简单说一句话，就是做住宅地产在我们看来可以是比较自恋的，你想做成什么样的外立面，想做成什么样的内装修，想做成什么样的家居精装修的配置都是以你为标准，但是做商业地产绝对不可以，它一定是一个理性的、公开的、市场的、国际化的标准。一个区域的标准，不能代替国际化行业流动的客观规律。
我们简单比较一下在两类不同地产当中它们各自的特征。商业地产非常强调使用者、经营者，以盈利为目标，住宅地产主要以使用价值为主。投资者和拥有者之间关系是如何处理的？在作为住宅型的房地产开发商，在积累了大量的开发经验之后再转型到商业地产上来一定要有一个非常清晰的角色的转变。这两类不同地产之间的价值体系是完全不同的，最核心的差异在于他们的经营价值的体现。主要表现在地产价值、使用价值、投资价值、经营价值四个方面。商业地产涵盖的物业类型是非常丰富的，不像住宅地产这么单一。主要表现在商业、写字楼、物业和多用途的物业以及商业服务区。作为各种不同的物业有它自身的客观的基本特征，不因为它是在美国还是在中国，不因为它是在新加坡还是在韩国而不同，这一点大家要非常的清晰。
作为商业地产来说，投资者在选择一个商业地产项目和对它今后未来的预期过程中，投资决策的定位的策略就显得非常重要了。在这里面有两个路径，一个是持有经营，还有一个是出售获利，到底你选择哪一个方法，在开发商和投资者的理性决策的尺度当中显得最为重要。
在这里我们做两方面的分析：
首先，持有经营。大家都说我们接触了很多开发机构，他说我也想持有，但是我需要现金流，很需要变现。我们说这是解决长短的关系平衡的问题，为了今天的现金流，丧失了未来可增长具有巨大增值空间的现金流。在投入产出比方面有很大的差别。如何解决你现在可以变现的现金流的问题呢？涉及到了融资多元化的问题，在出售获利方面我们作为地产大多数投资者选择的基本路径，这两者之间在两类不同的地产投资者的决策当中，应该有非常清醒的认识。
北京的几个非常好的地产，美国的投资者来北京非常有信心的看了说明书，非常有信心的看这个项目的时候，带着巨大的遗憾离开。为什么这么好的一个项目就这样非常悲惨的把它一层一层，一间一间零割了，这是完全违背商业地产运营规律的。这个事情我们的投资者非常痛心疾首。
作为商业地产投资成功的因素，用中国的话来描述就是天时地利人和，这三个要素一定要完整的统一。在开发时机的选择上我们要借天时，在地理位置上的选择我们要看地利，最终经营者作为经营管理的时候我们一样要讲人和。在这几个方面，其实商业地产有巨大的研究空间，没有像住宅地产那么样的简单，只是找好了一个设计师，做或一个外观设计，内置设计就可以动工了。作为商业地产没有这样简单，需要非常长时间的多方经验的借鉴来做商业地产的定位和可行性的研究。在这方面既需要大量的理论知识和体系的支撑，同时也需要大量的国际国内经验的借鉴，国际经验可以给我们很多的指引，但是也一定要和本土项目的实际做具体的结合。
在每一个环节的研究方法都非常的具体，今天做一个简单的式。作为商业地产的研究者，或者是今后实际的投资人和日后经营管理者，在定位和思路上是最重要的。无论是在学习国际经验还是在研究目前国内已经开业的，正在筹备的和正在构思的企业当中，都表现的正反案例都有，给我们很多经验的借鉴。
按照商业房地产的运营管理和投资的运作流程来看，有一个简单的图表展示给大家。（PPT）商业地产的运营规律是不以人的意志为转移的，这是非常客观和理性的，我们作为其中的主导者应该严格遵守这样一个规律，特别是应该在不同的环节做严谨的分析特别重要。
这里面CCIM市场分析也是来自美国的一个国际品牌，全称叫国际注册商业房地产投资师，在这个机构里面做大量的商业地产的交易，同时教育品牌也做的非常好。在这里面一定是要按照这样一个流程做严格的市场分析，财务分析，投资分析和决策分析，这样对投资者、开发商业和今后的运营管理者，在产品初期的定位和规划上起到决定性的作用。
在CCIM的理念当中，市场的缺口分析是最著名的。刚才许先生也有讲到，ICSC可以给大家提供很好的零售商的机会，你作为领导者你一定要清楚自己的缺口在什么地方，中国的市场部是不完全的市场，即便是美国也有不完全的状态，在寻找地产缺口的时候就显得尤为重要，你到底用什么方法和工具寻找缺失的程度作为商业地产是第一步也是至关重要的。
（PPT）财务分析、投资分析和决策分析。这些都是很具体的技术方法，在确定一个商业地产项目和规划一个商业地产项目的过程当中会有非常大的帮助。今天有来自南京华东MALL的总经理严总后面会给大家介绍，我相信他们在这个过程当中也做了详细的计算。他们说华东MALL起步就要和国际接轨，什么叫国际？国际的标准就是客观、理性和可持续发展。
我们团队的项目。上海的恒隆广场，右边是香港的信合地产大的SHOPPING MALL，中间是穿西服的这位先生是CCIM中国总会的第一副主席，他的经验非常丰富，在上海的恒隆广场从盖一个章开始到后来的定位，我们做商业地产应该是做巢引凤，量身订做，在这方面我们机构具有非常丰富的经验。
在商业地产的设计与运行和品牌推广的过程当中，包括出租，招商的过程当中其实有很多规律可寻，在这方面一定不可以自恋，一定要理性的虚心请教。在这方面我们一再强调这样一个观点，你前期花费的时间和费用都是值得的，为的是一个成功的目标将您的商业地产进行到底。
我们在帮助很多的商业地产做招商谈判的时候总结了四个步骤，说起来很简单，但是做起来非常的不容易，最重要的一个核心关键词是要对自身的产品有一个非常清晰、全面、准确和客观的理解，这样的把握才有可能和商家做一个平等的交流。大家知道我们任何人都希望有投资者进来，但是是不是他们会来，以什么条件足可以吸引他到你的商业面积里面是非常简单也非常复杂的问题。这个我相信许总这边会有很多的体验。
借今天的机会也把我们的机构和大家做一个交流。商业地产从前年开始在中国慢慢兴起，也有很多的企业家进行尝试，也集聚了大量的资金进入这样一个领域，诱惑显而易见，但这里面风险也非常大。刚才有一个数据说大连万达的王总有一半的商业地产是成功的，那另一半不成功的代价太大了。如果有一个理性、科学的教育体系给你支撑的话，可以把你得成功率提高到90%以上。我们机构的总部在芝加哥，这个机构在1969年从美国房地产业协会独立出来，到今年也差不多有40年的历史，它是专门做商业地产的，也不仅仅是做购物中心的。刚才我们前面也有介绍，商业地产的业态形式有很多，有工业地产、写字楼、酒店和多用户住宅等，零售商业仅仅是我们涵盖的商业地产范畴的集中之一。这个机构在全世界是非常高端的商业地产的教育品牌，同时也是商业房地产交易的平台。全球会员总额仅有18000人，但这个过程当中会有不断地新的诞生和退出。我刚才也非常同意许总说的，他说他们的会员就是一个级别，非常平等，我们这里也是这样，一样的标准，一样的会费，一样的身份，没有不同，我们中国的会员加入这个国际组织也是一样的。
每一年在这样一个平台上，成交金额达到4000亿美金，这个数字足以让大家知道这个平台网络的重要。它的会员结构基本上是这样一个图表的状态（PPT）。美国地产跟我们国家有一点点不同，我们是一个新兴市场的国家，属于起步，大家热情很高，热情高了就疏于理性，美国市场在开发环节降到很低，主要在二手房的交易和商业地产不断地租、转让，这样一个过程。最近大家也会看到美国的资本市场次级抵押贷款市场出现了一些问题，希望通过金融工具刺激这个市场发展，他们的金融手段比我们丰富很多，我们也希望中国朝着这个方向走。他的市场结构不能代表目前中国的市场结构，但未来我们一定也会是这样的。
这个机构在过去30多年的时间里，一直秉承这样的理念，“求知互通，成就商务”，这个理念让它在这个平台上所有进来的人都获得网络资源供应给他丰富的获利的财富的根本。2004年这个口号得到了改写，叫“网络技术和教育三架马车并驾齐驱”。在中国网络的建设过程当中，也经过了过去七年的摸索和品牌的建设，我们把它改变调整，成为更加符合中国理念的“资格”、“资源”、“资本”。它们之间的关系是互为支撑的，受教育的过程是拥有资格的过程，进入这个机构一定会拥有这样一个资源，在获取这样的资源之后，一定会为您创造财富获得资本提供强有力的支持。
CCIM的国际商业网络遍布全世界52个国家和地区，在这个过程当中，他们管理着世界上非常多的商业地产的品牌。比如说五角大楼，比如说白宫都是CCIM的最终获得者在做管理者。全球的商业资源也非常丰富，在商业地产领域、金融领域和所有的保障系统。
我们从去年开始，美国总部批准中国成立了一个中国总会，也是因为我们的学员和会员的数量达到了一定的规模。中国总会的职能和资源平台通过这个图表大家也会有一点点了解（PPT）。
从2000年对外经济贸易大学承办了CCIM在全中国独家代理教育的品牌，到今天为止有了600多名学生，其中有300多名资格获得者，从去年也得到了国家人事部的同步的认证，这是国家人事部第一个为国际资格做的认证，也是我们过去的六年间做出的努力。课程的具体情况在我刚才介绍的分析流程里面也非常详细，它的课程是非常有实战性和针对性，完全根据商业地产在前期的启动开始到它的运营做的全过程针对性的课程。在这里不详细介绍，希望大家关注了解我们的网站。
在中国总回美国的总会之间有一个内容的连接，同时在服务上有一些特色。这是总会官员机构所在，说话我们总会的名誉主席是刘晓光先生，他是首创集团的总经理，还有聂梅生女士是我们机构永久性的会员，他们在我们项目启动初期都给予了很大的帮助，今年的主席是中关村科技城的副总裁杨建平先生。在我们团队当中，应该是一个国际化的团队，既了解国际的理念、体系手法，同时又了解中国国情。在我们总会成立之后，峰会做了签约仪式，是美国弗罗里达州最早的峰会，还有佛罗里达的。CCIM和弗罗里达州姐妹分会的关系，会让中国商业地产投资运营者提供强有力的帮助。
同时，从今年5月份开始举办了午餐会，在午餐会有非常多的来自对房地产行业关注的金融机构，做了精彩的演讲，我们是总会旗下的品牌，之间的演讲获得了会员学员一致的好评，接下来8月25号是来自花旗银行，我们个午餐会不对外的。谢谢大家！
主持人：感谢梁教授为我们带来国际化标准的专业知识，让我们更深刻的了解了国际化的相关的运作模式。在国内众多的商业地产运作方面，主力店的运用非常重要，在主力店的招商中娱乐、影院又成了大家争取的对象，但是我们并不清楚他们对店面的要求和专业细节，所以我们在谈判过程中困难重重。下面我们有请百老汇院线中国区总经理姜伟先生为我们众多的地产项目指点迷津，了解娱乐院线的需求以及他们的特色。有请姜总。
姜伟：我先简单介绍一下我们公司的背景，重点会谈一下我们在国内的SHOPPING MALL做电影院的一些经验，跟大家一起分享。
我们是一个香港电影集团公司，我们主要是集制作、发行和放映为一体的公司。我们公司总裁是亚洲非常有名的电影制片人，他的名字我们不太清楚了，如果说起给《卧虎藏龙》、《英雄》、《十面埋伏》、《满城近代黄金甲》，还有周杰伦最新的《不能说的秘密》、《色戒》都是出资安乐影片有限公司。我们是亚洲最大的纸片公司制一，曾经姜先生获得了05年《时代周刊》的封面人物。《时代周刊》给他的评价是亚洲的英雄，是指电影方面。因为从卧虎藏龙开始，真正的华人的电影制作才走向世界。所以，我们在制片方面对华语电影有很大的贡献。
（PPT）我们公司主要涵盖制作还有电影的发行，今天我们重点要谈到的是影院的经营这块儿，影院经营这块儿我们有三个品牌，我们最老的品牌是百老汇，目前是香港最大的院线运营商。Production是主打高端的，超五星的电影院。AMC是美国三大院线之一，他们和我们在香港大陆有深层的合作，AMC在香港大陆的品牌使用管理是由我们代理，所以我们在影院的经营方面有这么三块儿分工。
刚才我说了电影制作，不单单有华语电影，在亚洲方面有跟泰国的合作，《拳霸》，还有《我的野蛮女友》、《野蛮师姐》，还有《霍元伽》都是出资我们公司的。在制作方面我就简单介绍这么多。
谈谈发行，其实电影的制作下来最主要的环节就是发行，我们在亚洲也是一个最大的电影发行商之一，我讲这个主要是为了后来给大家介绍影院做一个预备。因为发行实际上和影院的结合非常重要，我们不但发华语电影，我们跟好莱坞也有很多的合作，目前环球电影公司、福克斯在大陆的发行和代理权都在我们手里面。
现在重点谈一下电影院的问题，目前百老汇在香港拥有13家戏院，超过65块屏幕，年收入在3亿港币以上，基本上占到香港电影市场的15%的份额。大家注意到这13家基本上都是在SHOPPING MALL，我们跟香港长江、新恒基、恒隆这些，我们跟香港所有的大的地产商都有合作。比较有名的可以给大家介绍就是太古广场这家是我们去年12月份开业用的品牌是AMC，目前在香港是最新的。另外在中环在国际金融中心有一个在香港是首创高端的电影院，包括在荃湾、旺角等，大家注意在香港很多商业地产项目里都可以看到百老汇，这些都是我们经营的品牌。
目前，在国内我们是2000年进入发展戏院，第一个项目是在新东安，2000年我们年底开业。新东安是真正意义上多厅的和SHOPPING MALL有一个紧密结合的电影院，在今年为止我们在大陆开业有七家，未来在08年5月份以前要有八家召开，有名的是东方广场。
从我们的角度来说，国内SHOPPING MALL的发展速度越来越快，如何跟影院结合，在规划上发展商自己要有一个很清晰的定位，你需要一个什么样的SHOPPING MALL，是购物还是娱乐？比如说有酒店、餐饮、公寓、写字楼，电影院从我的角度来说，还是SHOPPING MALL里面很重要的配套功能，他的功能发挥得大小取决于本身你这个购物中心的规划。这个很重要，其实也很地理位置有很大的关系。我想强调的是，我们不能把电影院的功能无限扩大化，它没有那么厉害，大家都说普通的认识电影院是一个聚集人气的地方，但是它跟SHOPPING MALL本身的规划和定位有非常强的关系。不是有电影院你的SHOPPING MALL一定要好。因为我们目前做的20家所有都在SHOPPING MALL里面，我用东方广场这个例子跟大家分享一些经验。
（PPT）蓝色的主要是购物中心。影院主要能做什么？主要就跟电影有关系，商业的联合推广促销活动。商业联合推广里面把餐饮、会议、酒店，会议是指很多电影首映式有新闻发布会等等自然也会有场地。电影院本身在SHOPPING MALL能起到的功能在这里面。我想重点谈一下普遍的认识—聚集人气，最主要的就是首映式。电影是一个多元化、多类型的东西，每一次涵盖非常多，每一次上映跟不同的明星、不同的商家打交道。
举例说，首映式电影院提升品质、名气和人气最好的方式。东方广场是非常有综合性代表的，它的地理位置整个功能的规划定位都是非常清晰的。所以我们在东方广场这家电影院就是能够通过影院不同的各种类型的活动，把这个商场整个的品质、人气和目标消费群带动起来。所以我们觉得最常做就是首映式，每部电影有不同的明星，不同的明星有不同的粉丝，而且观众的类型也有不同的区别，电影院最大的好处就是从6-60岁的消费者都有可能是你的潜在观众。这就是电影业和其他业态不同的区别。
在我们来讲，所有的消费者都是我们的潜在客户，因为你可能会看你自己感兴趣的电影，而不是电影院。所以，最主要电影的定位在这里。首映式是电影院做活动、提升人七最好的方式。你可以看到明星来，比如巩俐、李连杰，对整个商场的影响。比如东方广场有君悦酒店，有大宴会厅，有高档餐厅。我们通常一个首映活动办下来的费用，如果商场里有这样的规划，对我们来说恐怕也很方便。我相信对整体的购物中心的消费能力的提升有很大的作用。
举例来说，李连杰在东方广场做一点首映式的费用是38万，酒店业有好餐饮业好，赞助商也好等等这些所有的东西都可以根据电影的上映聚集到这个地方来。前提一定要肯这个购物中心的规划和定位适不适合做这样一个电影院，这是一个很商业化的电影院，如果可以的话，你就这么去做。如果在亦庄的话，可能这样的电影院就不适合了，社区型的跟SHOPPING MALL，它的投资都有很大的区别。
我们在东方广场这家电影院以商业定位为主，当时我们跟业主最主要的谈法就是用影院来带动整体商场的人气，包括销售。最重要目的落到消费上，刚刚举的例子就能说明这个问题了。而且一个好的购物中心的设置，规划如果有电影院的话，你们怎么跟电影院谈？电影院有功能性的东西，开发商很不同，很不理解我们的做法。（PPT）成龙这张实际上在东方广场的大台阶，你是不是规划里有一个红地毯的首映式的地方，如果你有我们就可以做。这种商业电影院对真正的综合的不是纯购物的购物中心来说是非常有必要的。对餐饮、娱乐的贡献电影院还是非常强的。但是这里面要强调，电影院本身的租金回报其他商铺的20-30%。
现在大陆年收入最高的电影院是广州的飞扬，一年是4800万，但是有2400万是要交给发行和制作商恩的。整个电影体系是分帐体系，他留下2400万，这2400万要支付所有在这个地方的支出。所以当你们听到有一个电影院的收入是3000万的时候要除以2，这才是应援的真正的收入这部分收入要负担所有的东西。但是你问的时候是安全部的收入来分，比如说年收入拿10%。
电影院还能承担很多文化交流，艺术的推广，对于SHOPPING MALL不是一个纯购物中心来说，对商业品质还是有很大的提升的。北京有地理优势，我们跟驻外使馆有很多的交流，办很多的国际影展，这里面带了很多商业活动在里面。
（PPT）这是哥伦比亚的副总统和广电总局的副局长参加哥伦比亚影展，其实他们是推销哥伦比亚咖啡的。他们用商场出租的面积做了一个星期，东方广场一天的租金是两万，一个星期商场的收入是多少呢？所以我们很多商业促销活动跟商场有精密的结合，主要通过电影这个平台把很多后面的东西带过来。文化交流活动背后也是要推广自己的东西，让大家知道，这个咖啡不是只有星巴克，哥伦比亚咖啡也很好。我们通过文化交流的方式来做，也可以请明星，也可以请一些官员，可能更软性一些，我觉得太直接的降价促销活动看上去可能更有品质一些，更有素质一些，只是一种变相的商业促销。
（PPT）这是一个电影道具展，最后的目的是这些东西要拍卖，都可以通过电影院来承接，包括艺术电影的推广，艺术电影的推广是我们最大限度能够把很多不同层次、年龄、文化的观众吸引到这个地方来。他来看电影还会附带消费，比如餐饮、停车、购物。我们通过不同的首映式、文化交流、艺术电影的推广来带动整个SHOPPING MALL商业的氛围。
（PPT）有一个电影叫《偷天换日》，里面有三辆车在电影上天入地，哪儿都可以去，我们在做这个片子首映的时候，我们跟宝马公司有一个很好的合作，当时把北京其他宝马“迷你酷派”的车在东方广场大平台停好，在君悦酒店有一个鸡尾酒会，在影院有车的展示，一系列的活动。这些消费者这宝马日最尊贵的客人，看他的车在电影里是怎么样神奇的表现，这个联合促销活动是我们经常跟商场合作的方式，就是通过电影这个平台能够拉到很多不同的东西来这个地方。实际上，最终的目的大家达到共赢，宝马公司满足了客户的需要，我们赚到了电影票钱，电影院附带其他的产业，比如餐饮、娱乐、会议也得到了满足。这是我们经常做的活动。
在商业开发商，包括索尼PS4游戏机的发布也在我们这儿做。其实影院是一个很好的平台，主要是因为电影的多元化和多元化的东西。在一个真正综合的购物中心里面，它还是能起到它的作用。但是它的局限性在于地理位置，就是你这个SHOPPING MALL的地理位置是第一位的，第二位局限在SHOPPING MALL的定位，业态的规划，这个也很重要。比如说这个地方就是以超市为主，坦白的讲，我们电影院是最不喜欢跟超市在一起。因为它是目的性很强的方式，逗留的时间非常短，看电影一般在SHOPPING MALL逗留的时间四到五个小时，电影的长度一般在一个到一个半小时。所以，我们购物比重和娱乐比重相当的的购物中心里面，我用的有一个电影院可能对购物中心会有非常大的促进作用。但是它毕竟是一个配套，而不是因为你有电影院，你的购物中心就会好，我相信各位很清楚，它只占你面积的1/10还不到，所以它还是你的配他。
另外，影片有它的不确定性，影院不能决定放什么，因为那是发行制作事情，所以也有它的不确定性。今天我就简单跟大家分享一下我们在经营上面一些经验。谢谢！
主持人：感谢姜总为我们介绍了院线运作方面的专业知识以及谈判的经验，这对我们非常有利，刚才我们的演讲嘉宾里多数是行业的领导、专家学者、商业企业代表，地产企业可能有他们的见解，有请华东MALL的严俊琪总经理，为我们讲一讲华东MALL运作的经验和项目特色，有请严总。
严俊琪：各位领导、各位同行、各位嘉宾，中午好！半天我们聆听了国内行业最高领导和各位首长专家的指示，以及精彩的演讲。下面我们简单通过华东MALL这个项目的介绍来向各位领导、同行、专家汇报我们的一些认识和体会。
众所周知，大型城市综合项目是中国城市集约化发展的必然趋势，也是现代经济发展的必然要求。作为功能齐全规模宏大的城市微缩体容酒店、商业、住宅、办公、展览、餐饮、文化、娱乐诸多功能于一体的建筑群，能够在共生互利的前提下实现多功能的综合。
城市商业的市中心，作为城市的新的人流、物流、信息流、现金流汇集的区域中心，是融商业、教育、居住为主题的大型新城区，它必将改变传统单纯的购物模式，来提供更加时尚的多元的休闲消费新体验。这就是我们对华东MALL项目作为对中国现代SHOPPING MALL发展趋势和华东MALL项目本身的基本认识。因为华东MALL项目本身就是一个大型城市综合体项目，我们所要打造就是南京市乃至华东区域的新的商业中心。
分析一下整个项目的商圈辐射能力。三级商圈：
第一级，南京本土的一站式消费。随着市民对消费需求的不断丰富，一站式的便利消费不到将使华东业态优势得以充分的发挥。
第二级，临近城市的体验型消费。一小时都市圈辐射了整个南京作为区域中心周边的九个城市5500万人口。南京在这九个城市中间，商业级别最高，也具有最强的消费新拉力。
第三级，华东地区的旅游性消费。这也和华东项目大型主题游乐嘉年华这个板块紧密关联。应该说配合华MALL项目大型娱乐项目的市场定位，游乐项目将是第三级商圈，潜力非常巨大。
地块的优势：
南京的江北区定义为南京的城北和长江以北区域，因为历史和地域的制约因素，整体的发展在前若干年到现在相对弱于南京的江北地区。应该说近几年来，省市政府作为跨江的发展战略，上升到政治核经济的高度的大背景下，作为南京的北大门，已经一跃成为南京整个城市最具潜力和投资价值的地区。07年南京市政府一号文件以跨江发展作为城市的核心战略之一。根据城市规划的权威数据，未来三年中间，华东MALL周边三公里范围之内聚集了2000万平米的居住小区。目前在短短两年之内，已经新增住宅500万平米。所以，江北将成为南京新的城市中心。所以，毋庸置疑，华东MALL项目理所当然成为新的城市中心的龙头和核心。
所以，以华东MALL为核心的五公里商圈所处的位置本身就是一个容商业、科技、文化、居住为主题的大型新城区。因为在五公里之内有南京大学城，科技园区，包括总的居住人口未来三年达到100万。这是这个地段的区位优势。
交通条件：过江的大桥、隧道、地铁、轻轨在华东MALL这个项目是一个汇集点。同时作为南京的“北大门”，所有江北、苏北、合肥，包括安徽进入南京都是咽喉要道。
具体项目：整个占地是28万多平米，总的建筑面积是55万平方米，总的停车位是4560个，容积率是1.5亿。
项目的经营地位：
第一，区位定位，三个层次。第一层次是对南京城市的合居效应；第二对三小时都市圈的影响；第三层面对长三角旅游休闲的影响。
消费群体的定位：也是三个层面，第一是五公里之内的辐射日常性消费群体的覆盖型消费；第二个层面是南京市区域经常性消费群体的家庭式消费；第三层是长三角地区的经常性消费和旅游型消费相互重叠的家庭式消费。
项目的功能定位：集休闲、娱乐、餐饮、购物、家居、酒店多种业态于一体的新的商业新模式。这里面家居和酒店，包括超市的目的性消费占了整个项目的65%，接下来的35%就是休闲、娱乐、餐饮和其他方面的购物。
（PPT）整个项目的四个板块，55万平米从右到左，红色的第一板块是我们以红太阳家居、百安居和苏宁电器为中心的板块；绿色是以是以室外116米的大型摩天轮和室内外近10万平米的嘉年华组合乐园。蓝色部分是第三板块，里面有国际的时尚百货和潮流的休闲购物美食天地，还有后面有三栋酒店式商务公寓。第四个板块是以沃尔玛为核心的生活服务大卖场。
布局规划和基本原则是以主力店和次主力店为定位标准。生产方式组团是以青少年新兴的成员家庭为主的目的性消费。互补组合是围绕组团核心店设置专卖店设置的服务。
A区，红太阳家居在当地和华东区是一个非常著名的品牌，和百安居、苏宁组合成了强强联手的非常有特色的规模达20万平米的家居板块。B区是嘉年华主题乐园，以及时尚百货。C区是以休闲购物、美食餐饮、娱乐、酒店为主的潮流休闲购物娱乐区域。D区，就是以沃尔玛为核心的生活购物大卖场。
最后给大家讲一下目前整个项目的招商情况，华东MALL项目以非常大的气势无可比拟的总体优势，受到国内外一流企业的追捧，55万平米，四大板块的总体招商目前进展顺利，目前已经完成了三大板块，将近70%。沃尔玛、百安居、主题乐园等一大批主力客户全部签约，家居板块今年年底会开业，月底就百安居和苏宁会进场装修，其它板块08年上半年会全面整体进入市场。
应该说，操作如此规模的商业地产项目，也受到一定行内人员的讨论和质疑，具有一定的难度。我们也清醒的认识到这个项目无论从规模还是规划、业态的组合定位，包括商业营运会碰到非常多的问题。很多人会问红太阳集团凭什么能够操作这个项目。应该说首先要保证这个项目，其实我们背后是一个实力雄厚、发展稳健著称的江苏红太阳集团，华东MALL项目的坚强支柱。以华东MALL作为核心，在这个板块左右我们有将近400万的开发规模。作为一个大型城市综合体，这里面包括了住宅，包括商务政府的文化中心和商务中心等等综合功能。
江苏红太阳企业集团从十年前建材批发起步，到如何购物中心红太阳家居连锁，房地产和华东最大工业原料物流城，包括在长江我们有自己的码头和港口。多元化产业链布局使集团有超常规的发展，华东MALL这样一个顶级项目我们将遵循国内行业内最前沿的经验理念，依靠各方资源，包括自身有完善的科学的营运管理系统，以及务实创新和敬业的国际化团队，同时一批国内外的一流的合作企业高水平高起点打造一流的购物中心。所以，它是红太阳集团后继十年的顶力之举，同时。华东MALL符合项目特点，符合市场需求，符合红体样发展趋势，也符合 最新潮流的发展项目。我们自身也认为华东MALL项目在一个最合适的时机，最合适的地方一个最合适的项目，用刚才梁教授的话说，可谓天时地利人和。
华东MALL项目更是红太阳集团一项以构筑中国城市价值为使命的创新和探索的一项伟大实践。在这里也衷心希望和期待各位领导、专家学者和同行的指导和合作。谢谢大家！
主持人：感谢严总的精彩演讲，他为我们详细的剖析了华东MALL这个项目的相关有优势和特色以及运作模式，我相信大家肯定会有很强的借鉴性。再次感谢严总！
今天上午的活动可以说使大家受益匪浅，既有隆重的颁奖，又有专业的演讲。在这里，让我们以再次以热烈的掌声感谢为我们演讲的嘉宾，恭喜我们获奖的项目！
“中国首届商业地产国际高峰论坛”上午会议到此结束，谢谢！
主持人：大家下午好！我是全国工商联房地产商会的金伟。上午既有政府官员、专家学者又有商业企业代表、地产企业的代表，大家从不同的角度、不同的行业阐述了商业地产的发展现状以及先进的国际经验。下午的论坛更为精彩，我们邀请了更多的具有代表性的商业企业、地产企业，他们将更加详实的向大家介绍各自的优势以及对商业地产发展的不同的见解。下面我们首先有请中国商业联合会购物中心委员会的邢副主任；购物中心委员会作为商业领域的专业协会，在商业地产方面为我们商业企业和地产企业建立了非常便捷的沟通交流平台。邢主任本人也是商业运营方面的专家，有着多年的成功运作经验。有请邢主任上台演讲。
邢和平：各位嘉宾下午好！经过上午的交流我们已经很熟悉了，我下午的演讲题目——“整合社会资源，推动行业发展”。
首先，我介绍一下中国商业联合会购物中心专业委员会，中国商业联合会购物中心专业委员会经民政部正式批准，于2003年成立，具有独立社团法人资格的非营利性社团法人组织。中国商业联合会购物中心委员会与国际国内同仁共同通力合作，共同搭建广泛交流的平台。中国商业联合会购物专业委员会的宗旨“是产业化成长，国际化服务，本土化发展，专业化推广”。
我们的工作重点是研究行业发展热点问题，积极响应政府主管部门广大业者呼声，建设与政府沟通的桥梁与纽带，为政府制订购物中心产业政策，提供建议和依据。中国购物中心行业标准、行业规范研究，购物中心理论研究和行业推广，中国购物中心产业发展的评价和改善。组织专业主题内容的培训，提升从业者的经营管理水平，制订中国购物中心人才培养、教育训练计划及职业资格鉴定。组织国内国际购物中心业者的交流与研讨，积极发展与国外相关行业的经济与技术方面的合作与交流。举办国际性考察交流活动，推进中国购物中心行业国际化的进程。国内国际购物中心咨询的整合及传播，建立信息网络系统，为会员提供及时信息咨询服务，编辑出版刊物，服务于国内外购物中心业者的咨询交流与合作，推动购物中心商业运营与地产开发、地产金融相结合，促使中国购物中心建设健康有序发展。主办全国性专业商品交易博览会，组织行业内部开展各种协作和经验交流。接受会员企业委托，组织专家对会员企业的经营管理提供咨询服务，协助会员企业进行专项培训管理和技术人才。
今年我们购物中心专业委员会一项重要任务是接受商务部的委托，开展对我国购物中心发展方向与政策研究的课题研究工作。课题研究重点如下：一、规范购物中心的基本商业概念，确立购物中心的基本体系结构以及运作模式。 二、研究购物中心对我国商业零售业的影响，促进和发展建立标准化的专业思维和执行技术模式，引导购物中心合理布局协调发展。三、分析我国不同发展地区的购物中心发展趋势，建立适应地区购物中心协调发展的层级式发展战略。 四、规范和引导商业地产投资基金对购物中心的投资项目，促进资金投入的专业化和本地化协调在商业不动产开发购物中心不动产价值和商业运营，促进购物中心稳步发展。五、提出制定购物中心建设和管理技术规范及相关的政策建议。六、建立全国购物中心信息平台。
前面我把购物中心专业委员会的工作给大家简单的介绍，下面结合购物中心的发展和建设讲一些我们面对的问题。
（PPT）在这个示意图上我只简单的写了三个方面，实际这里面包含了很多更多的内容，详细的从购物中心的规划、设计、主题创意、招商、运营管理到最后的金融对接，在各个环节上我们会有很多的问题进行探讨。在这里面我只写了三个方面。从我们的研究课题看，我们如何面对商铺销售和整体持有的问题，这是我们大家面对的主要的问题。在这方面应该按国际规范运作，与投资基金顺利对接，这是购物中心开发的新出路。国内购物中心开发多是建设在先，都是按照开发者想要的形式去营造，这种情况在前期的开发建设当中是司空见惯的。大家先建一个购物中心，从商业的话来说应该是先有市后有场，但是现在是先有场后有市，对于我们一系列的工作很难进行，给我们造成了很大的困难。我们常说换位思考，怎样使卖家想买和买家想卖形成一体，这才是问题的关键所在。
以往国内商业地产项目习惯的推广做法是描述自己的地理位置多好，政策多优惠，政绩多辉煌，有很多的文字对现状进行描述，而对未来产生�